יש גם בשורה: פטור מהיטל השבחה לקבוצת רכישה

לאחרונה ניחתה על ההתארגנות במסגרת קבוצות רכישה שורה של החמרות בתחומים שונים. בתחום המימוני, שונה אופי הליווי הבנקאי כך שבאופן כללי המימון יהיה יקר יותר. בנוסף, משרד השיכון פרסם טיוטא של הצעה לפיה יזמי הקבוצה יהיו מחויבים להעניק לחברי הקבוצה ערבויות לפי חוק מכר דירות. מאחר ועלות ערבויות אלו גבוהה, יהיה בכך כדי לייקר באופן משמעותי את עלות הקמת הקבוצה.

עוד ניתן לומר, כי ככל שיושווה מעמדה המשפטי של רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה לזו של רכישת דירה מקבלן, יהיה קשה יותר לתקוף את עמדת רשות המיסים, לפיה יש לחייב במס רכישה גם את מרכיב שרותי הבנייה, ולא רק את מרכיב הקרקע.

על רקע זה מעניין לבחון יתרון חדש העשוי לסייע רבות ליחידי קבוצות רכישה - חיסכון בהיטל השבחה. בפסק דין שניתן לאחרונה על-ידי בית משפט השלום בכפר סבא (ה"פ 332/08 זיו הצופה ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון) הייתה התייחסות לשאלה, האם כל אחד מחברי קבוצת הרכישה זכאי ליהנות מן הפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, המעניק פטור לבנייה של דירת מגורים עד לשטח של 140 מ"ר.

הרקע לשאלה זו הינו, בין היתר, המתח בין פסיקת בית המשפט העליון בעניין צרי לבין פסיקתו בעניין חמאיסי. אגב דיון במתח שבין שני פסק הדין הנ"ל, קבע בית משפט השלום בפס"ד כי לאור תכליתו הסוציאלית של הסעיף האמור, יש לאפשר לכל אחד מחברי הקבוצה לבקש את הפטור מהיטל השבחה, ובלשונו של בית המשפט: "שותפים החוברים לבעלות על קרקע על מנת להקים עליו בית מגורים באופן שלכל אחד מהבעלים, או זוג בעלים, תוקצה דירה אחת - במה שנהוג לכנותה בשוק המקרקעין 'קבוצת רכישה' - יהיה כל בעל דירה שכזו זכאי לפטור מההיטל בשעה שתוגש בקשה לבניית בית הדירות, משום שזו בדיוק המטרה, הרציונאל, ביסוד הפטור".

לשם שלימות התמונה נציין כי מדובר בפסיקה שאין לה כוח מחייב והאמור בה הוא במסגרת "אוביטר", מאחר ולא נדרש לדיון לגופו. עוד חשוב לציין, כי שאלת הפטור מהיטל השבחה בקבוצות רכישה מתעוררת רק כאשר מועד רכישת הזכויות בקרקע על-ידי הקבוצה קדם למועד אישור התוכנית. אם רכישת הזכויות נעשתה לאחר מועד אישור התוכנית, תקום חבות מלאה במועד מכירת הזכויות לחברי הקבוצה ושאלה זו כלל לא תתעורר.