היזמים יתקשו להסכים מראש

לפי הוראות חוק התכנון והבניה צריכים להתקיים שני תנאים על מנת שתחול חובת תשלום היטל השבחה. התנאי הראשון הוא קיומה של "השבחה", כלומר אישורה של תוכנית המשביחה את המקרקעין ושמכוחה ניתן לקבל היתר בנייה. התנאי השני הוא שנעשה "מימוש" של הזכויות או באמצעות מכירת המקרקעין או באמצעות קבלת היתר לבנייה עליהם. בלא התקיימות שני תנאים אלו לא תקום חובת תשלום היטל השבחה.

במקרה שנדון בפסק הדין חתמה חברת דירות יוקרה בע"מ על הסכם לפיו תשלם לוועדה המקומית לתכנון ובניה את היטל ההשבחה הצפוי מכוח תוכנית שטרם אושרה. כלומר, על אף שטרם אושרה תוכנית המשביחה את המקרקעין ולמרות שלא התקיים עדיין "מימוש" של הזכויות, התחייבה החברה לשלם היטל השבחה לפני שהגיע מועד תשלומו החוקי.

החברה נימקה זאת ברצונה לקבל את אישור הוועדה המקומית כדי לחתום על הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל. לאחר חתימת ההסכם עתרה החברה לביטולו.

החברה טענה שלא חלה עליה חובת תשלום היטל השבחה שכן ההיטל חל על פי החוק רק על בעלים או חוכר לדורות של מקרקעין ואילו היא אמורה להיות, במועד ההשבחה הצפוי, בעלת חוזה פיתוח בלבד. לפיכך, טענה, ההתחייבות שלקחה על עצמה בהסכם עם הוועדה לא רק שמקדימה את המועד החוקי לתשלומה אלא אף משיתה עליה חיוב שלא על פי חוק.

בית המשפט העליון נעתר לבקשת החברה וביטל את ההסכם. בית המשפט קבע כי רשות מינהלית אינה מוסמכת לגבות תשלומים שאינה זכאית להם מכוח הדין; עיקרון חוקיות המינהל מהווה נורמה בסיסית במשפט הציבורי ועיקרון זה קובע כי כוחה של הרשות הציבורית נובע אך ורק מהסמכויות שהוקנו לה בדין.

לעמדת בית המשפט, הסכמה חוזית לשלם תשלומים, שטרם הגיע מועד תשלומם על פי דין, אינה יכולה לרפא את פגם אי החוקיות, גם אם למשלם צומחת טובת הנאה מכך. בית המשפט ציין את תיקון מס' 84 ולפיו לא ניתן לערוך הסכמי פשרה עם הרשות על גובה שומת היטל השבחה. ניתן ללמוד ממנו, על דרך קל וחומר, את עמדתו המחוקק העקרונית: אם את גובה החיוב לא ניתן להתנות, על אחת כמה וכמה את החיוב.

חשיבותו של פסק הדין היא בהקפדת בית המשפט העליון על יישום הוראות החוק עד כדי כך שהערכאה המשפטית מגיעה למסקנה כי אין מנוס מביטול הסכם. עם זאת, פסק הדין מצמצם, עד כדי מונע, את האפשרות להגיע להסכם מראש עם הרשות לגבי תשלומי החובה הנדרשים על פי דין כדי להוציא פרויקטים לפועל. אין ספק, שיהיה בכך בכדי לפגוע בעקרון הוודאות והיציבות שכה דרוש ליזמים.

ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה.

בכתיבה השתתף עו"ד אופיר סעדון