מתי מותר לבטל עסקה בגלל הטעייה

האם מוכר נכס חייב לגלות פרטים לרוכש על אודות הנכס, כאשר הרוכש יכול היה באופן פשוט לגלות אותם בעצמו, והאם רוכש הנכס אשר התרשל בבדיקת הנכס רשאי לבטל חוזה בגין אי גילוי זה? זו השאלה שעלתה בפסק הדין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב.

המבקש רכש בשנת 2012 חדר בשטח של כ- 10 מ"ר בקומת קרקע של בנין מגורים המצוי ברחוב הנשיאים 3 בחולון. הנכס היה רשום כתת חלקה בבית משותף. בחוזה המכר הוגדר הנכס כמחסן אך בלשכת רישום המקרקעין הוגדר הנכס כדירה. התמורה בגין הנכס עמדה על סך 78,000 שקל והיא שולמה במעמד חתימת החוזה. לאחר קבלת החזקה החל המבקש לשפץ את הנכס כדי להפכו למחסן, אולם במהלך השיפוצים הוא נדרש על ידי פקחי העירייה להפסיק לאלתר את ביצוע העבודות, שכן על פי היתר הבנייה הנכס נועד להיות חדר אשפה של סופרמרקט ולא ניתן לעשות בו שימוש כמחסן. בשל כך הודיע המבקש למשיב על ביטול הסכם הרכישה ודרש את השבת התמורה ששולמה על ידו.

המבקש טען כי המשיב ידע שייעודו של הנכס הוא חדר אשפה ולא מחסן והוא הטעה אותו לחשוב שהנכס יכול לשמש כמחסן. המשיב לעומת זאת טען כי הנכס נרכש על ידיו מבעליו הקודם כמחסן ולפיכך לא ידע שייעוד הנכס הוא מחסן אשפה. בנוסף לכך טען המשיב (וזה העיקר) כי המבקש יכול היה לערוך בעצמו את כל הבדיקות הדרושות על מנת לברר מהו ייעוד הנכס הנרכש ובמסגרת חוזה הרכישה אף הצהיר כי הוא בדק את המצב התכנוני של הנכס וכי לא תהיה לו כל טענה ו/או תביעה כלפי המוכר בקשר לכך ולפיכך אין לו להלין אלא על עצמו.

בנוגע לטענה העובדתית קבע בית המשפט כי המשיב ידע שהנכס אינו מיועד לשמש כמחסן אלא כחדר אשפה וכי העירייה מתנגדת לשימוש שנעשה בנכס כמחסן ועומדת על הפסקתו.

לגבי הטענה המשפטית נקבע כי אכן עומדת למבקש עילת ההטעיה מכוח חוק החוזים הכוללת גם מחדל של אי גילוי עובדות כאשר לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן. במקרה זה קבע בית המשפט כי אמנם המבקש התרשל בבדיקות שערך לפני הרכישה שכן אילו היה עורך בדיקה סבירה והיה פונה למחלקות המתאימות בעירייה היה נוכח לדעת כי הוא לא יוכל להשתמש בנכס כמחסן. אולם על פי בית המשפט, התרשלות של הצד הטועה בנוגע לתכונות הנכס איננה מונעת ממנו להסתמך על מצגי השווא של המטעה ואיננה שוללת את זכותו לבטל את החוזה.

היקפה של חובת הגילוי לפי החוק נגזר מאיזון של שני אינטרסים שלעיתים הם מנוגדים: מחד קיים צורך לעודד גמישות עסקית ופעילות כלכלית ומאידך יש רצון לעודד את הצדדים לפעול בצורה מוסרית. בשל איזון זה נקבע כי כאשר מדובר בפרט שמצוי בידי אחד הצדדים או שקיימת לו עדיפות משמעותית בהשגת המידע (במקרה דנן למוכר), ובנוסף מדובר בפרט המתייחס לעניין הגורע בצורה משמעותית מן הציפיות הסבירות של הצד השני לעסקה כי אז תגבר חובת הגילוי כלפי הצד השני. מעבר להיבט המוסרי של חובת הגילוי קיים גם טעם כלכלי לחובה זו שכן הטלת חובת גילוי מצמצת את העלויות הכוללות של העסקה עבור הצדדים, ועבור החברה בכללותה.

במקרה זה, אף על פי שהמבקש התרשל כאמור בבדיקות על אודות הנכס, כיוון שהמשיב היה חשוף יותר למידע בקשר לנכס והוא אף ידע כי העירייה איננה מסכימה בפועל לשימוש הנעשה בו כמחסן, חלה עליו החובה לגלות את הפרט המהותי למבקש. אי גילוי בנסיבות הללו מהווה הטעיה גם כאשר ויתר המבקש על כל טענה ו/או דרישה כלפי המוכר בנוגע למצב התכנוני של הנכס.

בשולי הדברים אציין, כי במקרה זה נראה שהמשיב ידע שהמבקש טעה לגבי ייעוד הנכס ולפיכך אי גילוי בנסיבות אלו מהווה הטעיה. כלל לא ברור שאם המשיב לא היה מודע לכך שהמבקש טועה ביחס למצב התכנוני של הנכס, יכול היה המבקש לבטל את החוזה בעקבות הטעיה.

ד"ר רוני רוזנברג, מומחה לדיני חוזים ולמשפט פלילי, חבר סגל בפקולטה למשפטים במרכז האקדמי כרמל בחיפה ומרצה באוניברסיטת בר אילן