הכניסה להתקשרות עם יזם היא נקודה משמעותית עבור דיירים שמעוניינים לבצע תמ"א 38 בבנין שלהם. הדרך לרגע הזה אינה קלה, ולכן כשהוא מגיע- דהיינו, כשנמצא יזם שכל הדיירים מסכימים עליו והוא מעוניין לחתום על הסכם - ישנה התלהבות ורצון ברור להמשיך קדימה במהירות. אך כשמדובר בתמ"א 38 תוספות בנייה, חשוב מאוד לעצור לרגע את ההליך, ולוודא שיבוצעו בבנין בדיקות מקדימות. בדיקות אלו יכריעו את הגורל של הפרויקט כולו.

הבדיקות המקדימות קשורות לרמה ראשונית יותר מהרמה התכנונית, ומטרתן למנוע כשלים במהלך הבנייה העתידית. בתמ"א 38 תוספות נוצרת בנייה שהיא טלאי על טלאי, בעת שנבנות תוספות חדשות לבניין קיים. כשיש חיבור בין ישן לחדש יכולות לצוץ בעיות משמעותיות שמתבטאות בסופו של דבר בכסף וזמן, ויכולות לגרום לכישלון הפרויקט. הבדיקות המקדימות מגלות כשלים עתידיים ומאפשרות להתכונן אליהם, עוד לפני התחלת הפרויקט. רשויות רבות אף מחייבות בעצמן את ביצוע הבדיקות המקדימות, אך לא כולן, ובכל מקרה - הבדיקות נעשות על ידי היזם ובמימונו.

הבדיקות המקדימות כוללות:

בדיקות קרקע וקידוחי ניסיון:

מטרתן לבדוק את סוג הקרקע - בין השאר כדי להבין באיזו שיטה אפשר לחזק את היסודות, ולבדוק אם קיימים מי תהום בקרקע. באזורים רבים בארץ קיימים מי תהום בקרקעות עליהן בנויים בנייני מגורים. בניה חדשה על קרקע שכזו מצריכה שיטת עבודה שונה, שהיא יקרה יותר משיטות בניה על קרקע ללא מי תהום. למשל, בבניין שעמד לפני תמ"א 38, בו התגלו מי תהום בקרקע מבלי שנעשו בו בדיקות מקדימות, נעצר הפרויקט מיד. זאת מאחר שבערים בהן המטראז' לדירה זול יותר, ואילו העבודה הופכת יקרה יותר עם ההתגלות של מי התהום, הכדאיות הכלכלית יורדת פלאים ומביאה את היזם לעצור את הפרויקט. אך כאשר מתגלים מי התהום בעת הבניה, ונעצר לפתע הפרויקט, כבר קיים הסכם מחייב בין היזם לדיירים.

מדידות:

לפני סקיצה יש צורך במדידת הבניין, שאינה רק מדידת הקרקע. היא כוללת גם מפות טופוגרפיות של המגרש, חזיתו, העמודים וחדר מדרגות. המדידות מאפשרות להבין איך ניתן לשלב חדר מעלית ותוספות בניה כמו חדרים מוגנים (ממ"דים) או מרפסות, לבניין. המדידות המקדימות חשובות כדי להבטיח שכל הצעה שהדיירים מקבלים מהיזם תהיה רלבנטית, ותסטה רק באחוזים בודדים מהתוכנית שתקבל את אישור העירייה.

בדיקת לא הורסות:

בדיקות אלו מלמדות כיצד לחזק את הבניין ובאילו מקומות לעשות זאת - בהתאם לבנייה המקורית שלו. כיום אין ידע על שיטת הבניה המקורית, השונה מבניין לבניין, מאחר ובזמן שנבנו הבניינים לא היתה שיטה אחת מחייבת. לכן כדי לבדוק את הבנייה המקורית יש צורך בבדיקות כמו צילום תרמי, שממפה את סוג הבניה בבנין. בדיקות מקדימות אלה מאפשרות להתכונן מראש לביצוע עבודות בנייה שיחסכו בעיות ומטרדים מהדיירים - כמו פריצות של יציקות בטון לתוך דירות, והרס קירות.

ייעוץ חניה:

מרכיב החניה בפרויקט הוא משמעותי מאוד ויכול להפיל או להרים פרויקט, מאחרשעלותו גבוהה מאוד. בתמ"א 38 תוספות אין שטח להתפרס עליו ליצירת מקומות חניה, ולכן מדובר לרוב על פתרונות בדמות מתקני חניה אוטומטיים, בין אם תת-קרקעיים או עליונים. למתקנים אלו משקל כספי גדול בפרויקט. יועץ החניה בודק מהן האפשרויות הקיימות לפתרונות חניה בבנין לאחר שישופץ, ומאפשר ליזם לחשב את העלויות ואת הכדאיות הכלכלית שלהן.

לסיכום, גם אם יזמים מודעים לבדיקות שצריך לבצע לפני התחלת הבניה, לא כולם מבצעים אותן לפני ההתקשרות בהסכם סופי. אך אם יבוצעו הבדיקות לאחר חתימת ההסכם, ויתגלו כשלים שמביאים לעצירת הפרויקט - יישארו הדיירים בהסכם כובל, עם יזם שאינו מעוניין בפרויקט, ויכנסו למצב של קיפאון.

לכן מומלץ לדיירים לשים לב בבואם להתקשרות עם יזם כי הוא מתכנן את ביצוע הבדיקות עוד לפני ההסכם המחייב, וכך להימנע מהבעיות שיעלו לאחר התקשרות בחוזה.

*** ליאור ויימן הוא בעלי חברת היזמות והבניה VML השקעות בע"מ, החברה באיגוד תמ"א 38 והתחדשות עירונית