*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38

הבעייתיות המבנית בשוק המגורים בישראל ודלות ההיצע הזמין לבנייה, מעלות את המודעות הן בקרב הציבור והן בקרב הרשויות לתחום ההתחדשות העירונית והתמ"א 38. "יש עלייה דרמטית בבקשות להיתרי בנייה מכוח תמ"א 38, והיא צפויה ללכת ולהתגבר בשל סיבות החיזוק והוספת הממ"דים, ודי לקרוא את העיתונים כל בוקר על מנת להבין את חשיבות העניין", אומר עו"ד מיכה גדרון, מומחה בדיני התכנון והבנייה, "סיבה נוספת היא בפתרון המהיר והיעיל לנושא הדיור", הוא מסביר.

לדברי עו"ד גדרון "מסגרת תמ"א 38 היא האפשרות היחידה בתחום ההתחדשות העירונית והנדל"ן אשר באמצעותה ניתן לשדרג ולפתור בעיות דיור במהירות ובקלות יחסית להבדיל למשל מפרויקטים של פינוי בינוי ארוכי טווח ומסורבלים". גדרון מסביר כי מדובר ב"תוכנית מדבקת", שכן, "כאשר בניין ישן ורעוע תוך שנה הופך לחדש עם מעלית, מרפסת, חניה ותשתיות חדשות, פתאום כל הרחוב רוצה ומגיש בקשות גם לשאר הבניינים. אנו רק בתחילת הדרך, ולכן חשוב מאוד שהעוסקים בתחום יתמקצעו בו לעומק שכן ישנה התפתחות דינמית בנושאי היתרי ותוספות הבנייה, וחשוב לדעת לקחת פרמטרים אלו לאופטימיזציה, הן מבחינת אלמנט הזמן והן מבחינת אלמנט הביצוע. נעשה זאת תוך ניצול מלוא הזכויות והתחשבות בפסיקה בועדות הערר, המועצות המקומיות ובבתי המשפט", מציין גדרון, מחבר הספר תמ"א 38, שיעביר השתלמות בנושא. לדבריו, הקורס מיועד ל"יזמים, קבלנים, אדריכלים, שמאים וגם לוועדי בתים שרוצים להיכנס ליוזמת תמ"א בבניין שלהם ורוצים לדעת איך עושים זאת נכון".

- מדוע התחום הפך לפופולרי בקרב יזמים?

"בעיקר מאחר שסף הכניסה לתמ"א 38 נמוך יחסית, משום שמדובר בסוג של עסקת קומבינציה שאינה דורשת מינוף כספי משמעותי. הרי היזם אינו קונה את הקרקע. בשל כך, תמ"א 38 מושכת אליה קהל רחב של יזמים בין אם כאלו שעסקו בעבר בענף הנדל"ן ובין אם כאלה עבורם זו התנסות ראשונה. על פניו זה נראה פשוט, אך לאמיתו של דבר גם נושא החיזוק וגם נושא ההריסה והבנייה מחדש (תמ"א 2) מורכבים ומי שלא לומד ומתמקצע יכול ליפול בשל חוסר מקצועיות וחוסר ידע".

- במה באה המקצועיות לידי ביטוי?

"בכך שבראש ובראשונה יש לזהות בעיה בזמן, עוד בטרם שהיא הופכת לחסרת פתרון או כזו שמכבידה על הפרויקט לכל אורכו. לאחר זיהוי הבעיה יש להיאחז בכלים כלים איתם ניתן להחליט האם נוכל לפתור אותה בעצמנו ובמידה ולא, לאיזה איש מקצוע מתאים יש לפנות על מנת לפתור אותה ביעילות".

- מדוע הנושא התכנוני הוא קריטי להצלחת הפרויקט?

"פרויקט תמ"א 38 מורכב ומצריך מקצועיות רבה מבחינה תכנונית, ביצועית ואנושית מאחר שהאילוצים בו רבים. בתמ"א 38/1, למשל אנו הופכים את הבניין לאתר בנייה הלכה למעשה, כזה שצריך להשתלב במקביל למגורים וזה מצריך מאמץ וידע רב, על אחת כמה וכמה בתחום בו הנתח של מה שלא צפוי מראש הוא עצום. אין לשכוח שאנו פועלים על מבנה קיים בו האילוצים התכנוניים מאוד מאתגרים ובתחום בו היצירתיות של הועדות המקצועיות היא מדהימה לטוב ולרע ועימה צריכים לדעת להתמודד".

- תוכל להדגים מקרה של כשל תכנוני של יזם?

"פנה אלי יזם אשר לא היה מרוצה מאחד מתנאי הועדה המקומית בנוגע לאישור פרויקט במסגרת תמ"א 38/2. מבדיקה שערכתי עלה כי בקשתו המקורית להיתר, התבססה על תחשיב מוטעה שגרם לו להפסד של עשרות מ"ר של זכויות בנייה. טעות זו העמידה את היזם במחלוקת פנימית, שכן במידה ויגיש בקשה מתוקנת, יחול עיכוב מהותי בפתיחת הפרויקט שיחרוג מלוחות הזמנים להם התחייב כלפי הדיירים, כך שבכל מקרה מדובר בהפסד של מאות אלפי שקלים".

*** שלושת המפגשים המקצועיים יתקיימו במרכז רבין בתל-אביב בנושא היבטים תכנוניים בהתחדשות עירונית - להרשמה לחצו כאן.

*** אליעזר פישמן הוא בעל השליטה בגלובס.