*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38

"העסקה הרווחת בשוק עסקאות התמ"א בין היזם לדיירים הינה עסקת נטו בה כל המיסוי חל על היזם", אומרת עו"ד אורית קוך, רכזת קורס "מיסוי בהתחדשות עירונית" של מרכז פישמן. "במסגרת עסקת התמ"א הדיירים מוכרים ליזם זכויות בנייה או דירות, ולכן על פי דיני המס חל עליהם מס שבח, כמו על כל מוכר מקרקעין. אולם בעסקאות התמ"א דורשים הדיירים, בדרך כלל, שהיזם ישא בכל עלויות המיסוי, כולל זה החל עליהם", מסבירה עו"ד קוך, המתמחה במיסוי נדל"ן במשרד זיו שרון ושות'.

לדבריה, אחת הסיבות לדרישת הדיירים נובעת מכך שבמסגרת עסקת התמ"א הם בדרך כלל אינם מקבלים כסף מזומן, כך שאין להם מקור כספי לשלם את המס, ולכן לרוב ידרשו מהיזם לשאת במלוא המס, הן זה שחל על הדיירים והן זה שחל עליו. "מאחר ויזמים נאלצים לספוג את כל עלויות המס, אך הם אינם בהכרח מתמצאים בתחום מיסוי הנדל"ן, הם נתקלים במצב בו אין להם כלים להעריך נכון את חשיפת המסים, מתוך מחשבה מוטעית שהפטור ממס שניתן למוכרים הינו גורף", מבהירה קוך.

"מס השבח בעסקת תמ"א יכול להגיע לסכומים מאד גבוהים והוא יחסית מסובך לחישוב", מציינת עו"ד קוך, "אמנם החוק נותן פטור ממס למוכרים בעסקאות תמ"א אבל לפטור יש תנאים רבים והגבלות שונות שצריך להכיר כדי לדעת מה פטור ממס ומה לא".

"בעסקאות תמ"א 38/2 של הריסה ובניה מחדש החישוב עוד יותר מסובך, כי למוכרים יש שני מסלולי פטור אפשריים, לכל מסלול תנאים משלו, וצריך להכיר את שני המסלולים כדי לדעת באיזה מהם לבחור", ממשיכה קוך, "יזם גם צריך לדעת אילו מסמכים בדיוק לדרוש מהדיירים, כדי לברר לאילו פטורים הם זכאים. בעל דירה בעסקת תמ"א 38/2 שאינו זכאי לשום פטור יכול להיות חייב במס בגובה מאות אלפי שקלים", מדגישה עו"ד קוך, "מכאן עולה הצורך הגדול של יזמים לקבל כלים להתמודדות בנושאי המס".

אין פטור גורף

בקורס "מיסוי בהתחדשות עירונית" של מרכז פישמן, אותו מרכזת עו"ד קוך, ניתנים ליזמים הכלים להם הם זקוקים לצורך התמצאות בסיסית במיסוי עסקאות תמ"א 38 (הריסה ובנייה או תוספות בנייה) ועסקאות פינוי בינוי, בנושאים כמו עקרונות המס, מסלולי הפטור השונים, האותיות הקטנות של סעיפי הפטור, ודוגמאות לחישובי מס.

"לדוגמה", מסבירה עו"ד קוך, "דיירים בעסקת תמ"א 38/2 זכאים לפטור בגין מכירת דירת מגורים מזכה - אבל פטור זה הוא אישי לכל דייר, ולא ניתן לנצל אותו ללא הסכמת המוכר. לכן, יזם חייב לדעת שבמסגרת החוזה הוא צריך לדרוש התחייבות של הדיירים לנצל את הפטור". עוד מדגישה עו"ד קוך, כי חישוב המס יסייע ליזמים להבין אילו תמורות הם יכולים להציע לדיירים במסגרת העסקה, כדי שזו תמשיך להיות כדאית כלכלית עבור כל הצדדים.

"יזם חייב שיהיו לו כלים בסיסיים על מנת להעריך את חשיפת המס לשם הבנת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט", מבהירה עו"ד קוך, "וזאת כבר בשלב המקדמי של הבדיקות והמו"מ, עוד לפני ששוכרים יועץ מס - הנכנס לפרויקט בדרך-כלל רק בשלבים מתקדמים של המו"מ. חשוב לזכור שהשלב המקדמי עולה ליזמים כסף רב וכרוך בהרבה זמן ואנרגיה, לכן חשוב שליזם תהיה הבנת מס בעצמו - כדי שלא יוציא כספים על עסקה שתיפול על היעדר כדאיות כלכלית רק בעקבות המס הגבוה מדי".

ללמוד את מנגנון המע"מ

עו"ד קוך אף מתייחסת לנושא המע"מ בו תוכננו בעבר שינויים בחקיקה. לדוגמה: "מע"מ 0 לא בהכרח אומר שאין מע"מ כלל בפרויקט", היא מסבירה, "יש ללמוד את מנגנון המע"מ ולהבין מה משמעות התיקון החדש לחוק, בעיקר במצב שבו רשות המסים עוד לא פרסמה הנחיות מטעמה, והחקיקה אינה פשוטה להבנה כלל".

לדבריה, "הקורס נותן ליזמים מענה לשני צרכים חשובים מאוד - הראשון הוא היכולת להעריך, בצורה גסה, כמובן, אם מדובר בפרויקט עתיר מס או זול במס, יחד עם קבלת כלים בסיסיים להערכת גובה המס הצפוי בעסקה, והשני הוא לאפשר ליזם לנהל מול הדיירים מו"מ מושכל כשהוא יודע מה ניתן להציע להם בתמורה ומנגד מה הוא חייב לדרוש מהם כדי לנצל באופן מיטבי את הפטורים להם הם זכאים בפרוייקט".

עו"ד קוך מסכמת ואומרת כי "בסופו של דבר יזם צריך להבין את כל האספקטים הכרוכים בתחום שהוא עוסק בו - הבנה בצד האדריכלי של זכויות בנייה וגם בנושאי המס".

*** שלושת המפגשים המקצועיים יתקיימו במרכז רבין בתל אביב בנושא כדאיות כלכלית וניהול תקציב בהתחדשות עירונית - להרשמה לחצו כאן

*** אליעזר פישמן הוא בעל השליטה בגלובס.