האוצר: חשש כבד להעלמות מסים בהיקפים גדולים בנדל"ן

רק דירות: ברבעון הראשון של 2015 נמכרו 32 אלף דירות (חדשות ויד-שנייה) בישראל - זינוק של 13% לעומת הרבעון הקודם. מדובר ברמה השנייה בגובהה בעשור האחרון, וזאת לאחר כישלון תוכנית מע"מ 0% בשלהי 2014, מה שהוביל להתנפלות של הציבור על דירות.

 תרשים 1: רכישת דירות

עיקר ההתנפלות נרשמה בדירות חדשות, שכן רוכשים רבים המתינו על הגדר למע"מ 0% ומשזה לא קרה - הם נהרו למשרדי המכירות. כך, נרשם זינוק של 21% ברכישות דירות חדשות, וזאת בהמשך לנסיקה חריגה מאוד של 52% ברבעון הרביעי של 2014. 10,000 דירות חדשות נמכרו ברבעון הראשון של השנה, שיא מאז תחילת מדידת הנתונים לפני כעשור.

בפלח הדירות יד-שנייה נרשמה עלייה של 12%, בדומה לרבעון הקודם. משקיעי הנדל"ן, עליהם מבקש כעת שר האוצר כחלון לשפוך מים קרים, הם אלה שהובילו את הגידול בעסקאות עם זינוק של 25%. משקלם בסך העסקאות עלה ל-27.5%, כלומר כל דירה רביעית בישראל נרכשת ע"י משקיע. גם המספרים הללו מהווים שיא שלא נראה מאז שלהי 2010, שנה הזכורה כלוהטת ביותר בענף הנדל"ן ובעיקר בקרב משקיעי הנדל"ן.

 תרשים 2: מיקומו של הרבעון הראשון

הישראלי שמחזיק 22 דירות בנתניה

לפי נתוני האוצר, המשקיעים ממשיכים לתהרכז בפריפריה, בערים כגון באר שבע ונתניה. באוצר מציינים בפירוש את הריבית הנמוכה שמנהיג בנק ישראל כגורם המתדלק את רכישת הדירות להשקעה.

 תרשים 5: הריבית הריאלית של בנק ישראל ורכישת דירות ע

"באזור נתניה הגיעו רכישות המשקיעים לרמתן הגבוהה ביותר, לפחות מאז תחילת העשור הקודם. שליש בלבד מהגידול מיוחס לרכישות תושבי החוץ באזור. רמות השכר של המשקיעים 'הכבדים' באזור זה אינן תואמות את שווי הדירות שבבעלותם", נכתב בסקירה.

לפי הנתונים, ברבעון הראשון רכשו משקיעים 8,800 דירות. זינוק של 55% ברכישות נרשם בבאר שבע, בעיקר בשל פרויקט "כרמי גת". בנתניה, אזור בולט נוסף, רכשו המשקיעי כ-1,000 דירות ברבעון, כאשר שליש נרכשו ע"י תושבי חוץ. המחיר הממוצע לדירה עמד על 1.76 מיליון שקל ובידי האוצר נתון מעורר תהייה: ל-30% מאותם משקיעים לא הייתה כלל הכנסה מדווחת משכר חודשי או משלח יד כלשהו. בקרב אותם "מובטלים" לכאורה, המחיר הממוצע של הדירות הנרכשות היה גבוה יותר - 2.4 מיליון שקל לדירה בממוצע.

"ניתוח רמות השכר בקרב המשקיעים המדווחים במערכת המס, לפי מספר הדירות שבבעלותם ושוויין, מעלה אף הוא ספקות ביחס למקורות ההון של משקיעים אלו", מציינים באוצר.

אז כיצד מיישבים באוצר את הדילמה? ובכן, באוצר מבצעים חלוקה למשקיעים "חדשים" ומשקיעים "ותיקים". 42% מסך המשקיעים בנתניה היו ותיקים, כאשר מתוכם 58% רכשו דירה אחת נוספת לפני שנת 2015, 19% רכשו 2 דירות, 20% רכשו 3-6 דירות ומשקיע "כבד" אחד רכש עד השנה לא פחות מ-22 דירות. אלא שלפי נתוני האוצר דווקא אותם משקיעים "כבדים" דיווחו על שכר נמוך יחסית, כמו למשל משקיעים שרכשו 3-6 דירות להשקעה בשווי של 6.3 מיליון שקל בממוצע משתכרים כ-20 אלף שקל בחודש בלבד.

במילים אחרות, ישנו חשד כבד להעלמת מסים בהיקפים גדולים והלבנת הון באמצעות שוק הנדל"ן, או כפי שמנסחים זאת באוצר: "יש בממצאים אלו כדי להציב סימני שאלה ביחס למקורות ההון שאפשרו למשקיעים אלו לממן את רכישותיהם, בפרט לנוכח העובדה שהחל מסוף 2012 נדרש הון עצמי של 50% לרכישת דירות להשקעה".

 תרשים 6: דירות שנרכשו למגורים ודירות שנרכשו להשקעה

הזוגות הצעירים לא אדישים

והזוגות הצעירים? לאחר גידול חריג של 36% ברכישות דירות ע"י הצעירים ברבעון האחרון של 2014, נרשם גידול נוסף של 12% ברבעון הראשון של השנה. רכישות דירות חדשות ע"י זוגות צעירים זינקה ב-30% ברבעון, ואילו בדירות יד-שנייה נרשמה עלייה של 5%.

 תרשים 3: משקיעים, משפרי דיור ורוכשי דירה ראשונה

 לוח 1: סה