על הערת אזהרה, שעבוד וחובות ארנונה

האם עירייה רשאית להטיל שעבוד על דירה בלשכת רישום המקרקעין בגין חובות ארנונה מנכס אחר? בנוסף, האם הערת אזהרה שרשם רוכש נכס גוברת על שעבוד שהטילה העירייה בגין חובות הארנונה? אלו שתי שאלות שעמדו במרכזו של פסק דין שניתן לאחרונה (אתי רז נ' עיריית עכו).

בחודש אוקטובר 2014 רכשה גב' אתי רז דירה ברחוב האורן בעכו. העסקה דווחה כדין למיסוי מקרקעין וביום 29.10.2014 נרשמה הערת אזהרה לטובתה בלשכת רישום המקרקעין. אולם, כחודש וחצי מאוחר יותר רשמה עיריית עכו שעבוד על הדירה מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה בגין חובות עירוניים על נכס אחר שהיה בחזקת המוכר ולא היה בבעלותו. למרות השעבוד, נתנה עיריית עכו לגב' רז אישור המופנה ללשכת רישום המקרקעין על פיו אין למוכר חובות לעירייה בגין הנכס הנמכר. כאשר ניגשה גב' רז ללשכת רישום המקרקעין על מנת לרשום את הדירה היא גילתה כי העירייה רשמה שעבוד על הדירה בגין חובות המוכר בנכס אחר, עובדה אשר מנעה את רישום הנכס על שמה.

לטענת רז, העירייה לא היתה זכאית לרשום שעבוד מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה שכן סעיף זה מתיר לרשום שעבוד על נכס בגין החובות שהצטברו ביחס לנכס עצמו ולא בגין חובות שהצטברו לחייב בגין החזקה של נכס אחר. משכך השעבוד שהוטל בטל ((void. בנוסף טענה רז כי זכויותיה בנכס בשל רישום הערת האזהרה עדיפות על פני השעבוד שהטילה העירייה שכן שעבוד זה נרשם מאוחר יותר. ומעבר לכך לפי הלכת אהרונוב זכות חוזית שנוצרה טרם הטלת עיקול עדיפה על העיקול בין אם הזכות נרשמה ובין אם לאו.

מנגד טענה העירייה, כי שעבוד שנרשם מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה עדיף על זכויותיה של גב' רז הנובעות מרישום הערת האזהרה לטובתה על הדירה. בנוסף טענה העירייה כי הלכת אהרונוב אינה רלוונטית למקרה דנן, שכן היא עוסקת בעדיפות הערת אזהרה על פני עיקול מאוחר ולא על פני שעבוד. במקרה דנן, מדובר על שעבוד ולא על עיקול, ולכן הערת האזהרה אינה גוברת עליו. העירייה הגדילה לעשות עת טענה כי משום שהשעבוד נרשם בטרם הושלם התשלום האחרון למוכר, היה על גב' רז להימנע מלהעביר את התשלום האחרון לידי המוכר ולשומרו כדי להבטיח את פירעון החוב בגינו נרשם השעבוד. כיוון שלא עשתה כן מוטלת עליה אחריות נזיקית מכוח עוולת הרשלנות כלפי העירייה, לכל הפחות עד כדי גובה התשלום ששולם על ידה לחייב, לאחר רישום השעבוד, סכום שעמד על סך של 150,000 ₪.

           בהתייחס לטענה הראשונה קבע בית המשפט כי העירייה הייתה זכאית לרשום שעבוד לטובתה בגין חובותיו של המוכר הגם שהחובות לא התייחסו לנכס הנמכר אלא לנכס אחר שלא היה בבעלותו; לפיו, כאשר חוב הארנונה רובץ על נכס שבבעלות החייב כאשר החייב הוא גם המחזיק ניתן להטיל שעבוד מכוח סעיף 11א(1) לפקודת הגבייה ולא מכוח סעיף 11א(2). לעומת זאת כאשר החוב מוטל בגין נכס אחר ניתן להטיל שיעבוד מכוח סעיף 11א(2) כפי שקרה במקרה דנן.

            עם זאת, ולמרות העובדה שהעירייה הייתה רשאית לרשום שעבוד על הנכס הנמכר, קבע בית המשפט כי הערת האזהרה של גב' רז גוברת על השעבוד שהטילה העירייה משום שהוא ראה בהערת האזהרה שרשמה גב' רז כשעבוד, והערה זו נרשמה לפני השעבוד של העירייה. במצב זה נדחה השעבוד האחרון (של העירייה) מפני ההערה שרשמה הרוכשת וזאת לאור לשונו של סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה הקובע כי: "נרשמה הערה על שעבוד כאמור, תהא דרגתו נדחית בפני כל שעבוד של אותם מקרקעין שהיה רשום שעה שנרשמה ההערה".

            עמדה זו עולה בקנה אחד עם הצדק האינטואיטיבי במקרה דנן שכן לעירייה לא היה כל הסבר מדוע חיכתה כ- 7 שנים על מנת לבצע ולרשום את השעבוד, כשהייתה יכולה לצפות שהחייב ימכור את הדירה במהלך השנים, מה גם שהעירייה לא ידעה להשיב איזה ניסיונות נעשו במהלך השנים על מנת לגבות את החוב. לעומת זאת גב' רז, מירה לרשום הערת אזהרה לטובתה מיד לאחר חתימת החוזה ועוד לפני רישום השעבוד של העירייה.

            לנוכח האמור הורה בית המשפט לבטל את השעבוד לטובת העירייה ולאפשר לרשום את הנכס על שם גב' רז.

            לפני סיום אציין כי עמדה זו של בית המשפט המתירה לעירייה להטיל שעבוד על מקרקעין בגין חוב ארנונה של הבעלים מנכס אחר (כפי שקרה במקרה דנן), חולקת על עמדת בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב שפסק כי העירייה אינה רשאית לעשות כן ונראה כי בית המשפט העליון יצטרך להכריע בכך. בשל האמור, כדאי לכל רוכש מקרקעין להסדיר נושאים אלה במסגרת החוזה ולמהר לרשום הערת אזהרה מיד לאחר חתימת החוזה לפני שהעירייה "תיזכר" בחובות אחרים של המוכר ותטיל שעבוד על המקרקעין.

ד"ר רוני רוזנברג, מומחה לדיני חוזים ומשפט פלילי, מרצה בכיר בבית הספר למשפטים במרכז האקדמי כרמל