כשהדייר מפריע לבניית התמ"א

חוק החיזוק (חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח- 2008), מקנה בידי רוב בעלי הדירות התומכים בפרוייקט תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת בניה) לעתור בתביעה אל המפקח על המקרקעין כנגד בעל דירה המתנגד לפרוייקט. המפקח על המקרקעין מוסמך על פי החוק לכפות את הפרוייקט על הדייר המתנגד (לאחר ששמע כמובן את הסיבה להתנגדות ומצא אותה בלתי סבירה).

הגשת העתירה הנ"ל אל המפקח על המקרקעין אפשרית רק בהתקיים שני תנאים: האחד הוא קיומה של "החלטת ועדה" (אותה החלטה של הועדה המקומית לאשר את היתר הבניה בתנאים שונים) והשניה הוא קיומו של רוב של מעל 66% מבעלי הדירות בבניין התומכים בפרוייקט ואשר חתמו על הסכם ההתקשרות מול היזם.

לצד העובדה כי אופן טיפולו של החוק (והמחוקק) בתופעת 'הדייר הסרבן' אינו מיטבי ואינו מספק, הרי שפרויקטי תמ"א 38 מצמיחים תופעות נוספות להן לא נתן המחוקק את דעתו עד כה.

מה למשל יעשו בעל דירות ויזם שהתקשרו בהסכם לביצוע פרוייקט תמ"א 38 ואף קיבלו היתר בניה לפרוייקט, אך רגע בטרם עליית היזם על הקרקע ותחילת ביצוע עבודות הבניה, הם נתקלים בהתנגדות נמרצת ועיקשת (לרבות עשיית פעולות פיזיות לעיכוב והכשלת תחילת העבודות) מצד אחד מבעלי הדירות (שהתנגד לפרוייקט לכל אורך הדרך) לביצוע העבודות?

כאן כאמור, לא מקנה חוק החיזוק לבעלי הדירות התומכים בפרוייקט או ליזם סעד כנגד הדייר המתנגד.

כיצד אם כן יפעלו בעלי הדירות והיזם במקרה שכזה?

מקרה דומה נדון על ידי בית משפט השלום בחיפה במסגרת תביעה שהגיש יזם כנגד בעל דירה בבנין ברחוב שימקין 29 חיפה, במסגרתה עתר לאסור על הנתבע להפריע לעבודות בניה שתוכננו להתחיל במסגרת פרוייקט תמ"א 38.

לצורך ביצוע הפרוייקט התקשר היזם עם חמישה בעלי דירות בבניין. בעל הדירה השישי (הנתבע) התנגד לפרוייקט.

היזם פעל לקבלת היתר הבניה לפרוייקט. הנתבע התנגד למתן ההיתר אולם התנגדותו נדחתה. ערר שהוגש על ידי דיירי בניין סמוך כנגד ההחלטה ליתן היתר נדחה אף הוא.

היזם טען בכתב התביעה, כי הנתבע מצוי בהליכים משפטיים רבים הקשורים לבניין וליחסיו עם בעלי הדירות האחרים בבניין.

עוד טען היזם, כי בהסכם שנחתם בינו ובין יתר בעלי הדירות נקבעו לוחות זמנים שאם לא יעמוד בהם (עקב מעשיו של הנתבע) יאלץ לשאת בפיצוי כספי לבעלי הדירות ובנזקים כבדים נוספים.

הנתבע, העלה טענה משפטית לפיה בעלי הדירות רכשו את דירותיהם ממקימי הבניין- בני הזוג הורוביץ- שלהם דירה בבניין (ואשר נפטרו בנתיים). הנתבע הוסיף וטען, כי במסגרת אותם חוזי רכישה מקוריים ויתרו בעלי הדירות על זכויות הבניה.

ויתור בעלי הדירות על זכויות הבניה, כך לדידו של הנתבע, הביא לכך שכל זכויות הבניה נותרו בידי בני הזוג הורוביץ ולא בידי בעלי הדירות בבניין. אשר על כן, ללא הסכמת בני הזוג הורוביץ להעברת זכויות הבניה ליזם, לא ניתן לבצע את הפרוייקט.

הנתבע טען עוד, כי הוא היחיד שבידיו חלק מזכויות הבניה היות והיה הרוכש הראשון של דירה בבניין ושילם בעת הרכישה גם עבור חדר ההסקה המהווה יחידה רישומית בבניין.

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לקבל את התביעה.

בית המשפט דחה את טענת הנתבע כאילו רכש את דירתו מבני הזוג הורוביץ, זאת לאחר שהוכח שהסכם הרכישה כלל לא נחתם בין הנתבע ובין הורוביץ, אלא בין הנתבע ובין חברה קבלנית שרכשה את המקרקעין מהורוביץ ובנתה מאוחר יותר את הבניין.

עוד קבע בית המשפט, כי מהסכם הרכישה שהציג הנתבע עולה דווקא שבמסגרת התקשרותם של הורוביץ עם החברה הקבלנית קיבלו הורוביץ דירות בניין שנבנה וכל יתר זכויות הבניה נותרו בידי החברה הקבלנית ולא בידי הורוביץ.

הוסיף בית המשפט וקבע, כי הסכם הרכישה שהציג הנתבע מלמד כי זכויות בניה או שטחים שנותרו בבניין ואינם כלולים בדירות לא יוחדו לדירה כזו או אחרת אלא נותרו משותפים לכולם ולא הוצגה על ידי הנתבע כל ראיה או מסמך המעיד על כך שנתונה לו עדיפות כלשהי על פני יתר בעלי הדירות ביחס לזכויות הבניה.

בית המשפט מצא גם לציין בפסק הדין, כי היזם מחזיק בידו בהיתר בניה תקף, הוא התקשר עם יתר בעלי הדירות בבניין בחוזים תקפים, כאשר יתר בעלי הזכויות בבניין החליטו על ביצוע הבנייה ולכן 'זכותו' של הנתבע להפריע ולמנוע בגופו ובמעשיו את הבניה (זכות שאינה קיימת כשלעצמה) איננה גוברת על זכות היזם לממש את היתר הבניה ולהגשים את זכויותיו וזכויות יתר בעלי הדירות.

נקבע, כי היזם הוכיח שלנתבע אין זכות להפריע, לשבש, ליצור מכשולים, לגרום נזק, לסכן עצמו ואחרים, ליצור פרובוקציות מילוליות ואחרות ככל שהדברים נוגעים לביצוע עבודות הבניה על פי היתר הבניה וההסכמות החוזיות בין היזם ובין יתר בעלי הדירות.

נקבע עוד, כי הנתבע לא הוכיח שיש לו זכות לנקוט בדין עצמי ולבצע מעשים, באופן אישי, היכולים לגרום ליזם או ליתר בעלי הדירות להפרעות, שיבושים, נזקים, סיכונים, עיכובים וכיו"ב.

כל אלה הובילו את בית המשפט לקבל את התביעה ולהורות לנתבע להימנע מביצוע פעולות שעשויות ליצור מכשול או עיכוב או הפרעה למימוש פרוייקט תמ"א 38 בבניין.

נמצאנו למדים, כי תופעת 'הדייר הסרבן' איננה עומדת לבדה. נסיונות מצד בעלי דירות להכשיל פרוייקט תמ"א 38 המתגבש בבניין, עלולים ללבוש צורות נוספות, כמו למשל עשיית מעשים שונים לצורך עיכוב/ מניעה של ביצוע העבודות. במקרה זה, וככל שאין בידי המתנגד טענות מבוססות או הכרעות שיפוטיות המצדיקות את מעשיו, יעניק בית המשפט סעד ליזם ובעלי הדירות שימנע את מעשיו של המתנגד.

הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).