ענבל אור הגישה את בקשת הקפאת ההליכים לאור סיטי נדל"ן

אם מישהו חשב שבקשת הקפאת ההליכים שהגישה חברת אור סיטי נדל"ן של ענבל אור היום (ה') לבית המשפט המחוזי בתל-אביב תפזר את הערפל סביב מצבה של החברה - טעות בידיו. בקשת הקפאת ההליכים מבלבלת ומבולבלת, סותרת את עצמה לעתים ונסמכת על הערכות שלא ברור כיצד נעשו. למרות זאת, אור טוענת בבקשה כי היא "מאמינה" שניתן לחלץ את קבוצת החברות שלה מן המצוקה שאליה נקלעה.

החברה מבקשת למנות את עורכי הדין ליאור דגן ופיני יניב ואת רו"ח יזהר קנה כנאמנים לניהולה של החברה תחת פיקוחו של בית המשפט, למשך 60 יום. בבקשה מצוין כי זהות הנאמנים המוצעים מקובלת על הנושה המובטח המרכזי של החברה - בנק מזרחי-טפחות.

"תוכנית ההפעלה" שבבקשה נשענת על הערכה של פוטנציאל של הפרויקטים של חברת אור סיטי נדל"ן ועל מאמץ שייעשה לאתר משקיעים שירכשו חלק מנכסי החברה במהלך 60 הימים של הקפאת ההליכים המבוקשת.

על פניה, הבקשה נראית ככזו שמעלה יותר סימני שאלה מהבהרות. בין היתר, לא ברור לחלוטין על מה נמסכות ההערכות בקשר למצבה הפיננסי של החברה, ופרטים מהותיים כמו סכום החוב שלו ערבה ענבל אור באופן אישי אינם ידועים.

כך, במקום אחד מצוין כי לצורך ההפעלה ל-60 הימים הקרובים יוקצה, לפי הבקשה, סכום של כ-1.8 מיליון שקל, שמקורו במימוש מניות של הקבוצה בשלד הבורסאי אור סיטי החזקות - אך במקום אחר מצוין כי "בעלת השליטה החליטה להעמיד עד 1.5 מיליון שקל", לטבת ההסדר.

בהקשר זה יש להזכיר כי לאחרונה נחשף כי לענבל אור יש חובות אישיים בשוק האפור - ומכאן שייתכן כי עולים סימני שאלה בנוגע למקורות המימון המוצגים ככאלה שמעמידה אור בעצמה.

כך או כך - לא ברור מן הבקשה מה בדיוק מציעה אור; וייתכן כי אי-הבהירות נובעת משינויים של הרגע האחרון בטיוטת הבקשה שהוגשה לבית המשפט.

בבקשה אין פירוט חד-משמעי של הנכסים וההתחייבויות של אור, אך ישנן הערכות לפיהן ההתחייבויות של החברה עומדות על סך של 175 מיליון שקל. זאת בעוד הנכסים מוערכים (לשיטת אור) בכ-190 מיליון שקל. 

"תמרורי אזהרה" 

בעניין ערכן של "הערכותיה" של אור, יש לקחת בחשבון דברים שאמר אתמול שופט בית המשפט המחוזי בתל-אביב, איתן אורנשטיין, בנוגע לדיווחים חשבונאיים אחרים שהוצגו על-ידי אור. אורנשטיין ציין כי בין "תמרורי האזהרה" המעידים על הצורך למנות נאמן לניהול החברה, יש לקחת בחשבון כי "מהדוחות של החברה עולה כי ישנם רווחים שדווחו כרווחים ושהם על הנייר, ולא ברור כמה הם ממשיים".

בפרק המפרט את בסיס ההערכות עולה כי מרבית הסכום נשען על התחייבויות של עתידיות של לקוחות לרכישת דירות בקבוצות הרכישה שמארגנת הקבוצה. כך לדוגמה - החברה נסמכת על 109 מיליון שקל מ"מכירות צפויות" בפרויקט אחד ברחוב ז'בוטינסקי ברמת-גן.

השאלה שעולה היא עד כמה ניתן להסתמך על כך שרוכשי דירות ימשיכו לעמוד בתשלומים עתידיים לקבוצה, כשהם מודעים לכך שהיא כבר מצויה בהקפאת הליכים, ושבעלת השליטה בחברה מצויה בחובות לשוק האפור, וגם "לא ידוע" מה מידת הערבות שלה לחובות החברה.

בפרק החובות מפורט כי החוב לבנק מזרחי עומד על 17 מיליון שקל, חוב המובטח בנכסים, שלטענת אור שווים עולה על 38 מיליון שקל. לספקים ולקוחות חבה החברה כ-30-40 מיליון שקל לפי ההערכה (הערכה מסויגת, הכפופה ל"בדיקה יסודית" שתיערך בהמשך - כלומר, הנתון כמעט חסר ערך); למס הכנסה חבה החברה כ-1.8 מיליון שקל, אך מצוין כי הנתון הוא בנוסף לחוב אחר שבמחלוקת בין אור לרשות המסים, שגובהו לא ידוע, שכן "טרם הוצאה שומה לפי מיטב השפיטה"; לעובדיה חבה החברה כחצי מיליון שקל בגין הפרשות סוציאליות שלא שולמו מתחילת השנה (דבר המעיד ללא ספק על מצוקה תזרימית קשה ביותר); והסעיף המדהים היותר הוא זה שלפיו "חלק מהחובות מובטחים בערבות אישית של ענבל אור, וזאת בהיקף לא ידוע".

לכך יש לצרף את הסתירה לכאורה בין ההערכה האופטימית אודות מצב הקבוצה לבין הרמיזה על הצפי שידרשו הסדרי נושים ("הסדרי הבראה", כפי שכונו בשפה נקיה בבקשה), מול "עובדים, בנקים, בעלי קרקע ורוכשים".

כדי לסכם את ערפול החושים הזה, טוענים אור ועורכי דינה בביטחון כי "מדובר בקבוצה שהיא סולבנטית (בעשרות מיליונים) מבחינה נכסית, שנקלעה (בשל נסיבות חיצוניות שאינן קשורות בה) לאירוע של מצוקה תזרימית".

יחד עם אור סיטי נדל"ן, מבקשת החברה להורות על הקפאת הליכים כנגד 5 חברות שונות באשכול החברות שבבעלות ענבל אור. בין החברות גם: גריני סיטי, מרום סיטי, אור בקונגרס, מגדלאור ואליענה אור.

אור מבקשת מבית המשפט להורות גם על הקפאת הליכים אישית כלפיה, בין היתר בנימוק כי היא "החתומה על ערבויות אישיות כלפי חלק מנושי הקבוצה ונכסיה הפרטיים משמשכים כבטוחות להבטחת חלק מחובות הקבוצה" - כאמור, בשיעור שלא ידוע לפי שעה, לאור בעצמה.

בבקשה מפורט כי בקבוצה מועסקים 27 עובדים והקבוצה מעורבת ב-12 פרויקטי בנייה שונים המנוהלים "במאוחד, תחת מטה עסקי אחד".

כרוניקה של הקפאה ידועה מראש

הצרות של ענבל אור החלו לפני כחודש עם חקירתה ברשות המסים בחשד לעבירות מס שנעשו בעסקיה לכאורה. החקירה הביאה, לטענת אור, ל"סגירת הברז" על-ידי בנק מזרחי-טפחות, המלווה את עסקיה.

עד מהרה הוגשה בקשת הפירוק הראשונה לחברת אור סיטי נדל"ן של אור, על-ידי אברהם וולך, שרכש דירה בפרויקט ששיווקה אור ברחוב צ'לנוב בתל-אביב, אך לאחר ששילם 400 אלף שקל כמקדמה, הסתבר לו לטענתו כי הדירה כבר נמכרה לאדם אחר, שרשם עליה הערת אזהרה בטאבו. לטענת וולך, הגם שביקש את כספו בחזרה, הוא לא קיבל את הכספים. בעקבות הפרסומים האחרונים על מעצרה של אור, טען, המצב הפיננסי של החברות חייב אותו להגיש את בקשת פירוק החברה. 

הבקשה נדחתה על-ידי השופט איתן אורנשטיין, שנימק כי לא הוכחה עילת פירוק, וכי "קבלת הבקשה עלולה לגרום ל'כדור שלג' שיגרום לנזקים כבדים ובלתי הפיכים". בקשה נוספת של וולך נדחתה בהמשך.

עד מהרה הוגשה בקשה נוספת - זו של מינה זומר, ניצולת שואה בת 86, שטענה כי רכשה מאור, במסגרת קבוצת רכישה, זכות לבניית דירה ברחוב הניצחון ברמת-גן והעבירה לה 790 אלף שקל. לדבריה, הכספים שהעבירה והעבירו יתר חברי קבוצת הרכישה היו אמורים לעבור מאור לחברת "גלובל", שממנה התכוונה אור לרכוש את הקרקע. ואולם, לטענתה, נודע לה כי אור לא העבירה את הכספים ל"גלובל" והשתמשה בהם לצרכיה. עד לדיון בבית המשפט הסדירה אור את התשלום ל"גלובל" ונחלצה מאימת נטילת המושכות בחברה מידיה - שוב. אך לא לזמן רב.

עוד זה מדבר וזה בא, ועופר לוזון, שרכש מאור דירה במגדל מציצים בתל-אביב והעביר לה 3 מיליון שקל, הגיש בשבוע שעבר בקשת פשיטת-רגל (אישית) כנגד ענבל אור. לוזון טען כי לאחר ששילם לאור את התמורה, התברר לו כי הדירה שרכש כבר רשומה על שמו של רוכש אחר, שלי נרקיס, "מלך השוק האפור".

נרקיס, מצדו, מסר כי אכן הלווה לאור לאחרונה מיליוני שקלים, שנמסרו ליזמית על רקע קשיי התזרים שאליהם נקלעה, בריבית נשך. בדיון בבקשת פשיטת-הרגל מסר עורך הדין של בנק מזרחי-טפחות פרטים על מאות צ'קים של אור שחזרו, ולמעשה חשף תמונה שממנה עולה גם עילת פירוק לכאורה, לחברת אור סיטי נדל"ן. 

בדיון שנערך אתמול (ד') בבקשת הקפאת ההליכים החדשה, שהוגשה בתחילת השבוע על-ידי 10 רוכשי דירות - נושים של אור סיטי, כבר היה ברור לאן הרוח נושבת. השופט אורנשטיין רמז לאור רמז עבה, לפיו היא עומדת בפני בחירה: או שתסכים להקפאת הליכים זמנית תוך העברת השליטה בחברה לידי נאמן הכפוף לבית המשפט - או שיפסוק כי החברה שלה, מפעל חייה, תיכנס מיידית לפירוק. אור נשמעה לשופט והיום הגישה את בקשת הקפאת ההליכים.

כעת נותר לשופט להכריע בבקשות השונות שעומדות בפניו. השאלה המרכזית היא האם יאמץ השופט את תוכנית ההפעלה של אור, והאם יסכים למינוי נציגיה כנאמנים לניהול החברה.