*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

על פניו, פרויקטים של תמ"א 38 מספקים פתרון נקודתי למבנה מסוים בלבד, כך שאין בו על מנת לתת פתרון כולל למרחב הציבורי בו הוא נמצא. יחד עם זאת, עצם הכלתה של תמ"א 38 תחת קטגוריית ההתחדשות העירונית מצריך התייחסות כוללנית יותר לתוכנית כפרויקט חברתי. בשל כך, המדינה, הרשויות ואף היזמים נדרשים להתייחס לאלמנטים סביבתיים גורפים יותר, מעבר לטובת הבניין עצמו.

מעצם הנחה זו נדרש היזם בעת הגשת התוכנית לבקשת היתר לצרף אליה נספחים, בהם עליו להתייחס למספר סוגיות מרכזיות, המלמדות כיצד הפרויקט הנקודתי צפוי להשתלב עם המרקם הסביבתי בו הוא נמצא. כאשר אחת מ"תופעות הלוואי" החיוביות של עצם הגשת הנספחים, היא קיצור הליכי התהליך, שכן בנספחים מוצגים מראש תשובות להתנגדויות העתידיות לתוכנית. בעזרת האדריכל אסף שאול, בעלים שותף בחברת CPSL, ויועץ לאיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר, נסקור את הנספחים המרכזיים אותם יש לצרף בעת הגשת התוכנית, ומה למעשה מכיל כל נספח שכזה.

נספח מדדים: רלוונטי במיוחד בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, כאשר מטרתו להסביר כיצד ישפיעו תוספות הממ"דים בבניין הנוכחי על בניינים סמוכים. בין היתר, יש לצרף בנספח הסבר מפורט ובו הוכחה כי התוספת לא תפגע בסביבה הקרובה וביכולת לבצע פרויקטים דומים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, בבניינים סמוכים. שאול מספר כי במקרים מסוימים בעת הכנת הנספח הבחינו האדריכלים כי במידה ובבניין סמוך ירצו הדיירים להוסיף ממ"דים, לא יוותר מרווח מינימלי בין הממ"דים של שני הבניינים. לכן יש לצרף פתרון אלטרנטיבי לבניין זה, ואף לחשוב על תכנון חלופי של הסטת הממ"דים לחזית או לעורף, בכפוף למיקום הבניינים ובהתחשב במגבלות הפיזיות של כל בניין. עוד מציין שאול, כי את הנספח מגישים לרוב בערים בהן ניתן למקם את הממ"דים בקו אפס של הבניין, על מנת לבחון את טיב התכנון והשפעתו על המרחב הסמוך.

נספח חניה: כעקרון הרשות המקומית איננה יכולה לפסול פרויקטים בהם הוכח כי לא ניתן לספק פתרונות חניה. במקרים כאלו על היזם לשלם לעירייה כופר חניה, המהווה תשלום בגין הקמת חניון עירוני סמוך שיספק פתרון אלטרנטיבי לתושבי הבניין. יחד עם זאת, יזמים לרוב יעדיפו שלא להיכנס לפרויקטים שכאלו, מתוך הבנה כי שוויה של דירה הנמכרת ללא חניה, נמוך משמעותית מזה של דירה זהה עם חניה, קל וחומר כאשר לכך יש להוסיף את תשלום הכופר.

במקרים כאלו יעדיפו היזמים להציג פתרונות חניה מתקדמים דוגמת מכפילי החניה והמתקנים הרובוטיים והמכניים, בעזרתם מתגברים על תנאי השטח. בנספח החניה יש להציג כיצד הצבתם של פתרונות אלו תשפיע על הסביבה. שאול מסביר כי כאשר מתקני החניה ממוקמים בצידי המגרש, הם קרובים לאחד מהבניינים הסמוכים ובנספח החניה, על האדריכל לפרט כיצד הדבר ישפיע על הגישה לאותו בניין, ואף לנפק תשובות באשר למפגעי רעש שהמתקן עלול לייצר. בהקשר זה, לעיתים הוא אף נדרש לנפק התייחסות להיבטי אקוסטיקה ואף להתייחס לצורך לקרות (להוסיף תקרה) את המתקן.

כמו כן, במקרים בהם האדריכל מצליח לייצר חניות בשטח מגרש הבניין, אך בשל כך עליו לגרוע חניה ציבורית ברחוב, הרי שבנספח החניה יש להסביר את ההשלכה הסביבתית של הפתרון המוצע. כעקרון, טוען שאול, רשויות מוניציפאליות יבחנו בחיוב פתרון חניה שכזה רק במידה ומספר החניות החדשות שיתווספו יהיה גבוה מאלו שיגרעו על בסיס מכפיל מסוים, כאשר ישנן כאלו שיחייבו ביחס של 1:3 אחרות יסתפקו ביחס של 1:2. במקרים של יחס של 1:1 סביר כי העיריה תעדיף את פתרון כופר החניה.

נספח עצים: רשויות מוניציפאליות מסוימות ובעיקר עיריית תל אביב, מתייחסות לנושא שימור העצים ברצינות רבה מתוך מטרה לשלב את מרחב הרחוב עם המרחב בבניין. במקרים בהם בשטח מגרש הבניין נטוע עץ, יש להגיש נספח עצים ובו חוות דעת אגרונום, פקיד היערות, המסווג את העץ על פי קריטריונים מוגדרים. במקרים בהם העץ מוגדר לשימור יש לעיתים צורך לבצע מהלך של העתקתו למקום אחר במגרש ולעיתים יידרש היזם לשלם כופר בגין כריתתו. גובה הכופר נקבע על פי קריטריונים שונים של סוג, עובי הגזע, בריאותו של העץ ועוד. ישנם מקרים בהם על היזם לשלם סכום כסף אשר ינותב לטובת נטיעת עצים במתחמים אחרים בתמורה לאישור כריתת העץ.

שאול מספר כי בפרויקט אותו תכנן ברחוב וילסון בתל אביב, ישנו עץ שקמה מיוחד ונדיר בן 100 שנים, שבנספח העצים היה עליו לפרט כיצד ניתן לשמרו בצורה אידיאלית. בטרם החל הליך התמ"א 38, מצבו של העץ היה יחסית מוזנח, כך שעצם העתקתו מחזית הבניין לעורפו החייתה את העץ שהפך למטופח, עד כדי כך, שהיזם בחר להשתמש בשם העץ על מנת למתג את הפרויקט.

נספח פיתוח: מאחר שפרויקט תמ"א 38 מעלה את מספר הדירות והחניות המקוריות של הבניין, יש לדאוג לכך שהמרחב הציבורי בסביבת הבניין הקרובה לא יפגע מכך שיכיל יותר מכוניות ויותר תנועה. בנספח הפיתוח יש לתת לכך מענה בין היתר באמצעות יצירת הפקעות מסוימות מן הבניין לטובת רצועות גינון סביבו, ואף הרחבת המדרכה, על חשבון שטח המגרש המקורי, ורישום זיקת הנאה לרווחת הציבור הקרוב. כמו כן ,מציין שאול כי בנספח יש להתייחס אף לחומרי הגמר, ודרכי הגישה הסביבתיים.