תמ"א 38: התנגדות מעבר לכביש

לאחר חתימה על הסכם התקשרות בין בעלים של בניין ויזם לצורך ביצוע פרוייקט תמ"א 38, מתחיל היזם במלאכת הכנת הבקשה להיתר בנייה.

על הכנת הבקשה להיתר בניה שוקדים אדריכל הפרוייקט ולצידו שלל יועצים ובעלי מקצוע נוספים התורמים כל אחד את חלקו.

בתום הכנתה, מוגשת הבקשה להיתר לועדה המקומית אשר דנה בה ומחליטה האם לאשרה או שמא לדחותה.

לאחר הגשת הבקשה ועוד בטרם תידון בה הועדה המקומית נשלחות הודעות אישיות לבעלי דירות ונכסים בניינים הסמוכים לבניין שבגינו הוגשה בקשת ההיתר, הקוראות להם להגיש התנגדות לבקשה ככל שהם חפצים בכך.

לצערנו, הגשת התנגדויות לבקשות להיתר בניה מכח תמ"א 38 הפכה מזמן לתופעה רווחת.

כמעט שלא תמצא בקשה להיתר בניה שהוגשה במסגרת פרוייקט תמ"א 38 שלא 'זכתה' להתנגדות מצד דיירים בבניין סמוך.

טענות ההתנגדות שונות ומגוונות החל מ"חסימת אור ואוויר" ועד 'שינוי חזות או אופי השכונה".

התנגדויות המוגשות לועדה מועברות לדיון בועדת משנה להתנגדויות וזו קובעת האם לאשרן (באופן מלא או חלקי) או לדחותן.

עתה נשאלת השאלה מי זכאי להגיש התנגדות לבקשה להיתר המוגשת במסגרת פרוייקט תמ"א 38? האם רק דיירי הבניינים הסמוכים ממש לבניין בו מבוצע הפרוייקט?

סוגיה זו נדונה לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי כשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים.

עסקינן בבקשה להיתר בניה הוגשה במסגרת פרוייקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) המבוצע ברחוב רננים 2-4 רמת גן.

העותר המתגורר בדירת קרקע בבניין המצוי מול הבניין בו מבוצע הפרוייקט, היינו מעברו השני של רחוב רננים, הלין על כך שלא נשלחה לו הודעה אישית אודות הבקשה להיתר ולכן לא הגיש התנגדות לבקשה וזו אושרה על ידי הועדה המקומית.

ערר שהגיש העותר לועדת ערר מחוזית נדחה, תוך שנקבע כי לועדה המקומית נתון שיקול הדעת למי לשלוח את ההודעות האישיות בדבר הבקשה להיתר וכי הכלל שגיבשה בעניין זה, לפיו לא ישלחו הודעות לבעלי דירות בבניינים המצויים מעברו השני של הרחוב (כאשר רוחב הכביש גדול מ- 6 מ') הינו סביר.

העותר עתר לבית המשפט המחוזי וטען כי יש פגם בהתנהלות הועדה המקומית, שהיה עליה ליידע בדבר הבקשה להיתר את כל מי שעלול להיפגע, כדי שיוכל להשמיע את עמדתו ולרבות אם הוא מתגורר בבניין המצוי מעברו השני של הכביש.

מנגד טענו ועדות התכנון כי מדיניות הועדה המקומית הינה סבירה וראויה וממילא נחשף העותר לקיומה של הבקשה להיתר גם מפרסומים נוספים שבוצעו (שילוט/ עיתונות). עוד נטען על ידי הועדות, כי העותר מתגורר במרחק רב של כ- 20 מ' מהפרויקט ודירתו פונה ממילא לכיוון הנגדי לזה של הפרוייקט לכן לא יפגע מביצועו.

לאחר בחינת טענות הצדדים מצא בית המשפט לדחות את העתירה.

נקבע על ידי בית המשפט, כי אין פסול בכך שהוועדה המקומית קובעת קריטריונים ואמות מידה כלליות לגבי השאלה למי יש לשלוח הודעה אישית אודות בקשה להיתר בנייה לפי תמ"א 38, וזאת למען פישוטו של ההליך התכנוני ויעילותו וגם אין זה סביר לדרוש, מבחינת כוח אדם ויעילות תכנונית, שבכל מקרה ומקרה הוועדה המקומית תבצע בדיקה ברמת הפרט, כלומר ברמת בעל הזכויות הפרטי, כדי לקבוע אלו נכסים עלולים להיפגע כתוצאה מהגשת בקשה מכוח תמ"א 38, דבר שיחייב הוצאת בעלי תפקיד לשטח.

עם זאת, נקבע, בגיבוש מדיניות הועדה המקומית בעניין משלוח ההודעות האישיות יש לבחון כלפי מי מהסובבים את הפרוייקט מתקיים פוטנציאל של פגיעה ולא ניתן להסתפק בעניין זה רק במבחן 'רוחב הכביש' כקריטריון יחיד אשר יהיה תקף לכל המקרים, לכל הנסיבות ולכל הבקשות להיתר.

נקבע עוד, כי על הועדה המקומית לבחון את הפגיעה הפוטנציאלית ברמת הפרט ולהתחשב בנתונים רלוונטיים לכל בקשה ובקשה, כגון אופי השכונה, גובה הבניין שעתיד להיבנות, וכיוצא באלה נתונים סביבתיים/גאוגרפיים.

הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון