מוגדר כדירה אך אסור למגורים

במקרים רבים לא ברור מהו השימוש המותר בנכס מקרקעין.

לעיתים סבור בעלים של נכס מקרקעין, כי עצם מיקומו של הנכס באזור בו קיים שימוש ספציפי רווח בכלל האזור (כגון שימוש לתעשיה/ מסחר וכד') מלמד בהכרח כי זהו השימוש המותר גם בנכס שבידיו.

לעיתים סבור רוכש פוטנציאלי של נכס מקרקעין כי עצם מיקומו של הנכס בבניין מגורים אזי השימוש המותר בו הינו למגורים.

אלה וגם אלה טועים.

טעות רווחת נוספת הינה נסיון החיפוש אחר אופי השימוש המותר בנכס בנסח הטאבו.

עסקינן, ללא ספק, בטעויות המעמידות את בעלי הנכסים בפני סיכונים משמעותיים.

אין ספק, כי רכישת נכס מקרקעין ללא ידיעה ברורה מה השימוש שמותר לעשות בו עלולה לגרום לבעליו מפח נפש של ממש ופגיעה כלכלית משמעותית.

ככלל, אין ללמוד מנסח הטאבו לגבי אופי השימוש המותר בנכס וגם לא מהתב"ע החלה על האזור בו מצוי הנכס אלא אך ורק מהיתר הבניה שניתן לנכס.

שימוש בנכס מקרקעין באופן שונה מהשימוש שהותר לעשות בו הינו לא פחות מאשר עבירה פלילית המובילה לרוב להליכים פליליים (הגשת כתב אישום, הרשעה, קנס כספי משמעותי ועונשים נוספים).

שימוש בנכס בניגוד לשימוש שהותר על פי היתר הבניה עלול להוביל גם לנקיטת הליכים משפטיים מצד בעלי היחידות הנוספים בבניין.

מקרה מעין זה נדון לאחרונה על ידי בית משפט השלום בחדרה במסגרת תביעה שהגישו בעלי נכסים בבית משותף כנגד נתבעים שלהם יחידות בבניין, במסגרתה טענו כי השימוש המותר בכל הבניין הוא למשרדים וחנויות בלבד, וכי למרות זאת, הנתבעים עושים ביחידות שבבעלותם שימוש למגורים.

משכך, עתרו התובעים לבית המשפט שיוציא תחת ידו צו מניעה אשר יאסור על הנתבעים להמשיך ולעשות שימוש ביחידותיהם לצורכי מגורים.

הנתבעים טענו מנגד, כי השימוש ביחידות שבבעלותם לצורכי מגורים מותר לאור זאת שבנסח הטאבו רשומות היחידות הללו כ"דירות" ולאור זאת שהתב"ע החלה על הבניין מאפשרת שימוש גם למגורים.

הנתבעים טענו עוד, כי העובדה שהם או חליפיהם עושים מזה שנים שימוש ביחידות, כיחידות למגורים, יוצרת 'השתק' כנגד התובעים מלטעון כעת כנגד עשיית שימוש מסוג זה.

לאחר בחינת ראיות הצדדים, מצא בית המשפט לקבל את התביעה.

בית המשפט קבע, כי אכן ניתן לעשות שימוש ביחידות בבניין רק כמשרדים או חנויות זאת כעולה מהיתר הבניה של הבניין.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי אין ממש בטענת הנתבעים, לפיה העובדה שבנסח בטאבו מוגדרות היחידות כ"דירות" די בה כדי להתיר להם לעשות ביחידות שימוש למגורים זאת משום שהמונח "דירה" בחוק המקרקעין אינו מתייחס דווקא ל"דירת מגורים".

גם טענת הנתבעים כי השימוש למגורים מותר על פי התב"ע נדחתה על ידי בית המשפט אשר קבע בעניין זה, כי התב"ע אינה יכולה אלא לקבוע כי ניתן לאשר שימוש למגורים בחלקה שבה בנוי הבניין, אך אין בכוחה לשנות מהשימוש שהותר בפועל למבנה הספציפי בהיתר הבניה אשר לא התיר עשיית שימוש למגורים ביחידות בבניין.

בית המשפט הוסיף ודחה אף את טענת הנתבעים כי השימוש ביחידות לצורכי מגורים במשך שנים מונע מהתובעים לטעון כיום כנגד שימוש זה, זאת במיוחד לאור עדותו של אחד התובעים כי פעל במשך השנים להפסקת השימוש החורג ביחידות.

נוכח כל אלה, מצא בית משפט לקבל את טענות התובעים והורה לנתבעים להפסיק את השימוש ביחידות שבבעלותם לצורכי מגורים.

נמצאנו למדים, כי בטרם רכישת נכס מקרקעין חשוב מכל לבחון את אופי השימוש המותר בנכס וזאת על ידי עיון בהיתר הבניה של הנכס וכי הסתמכות על הרישום בנסח הטאבו אינו מספק בעניין זה כלל ועיקר.

הכותב מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון