תמ"א 38: לברר בדיוק את שטח הדירות

התמורה העיקרית לה זכאים בעלי דירות בפרוייקט 'התחדשות עירונית' היא שטח בנוי המוסף לדירתם.

במסגרת המשא ומתן שמנהלים בעלי הדירות מול היזם, נקבע השטח הנוסף (במטרים רבועים) שיעניק היזם לכלל בעלי הדירות. חלוקת שטח זה בין בעלי הדירות ובין עצמם יעשה לרוב על ידי בעלי הדירות.

בפרויקטי תמ"א 38/2 ופינוי בינוי שבמסגרתם נהרס הבניין הקיים ונבנה בניין חדש, יש מקום לבדוק מהו שטחה של כל אחת מהדירות הקיימות על מנת שניתן יהיה לוודא לאחר בניית הבניין החדש, האם היזם עמד בהתחייבויותיו.

לפיכך, יש מקום לבצע מדידה בכל אחת מהדירות הקיימות על ידי מודד מוסמך כדי שניתן יהיה לדעת מה שטחה של הדירה הקיימת ובעתיד, לאחר בניית הבניין החדש, ניתן יהיה לבדוק בכמה גדל שטח זה בדירה החדשה.

פעמים רבות, נוצרות מחלוקות בין בעלי הדירות באשר לשטח הדירות. עולה לרוב השאלה האם יש מקום לכלול בשטח הדירה הקיימת שטחים שנוספו לדירה באמצעות בניה לא חוקית שביצעו בעליהן?

ללא פתרונן של מחלוקות אלה, יהיה קשה מאוד לקדם את הפרוייקט.

לעיתים, מתגלגלות המחלוקות הללו עד לפתחו של בית המשפט.

מקרה דומה הובא לאחרונה להכרעתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב במסגרת בקשה דחופה לצו מניעה זמני, במעמד צד אחד, שהגישה בעלים של דירה בבניין בשדרות ירושלים 97 תל אביב, בה עתרה לאסור על רישום הבניין כבית משותף.

 עתירתה של התובעת נועדה לאפשר לה לנהל הליך משפטי כנגד בעלים של דירה בבניין.

לטענת התובעת, על פי היתר הבניה המקורי של הבניין, שטח דירת שכנה המצויה בקומת הקרקע הינו 51 מ"ר בלבד, אולם במהלך השנים פלש השכן לחלקים אחרים בבניין המהווים רכוש משותף וסיפח לדירתו שטחים אלה שהגדילו משמעותית את דירתו.

התובעת טענה, כי במסגרת יוזמה שלה לביצוע פרוייקט תמ"א 38 בבניין, התברר לה כי מתנהלים מהלכים לרישום הבניין כבית משותף הכוללים רישום דירת השכן על פי שטחה המוגדל באופן המנציח את המצב הבלתי חוקי של פלישת השכן וסיפוח השטחים המשותפים.

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט להעתר לבקשה ולהורות על הימנעות מרישום הבניין כבית משותף עד לאחר דיון שיתקיים במעמד הצדדים.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי על פני הדברים לא יגרם כל נזק מעיכוב נוסף קצר ברישום הבניין כבית משותף ומנגד, רישום הבניין בהסתמך על תשריט שעשוי להימצא כשגוי, צפוי לגרום לתובעת, כמו גם ליתר בעלי הזכויות בבניין, נזק כבד, וזאת בין היתר בשים לב למעמדו הראייתי של המרשם.

נמצאנו למדים, כי לאופן רישום הזכויות בבניין ישנה משמעות רבה הבאה לידי ביטוי בפרוייקטי התחדשות עירונית במסגרתם מוסיף היזם שטח בנוי לדירות. לכן, ראוי להקפיד על מדידת שטחי הדירות ועל נכונות ודיוק המרשם.

הכותב, עוסק במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון