הכתבה בשיתוף קבוצת רייק

שוק הנדל"ן המקומי נחלק ברובו לשתי קבוצות מרכזיות של יזמים, אלו המבצעים בעצמם ואלו אשר מעסיקים קבלן חיצוני לביצוע הפרויקטים. חברי הקבוצה הראשונה מרימים כל פעם מחדש את דגל היתרון היחסי וטוענים כי במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית, עצם העובדה שמדובר בגוף זהה שיוזם ומבצע מהווה נכס עבור הדיירים. בקבוצה השנייה, נמצא יזמים שאינם קבלנים. קבוצת רייק, המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית במיוחד בתל-אביב, היא יזמית שאינה מבצעת מתוך בחירה. לטענת יוסי רייק, בעליה של הקבוצה, "רוב הפרויקטים בהם היזם הוא גם הקבלן המבצע מתנהלים ונבנים באיכות נמוכה יותר מפרויקטים בהם יש זהות שונה בין היזם לבין המבצע".

כמי שחבש את הכובע הקבלני ומגיע ממשפחה של קבלנים, הבנתי שעדיף להפריד זהויות וזאת על מנת שלא יקרה מצב של ניגודי אינטרסים בין היזם שהוא גם קבלן לבין הדיירים, שבפרויקטים של התחדשות עירונית הם השותפים שלי במלוא מובן המילה. לכן קריטי מבחינתי להיות עימם באותו צד של המתרס לאורך חיי הפרויקט". לדברי רייק, ברגע שהיזם הוא גם הקבלן המבצע, ניגוד האינטרסים מובנה ואינו ניתן לגישור ולכן בחר בדרך אחרת. "לכל אורך חיי הפרויקטים, ולא רק בצמתים מרכזיים במהלכו, ניגוד האינטרסים קיים, מאחר ודירות בעלי הזכויות אינן נמכרות בשוק החופשי אלא עוברות ישירות לבעלי הדירה, וכיס היזם והכיס של המבצע הוא למעשה אותו הכיס ולכן ינסה לחסוך בהוצאות ולמזער עלויות. בעקיפין זה יהיה על חשבונו של הדייר".

רייק מספר על התנהלות כאשר אין זהות בין הגוף המבצע לגוף היזמי. "בתור יזם שחותם על הסכם פאושלי מול קבלן, לא מעניינות אותי הוצאותיו, ולכן אתעקש לקבל ממנו את המוצר הטוב ביותר. במידה וישנה איזושהי חריגה מרמת המצוינות שאני דורש, הרי שלא אוותר לו על סנטימטר". רייק מדגים, "כיוון שאני מגיע מהתחום, אני מזהה באופן מיידי חריגה מתוכניות ביצוע. כך למשל אם ישנה סטייה קטנה בקיר, אדרוש מהקבלן להרוס ולבנות אותו לשביעות רצוני מחדש, בעוד שבמצב שהקבלן הוא גם היזם, הרי שעלול היה לקרות מצב של עיגול פינות. במקום לבנות את הקיר מחדש היו עושים עבודת טיח כזו או אחרת, שעין בלתי מזויינת לא תמיד הייתה מבחינה בהבדל. בנוסף, גם במסירות וגם בשנת הבדק היזם והדיירים נמצאים באותו צד של המתרס אל מול הקבלן המבצע".

"אם לא תתבצע עבודה אופטימלית התשלום לקבלן יתעכב עד להשלמתה"

עוד אומר רייק כי "ליזם שאינו מבצע יש מנגנוני פיקוח רבים יותר מאשר יזם מבצע, וככל שיש יותר פיקוח אין ספק שרמת הביצוע תהיה קפדנית וטובה יותר. חברת הפיקוח דואגת לכך שרק כאשר הביצוע נעשה לשביעות דעתה, הקבלן מקבל את התמורה הכספית לעבודתו ולכן פיקוח שכזה מגביר מלכתחילה תשומת הלב שלו לפרטים. ברור לקבלן שבמידה ולא תתבצע עבודה אופטימלית התשלום שלו יתעכב עד לביצוע מושלם. מנגד, אם היזם משמש גם כקבלן, אז הוא לא יעכב לעצמו כספים".

ובכלל, לדעתו של רייק, מאחר והבשלת פרויקט של התחדשות עירונית לוקח זמן רב, הרי שאין הגיון להגביל את דרגות החופש של הדיירים כבר במועד החתימה ולקבוע מראש את זהות המבצע.

"משלבי הייזום ההתחלתיים ועד למועד הביצוע בפועל לעיתים חולפות 5 שנים במהלכן השוק במאקרו יכול להתהפך. גם ההתנהלות העסקית הספציפית של הקבלן המבצע עלולה להשתנות מקצה לקצה. די אם נביט על מה שקרה בשנים האחרונות בשוק הקבלנות, ומכאן שבעצם קביעת זהות המבצע מראש, הרי שהדיירים מסנדלים עצמם שלא לצורך וחושפים עצמם לסיכון מיותר", אומר רייק ומוסיף. "עצם החתימה עם יזם מבצע כובל את הדיירים, בעוד שבהתנהלות נכונה, ההחלטה צריכה להיעשות במועד ההתרחשות, קרי בסמוך לביצוע בפועל". רייק מספר כי בתור יזם, לעיתים הוא מקבל פניות מדיירים שמבקשים לקחת חלק בהחלטה באשר לזהות הקבלן. "בתור יזם שמעודד את שיתוף הדיירים, לעיתים אני נותן להם זכות וטו על חלק מהקבלנים שאני מציע ואף בוחן קבלני ביצוע שהם עצמם הציעו".

גם במקרי קיצון, לדברי רייק, יש יתרון ב"הפרדת הרשויות". "כאשר היזם הוא גם הקבלן, במידה ונכנסים למצב של חדלות פרעון, גורלו של הפרויקט הוא להיתקע למשך שנים, והדיירים למעשה נמצאים בפני שוקת שבורה. לעומת זאת, כאשר הזהות שונה, על היזם בסך הכל להחליף את הקבלן המבצע, כך שלא נגרם נזק של ממש לפרויקט, למעט עיכוב של מספר חודשים", מסכם רייק.

לאתר החברה