קבלני חתימות, היזהרו!

עם הגידול בהיקף עסקאות התחדשות עירונית, הכוללות עסקאות תמ"א 38 ועסקאות פינוי בינוי, הלכו והתרבו המקרים בהם בעלי דירות בבתים משותפים נפלו קורבן להתנהלות בלתי אחראית עד עבריינית של גורמים שונים, המכונים "מאכערים". אותם גורמים לקחו על עצמם את ארגון ההתקשרות של בעלי הדירות מול היזם, תוך מתן הבטחות שונות לבעלי הדירות, ללא כיסוי, אשר בסופו של יום לא התממשו והותירו את בעלי הדירות כבולים בהסכמים עם אותם מארגנים מבלי יכולת לקדם את הפרויקט.

לצורך מיגור תופעה זו נחקק חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017 (להלן: " החוק ") אשר פורסם ביום 3/4/2017, ואשר כולל הוראות שונות שמטרתן להסדיר את התחום של ארגון עסקאות התחדשות עירונית ומזעור הפגיעה בבעלי הדירות.

החוק חל על הסכמים לארגון עסקאות התחדשות עירונית המוגדרות בחוק כעסקאות פינוי בינוי ועסקאות לפי תכנית החיזוק, דהיינו עסקאות תמ"א 38. הסכמי הארגון צריכים לעמוד בשני תנאים מצטברים - ראשית, עליהם להיות מנוסחים כך שלא יגבשו עסקת פינוי בינוי או עסקת תמ"א 38 אלא רק עסקה לארגון הדיירים לקראת עסקאות מסוג זה, ושנית, עליהם לכלול התחייבות של בעלי הדירות שלא לנהל משא ומתן או להתקשר בהסכמי ארגון אחרים, אלא בהסכמת הצד השני להסכם הארגון הנוכחי.

בהיבט של דיני המס חשוב לשים לב לתנאי לפיו הסכם ארגון אינו מהווה עסקת פינוי בינוי או עסקת תמ"א 38. עסקאות אלו הן כידוע עסקאות במקרקעין החייבות בדיווח לרשויות המס. נשאלה השאלה, האם כאשר מתגבש הסכם ארגון העומד בתנאים הקבועים בחוק, ולפיכך אינו מהווה עסקת התחדשות עירונית, ניתן לומר בהכרח כי הוא אינו מהווה עסקה במקרקעין. שאלה זו מתחדדת במיוחדת לנוכח ההשוואה לדינים והפסיקה בעניין מארגני קבוצות רכישה. בהקשר זה, יש לשים לב כי כאשר היקף הסמכויות המוקנות למארגן הוא גדול במיוחד, קיימת חשיפה לקביעה כי הוא רכש זכויות במקרקעין מבעלי הקרקע. יחד עם זאת, נראה כי במקרה של מארגני עסקאות התחדשות עירונית, המגבלות הקבועות בחוק לגבי תוכן ההסכמים, ההתחייבויות שבעלי

הדירות לוקחים על עצמם והזמן שבה יעמדו ההסכמים בתוקף, נועדו מראש להקטין חשיפה זו, אך הם אינם מאיינים אותה לחלוטין.

החשיבות הגדולה של החוק היא בהטלת חובות שונות על מארגני עסקאות התחדשות עירונית הכוללות, בין היתר, חובה לכנס את בעלי הדירות בטרם חתימה על הסכם בינם לבין המארגן, חובה להציג פרטים ונתונים מסוימים בכינוסים אלו, חובה להסביר את מהות ההסכם, עיקריו ותוצאותיו המשפטיות וכדומה. בנוסף, החוק קובע כי הסכם ארגון צריך להיות בכתב וכן אילו פרטים צריכים להיכלל בהסכם ארגון. החוק אף קובע כי במקרים מסוימים , הפרה של חלק מחובות אלו תביא לבטלות ההסכם הסכם הארגון.

קביעה חשובה נוספת היא הגבלת תוקפו של הסכם ארגון, הנע בין 6 חודשים לחמש שנים במקרה של הסכם לארגון עסקת פינוי בינוי, ובין 6 חודשים עד שנתיים במקרה של הסכם לארגון עסקת תמ"א 38. החוק קובע שלביות בפקיעת ההסכם, וזאת בהתאם לאופן ההתקדמות של המארגן בחתירה לקראת עסקה מול יזם ובקידום תכנית שתאפשר את ביצוע הפרויקט מול רשויות התכנון. כך, ככל שהמארגן מוכיח התקדמות מסוימת, בהתאם לקריטריונים ברורים שנקבעו בחוק, יוארך תוקפו של הסכם הארגון.

בדרך זו ניתן למארגנים תמריץ לפעול לקידום הפרויקט וגיבושו בסד הזמנים הקבוע ומאידך ניתנת הגנה לבעלי הדירות על דרך של מתן אפשרות להשתחרר מהסכם ארגון במקרה בו המארגן אינו עומד ביעדים אליהם התחייב להגיע.

יחד עם זאת, כפי שקורה בדרך כלל, לצד המצדדים בחקיקת החוק מושמעת גם ביקורת כנגדו. אחת הביקורות נוגעת לחסרים שונים בחוק כגון דרישות מינימליות שיהא על המארגנים לעמוד דוגמת השכלה מסוימת או הסמכה כשלהי הקשורה למחויבות שהם לוקחים על עצמם כמארגנים.