העדר חניה במגרש לא תמנע פרוייקט תמ"א 38

סוגיית החניות בפרוייקטי תמ"א 38 היא סוגיה מהותית לכל הדעות.

כאשר הורסים את הבניין במסגרת פרוייקט תמ"א 38/2 יש מקום להעמיד חניה לכל דירה שתבנה בבניין החדש (הן עבור בעלי הדירות שדירתם הישנה נהרסה והן עבור יתר הדירות החדשות שיבנה היזם).

כאשר מבצעים פרוייקט תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ הבניין והוספת יחידות חדשות בקרקע ו/או בגג), יש להעמיד חניות לטובת הדירות החדשות שיבנה היזם וכן עבור הדירות הקיימות שלהן היתה מוצמדת חניה בטרם ביצוע הפרוייקט.

כמות החניות נקבעת על פי תקן חניה שקובעת הרשות המקומית.

קבלת היתר הבניה עבור פרוייקט תמ"א 38 מחייבת את היזם להציג במסגרת התוכנית אותה הוא מבקש לאשר גם פיתרון חניה שתוכנן ואושר על ידי יועץ תנועה ואשר מציג פתרון לבניית כמות חניות מספקת כפי שנדרש על ידי הועדה המקומית.

אולם, לא אחת, אילוצי המגרש והתכנון אינם מאפשרים לבנות בשטח המגרש את כמות החניות הדרושה. ומה יהא במצב זה על הפרוייקט? האם יפסל הפרוייקט כולו בשל חוסר האפשרות להציב את מספר החניות הדרוש במגרש?

מקרה מעין זה נדון לאחרונה על ידי ועדת הערר במחוז חיפה במסגרת דיון בעניין בקשה למתן היתר לביצוע פרוייקט תמ"א 38/1 בשני בניינים בשד' אבא חושי 25 חיפה (תוך הוספת חמש דירות חדשות בכל בניין).

הבקשה הוגשה תחילה לועדה המקומית אשר מצאה לדחותה, בין היתר מאחר שלא נמצא פיתרון חניה.

משנדחתה הבקשה להיתר הגישו בעלי הדירות ערר.

בדיון בערר טענה הועדה המקומית כי חלק מפתרון החניה שהוצג על ידי העוררים הסתמך, בין היתר, על כניסה למגרש מרחוב אבא חושי בו מתוכננת לעבור מטרונית ולכן לא ניתן לאשר ממנו כניסות לכלי רכב.

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצאה ועדת הערר לקבל את הערר ולהורות על השבת הבקשה לדיון נוסף בועדה המקומית.

ועדת הערר קבעה, כי טענת הועדה המקומית בסוגיית החניות לא גובתה בכל מסמך או ראשית ראיה, ובכלל זאת גם הטענה כי מתוכננת מטרונית שתעבור ברחוב אבא חושי.

עוד העירה הועדה, כי לא רחוק מהמגרש הנדון, קיימים לפחות שלושה בניינים חדשים/ מחודשים, להם אושרו וכבר קיימות כניסות ויציאות לכלי רכב מהרחוב.

ועדת הערר קבעה עוד, כי ראוי היה שהועדה המקומית תבחן הפחתת מקומות החניה במגרש, תחת דחיית הבקשה. דחיית הבקשה, כך נקבע, הותירה את המבקשים אל מול שוקת שבורה, שהרי מחד, סרבה הודעה המקומית לאשר חניות במגרש ומאידך, עמדה על קיום תקן החניה.

ועדת הערר הוסיפה וציינה, כי נושא החניה, הוא אחד הנושאים בהם בחר המחוקק להקל על יוזמי פרויקטים מכוח התמ"א ובהתאם נקבע בסעיף 17 לתמ"א 38, כך:

"תנאי להיתר לתוספות בניה על פי האמור בסעיפים 11- 14 יהיה הצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית . פתרון החניה ייקח בחשבון את תוספת מקומות החניה הנדרשים על פי דין עקב תוספת הבניה והשלמת מקומות החניה אם נגרעו כתוצאה מתוספת הבניה . אם לא ניתן להסדיר את מספר מקומות החניה הנדרשים על פי דין במגרש, תהא הועדה המקומית רשאית להתיר הסדרת מקומות חניה מחוץ לשטח המגרש, אם נוכחה כי התקנת מקומות חניה בתוך המגרש אינה אפשרית מסיבות תכנוניות, אדריכליות ואחרות . הועדה המקומית תהא רשאית להתנות מתן ההיתר בהשתתפות הנהנים מההיתר בהסדרתם של מקומות חניה במקומות שיותקנו לשם כך בשכונה במרחק סביר, כמפורט בתוספת לתקנות התכנון והבניה התקנת מקומות חניה (התשמ"ג - 1983)".

עוד הזכירה הועדה, כי בין התמריצים האחרונים שניתנו בעניין התמ"א, חוקקה הוראת סעיף 158 א(3) לחוק התכנון והבניה, בה נקבע מפורשות כי אין למנוע פרויקט לחיזוק, רק בשל אי עמידה בתקני החניה. וכלשון הסעיף:

"לא יתנה מוסד תכנון היתר לביצוע עבודה ברכוש המשותף, לפי תכנית החיזוק, בהתקנת מקומות חניה נוספים במספר הנדרש לפי דין בתחום הנכס נושא ההיתר, כולם או חלקם, אם מצא כי לא ניתן להתקינם בתחום הנכס".

משמע, המחוקק הביע דעתו כי באיזון בין הצורך בקידום יישומה של תמ"א 38 ובין האינטרס הציבורי כי יינתנו פתרונות חניה בתחום מגרשי הבניה, גובר הצורך ביישום תמ"א 38, וניתן, במקרים המתאימים, לפטור מהתקנת מקומות חניה בתחום המגרש.

סופו של דבר התקבל הערר והדיון בסוגיית החניות הושב לועדה המקומית אשר תדון בו ברוח האמור לעיל.

הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה עשרות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון