איתות נוסף לשינוי מגמה בנדל"ן

 שוק המשכנתאות / איור: גיל ג'יבלי

1.

בסדרת הטורים האחרונים על שוק הנדל"ן הגעתי למסקנה שמחירי הדירות נבלמו ואף אפשר לזהות תחילה של מגמת ירידה - מסקנה שהובלטה בכותרות הראשיות של "גלובס" וגובתה בנתונים נוספים שהביאו כתבי "גלובס" ופרשניו - עירית אבישר, עמירם ברקת ושלומית צור. מדי שבוע אנסה להביא פה עוד ועוד איתותים לכך שזו אכן המגמה כרגע בשוק הדיור, בצד הזהרה חוזרת ונשנית: שוק הנדל"ן הוא שוק מורכב מאין כמוהו, שמשפיעה עליו שורה ארוכה של גורמים, לעתים באופן מנוגד: מיסוי, שוק המשכנתאות, שוק הריביות, שוק האג"ח ועוד. ונוסף על כל ה"צרות", יש מחסור במידע אמין שאפשר לבסס עליו הנחות עבודה. לכן יש לבחון את השפעת הגורמים הללו לאורך זמן, נניח עד סוף השנה, ולראות אם המגמה הזאת אכן שרירה וקיימת.

2.

וכעת לאיתותים: השבוע האיתות מגיע משוק המשכנתאות, והטבלה המצורפת מדברת בעד עצמה. שוק המשכנתאות מתקרר, זו עובדה, ורואים זאת היטב בנתונים האחרונים של חודש אפריל: מספר המשכנתאות ירד (5,800 לעומת ממוצע של כ-7,000 בשנה האחרונה. השיא של השנה האחרונה עמד על כ-7,500), היקף המשכנתאות ירד באופן דרמטי ל-3.65 מיליארד שקל לעומת ממוצע של 4.65 מיליארד שקל בשנה האחרונה והשיא שעמד על 5.7 מיליארד שקל.

ונתון חשוב נוסף: חלה ירידה משמעותית מאוד בהיקף המשכנתה הממוצעת. בחודש אפריל עמדה משכנתה ממוצעת על כ-629 אלף שקל, לעומת ממוצע של 666 אלף שקל בשנה האחרונה, וכ-718 אלף שקל בשיא של השנה האחרונה. כלומר, מדובר בירידה של כ-12% בהיקף המשכנתה הממוצעת. זה מעיד אלפי מונים על ההתקררות בשוק המשכנתאות ובשוק הדיור. שוב, מדובר באיתות, באינדיקציה לירידה אפשרית במחירי הדירות. ייתכן שלא הכול נובע מירידת המחירים: צריך לזכור שהמשקיעים יצאו מהשוק, יש קיפאון בשוק דירות היוקרה המשנה את תמהיל המשכנתאות שנלקחות. ובכל זאת, אין לי ספק שחלק מהירידה בהיקף המשכנתה הממוצעת נובע גם מתחילתו של תהליך ירידת מחירים בשוק הדירות.

3.

כל הפעילים בשוק הנדל"ן כבר מבינים ששיטות המדידה שמפרסמים הגורמים הממשלתיים על מחירי הדירות בעייתיים ולעתים אינם משקפים את מה שקורה במציאות. אך התלונות הללו צריכות להיות מופנות גם לתקשורת הכלכלית, ש"גלובס" הוא חלק ממנה, שגורמת להטעיית הציבור. קחו למשל את המדד של "גלובס" בשיתוף אתר "הומלס", שפורסם במשך תקופה מסוימת עד שהורד.

קחו למשל גם את מדד TheMarker-Yad2 שמתפרסם כבר כמה שנים וסוקר את מחירי הדירות על סמך מודעות מכירה בערים השונות בארץ המתפרסמות באתר yad2. בדברי ההסבר למדד מצוין שמדובר ב"מדד המשקף את מחירי הדירות בישראל", וגם: "המחושב על בסיס מודעות המכירה וההשכרה באתר yad2". או במילים אחרות: דבר והיפוכו.

האם כל מודעה למכירת דירה שמתפרסמת בחינם באתר yad2 היא באמת מדד מדויק לעסקאות המתבצעות בפועל? התשובה היא כמובן לא. ראשית, ברוב המקרים, אם לא בכולם, בעל נכס דורש מחיר גבוה יותר מהמחיר שעליו יסגור בסוף, לבטח בשלב פרסום המודעה. זהו טבעו של משא ומתן. שנית, מה עם אדם שרק "בודק את השוק"? שלא באמת לחוץ למכור ומפרסם מודעה עם סכום מופרך על דירתו רק כדי לבדוק אם מישהו יתקשר? ומה עם המודעות הפיקטיביות שמפרסמים מתווכים, רק כדי להגדיל את צבר הלקוחות הפוטנציאליים באזורים שבהם הם פועלים? כל אלה נאספים יחד למדד שמקשטות אותו כותרות המעידות כמעט תמיד על עלייה במחירי הדירות (המדד האחרון העיד על ירידה), גם כאשר ברור שבפועל, העסקאות שכן בוצעו מתוך המודעות שנסקרו במדד בוצעו לבסוף במחירים נמוכים יותר.

Yad2 הוא לא מדד, לא יכול להיות מדד למחירי הדירות ואסור לו להיות בשום פנים ובשום צורה מדד כלשהו למגמות בשוק הדיור. הוא פלטפורמה לפרסום מודעות למכירת דירות, וכל שהוא משקף זה את שאיפתם של מוכרי הדירות לקבל תמורה מקסימלית על הדירה שבבעלותם. נכון שכשיש ירידות מחירים בפועל, לא יכולים בעלי הנכסים שבאמת מעוניינים למכור את דירתם להתעלם מהן, והם אמורים ליישר קו עם המציאות בשוק הנדל"ן, אך בסיס נתונים שמסתמך על מחירי ביקוש, ונאסף דרך מודעות שכל קשר בינן לבין עסקה בפועל לא באמת קיים - הוא לקוי.

4.

כדאי לציבור להבין עד כמה המדד הזה מיותר ולא משקף: אחרי שנים רבות של עמימות בנושא העסקאות, הודיעה רשות המסים אי אז ב-2010 שתפתח את מערכת המידע על עסקאות הנדל"ן בישראל לרשות הציבור באינטרנט. הנתונים המתפרסמים במערכת הם נתוני עסקאות בפועל, המדווחות לרשות המסים ולכן הם נתוני האמת ואין בלתם.

נכון, גם המערכת הזאת אינה מושלמת, ויש בה לעתים טעויות, אך בבסיסו המאגר הזה כולל נתוני אמת של מכירות דירות המדווחות לרשות המסים כנדרש בחוק. לא ביקושים, לא שאיפות, לא מצגים. אולי לפני שנוסדה המערכת ונפתחה לציבור, היה נכון לפרסם מדד שמתבסס על מודעות למכירה. אך מאז שהמידע חשוף לציבור, מדובר ללא ספק במדד מיותר.

כדי שהציבור יקבל תמונה אמיתית, רשות המסים חייבת לשפר את הנגישות ואת איכות המאגרים שלה כי כרגע הם לא ממש ידידותיים לסביבה וכל מי שעושה שימוש במערכת של הרשות יודע זאת היטב. מלבד חיפוש של עסקאות ספציפיות, לא ניתן לקבל מהמערכת ניתוחים הכוללים פילוחים של מחירי דירות על פי ערים או מספר חדרים, משולבים בגרפים ויזואליים שעוזרים לנו לראות את השינויים ואת המגמות שעוברים על שוק הנדל"ן, בערים מסוימות, בשכונות מסוימות וברחובות מסוימים. זה המדד האמיתי ואת זה רשות המסים חייבת לשפר, כדי שהציבור יוכל לראות במו עיניו שמחירי הדיור אכן יורדים.

eli@globes.co.il

shlomit-t@globes.co.il

 משכנתאות