תמ"א 38: בעת קריסת היזם תישמע עמדתם של בעלי הדירות?

חששם הגדול ביותר של בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית הוא קריסת החברה היזמית עימה התקשרו.

במסגרת הייצוג המשפטי שאנו מעניקים לבעלי הדירות, אנו מקיימים עבורם 'מכרז יזמים' במהלכו מקבלים לידיהם יזמים המתעניינים בפרוייקט חוברת מכרז הכולל כ- 100 שאלות במישורים שונים- החל מזהות החברה היזמית, חוסנה הכלכלי, נסיונה ביזמות בכלל וביזמות של פרוייקטי התחדשות עירונית בפרט, התמורות המוצעות לבעלי הדירות והערבויות אותן היא מציעה להעניק.

לאחר שקלול כל הפרמטרים הנ"ל ולאחר קיום פגישות עם כל החברות היזמיות המתמודדות על הפרוייקט, ניתן בהחלט לבחור את החברה היזמית המיטבית (במכלול הפרמטרים) עבור בעלי הדירות.

אין ספק שבחינת חוסנה הכלכלי של החברה הוא חשוב, אולם ראוי לסייג מעט את חשיבותו, שהרי הוכח לא פעם בשנים האחרונות שחוסן כלכלי איננו חסין מתהפוכות וחברה שמציגה היום חוסן משמעותי ומרשים, אין הכרח שתוכל לשמור ולהציג חוסן זה בעתיד.

לכן, מכל הפרמטרים אותם אנו בודקים, דווקא פרמטר הערבויות הוא החשוב מכולם. רבות נכתב על ידי בעניין זה במסגרות אחרות ולכן נדון עתה דווקא במה שקורה לאחר קריסת החברה היזמית ולא בהקשר של מימוש הערבויות המצויות בידי הבעלים.

מעניין להבין האם ועד כמה מתייחס בית המשפט לבעלי הדירות בעת שהוא דן בענייני החברה היזמית שקרסה ובשאלה איזו חברה אחרת תחליף את החברה היזמית שקרסה בפרוייקט.

מקרה שנדון לאחרונה בבית המשפט המחוזי תל אביב, מאיר מעט את גישתו של בית המשפט בסוגיה הנ"ל.

חברה יזמית שעסקה בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38) קרסה כלכלית ונקלעה לשיתוק מוחלט. בעת קריסתה נותרו בידיה 24 פרוייקטים המצויים בשלבי תכנון כאלה ואחרים.

החברה מצויה בהקפאת הליכים מאז דצמבר 2016 ומונה לה נאמן.

הנאמן פרסם הזמנה להציע הצעות לרכישת הפרויקטים. מבין ההצעות שהוגשו לנאמן הגיעו שתי חברות לשלב הסיום- חברה א' שאינה קשורה בכל דרך לחברה היזמית שקרסה וחברה ב' המצויה בבעלות בעל השליטה של החברה שקרסה.

הנאמן פנה לבעלי הדירות ב- 24 הפרוייקטים וביקש את עמדתם בכל הנוגע לזהותו של היזם החדש שיבוא בנעליה של החברה היזמית שקרסה.

דיירי שמונה פרוייקטים הודיעו לנאמן כי הם בוחרים בהצעתה של חברה א'. דיירי חמישה פרוייקטים הודיעו על בחירה בהצעתה של חברה ב' ואילו דיירי אחד עשר פרוייקטים לא בחרו באיזה מבין החברות.

הנאמן פנה לבית המשפט תוך שהמליץ למכור את הפרוייקטים בהתאם להעדפות של הבעלים.

חברה א' תמכה בבקשת הנאמן, אולם חברה ב' התנגדה בטענה שהנאמן הפלה אותה לרעה בכך שמנע ממנה גישה לדיירי הפרוייקטים, מה שסיכל את יכולתה לשכנע אותם לבחור בה במקום בחרה א'. בנוסף טענה חברה ב' כי הצעתה טובה יותר מבחינה כלכלית ועדיפה בהרבה לנושי החברה היזמית שקרסה, משום שהתמורה שהיא מציעה עולה כפליים על התמורה שמציעה חברה א'.

מנגד, עמד הנאמן על בקשתו וטען כי עשה חסד עם חברה ב' בכך שלא פסל את הצעתה על הסף מחמת האיחור בהגשתה. הנאמן טען עוד שחברה ב' אף נמנעה ממסירת ערבות בנקאית, נמנעה מחתימה על נוסח ההסכם שהכין הנאמן.

לאחר בחינת טענות הצדדים מצא בית המשפט לקבל את בקשת הנאמן תוך שדחה את טענות חברה ב'.

נקבע כי כענין שבמדיניות, אין מקום לשקול אך ורק את שיקולי התועלת של הנושים, שיתכן ולדידם אין הכרח לשמור על כללי ההגינות ותום הלב אם אך ניתן להשיג תמורה גבוהה יותר בגין הנכס שבו הם נושים, אלא שומה על בית המשפט לשקול גם שיקולים של קביעת נורמות התנהגות ראויות במימוש נכסים באמצעות בעלי תפקיד ומניעת תופעה של תכסיסנות, תוך שמירה על אמון הציבור בהליכי מימוש נכסים. עמד על כך בית המשפט.

נקבע עוד, כי "יש לייחס במקרה דנן משקל מכריע להעדפותיהם של דיירי הפרוייקטים, שהחברה הפרה את הסכמי ההתקשרות עימם זה מכבר, והיכולת לאכוף עליהם כעת את המשך ההתקשרות עם מי מטעמה של החברה, גם במסגרת הליכי הסדר כמו זה הנוכחי, אינה נקיה מספקות. ודוק: כאשר מדובר בפרוייקט של התחדשות עירונית שאינו כרוך בפינוי הבנין מיושביו, כמו בעניננו, נדרשת מידה גבוהה במיוחד של אמון הדדי ורצון טוב בין הקבלן המבצע לבין דיירי הפרוייקטים, שכן מדובר בעבודות שיפוץ ובניה אינטנסיביות המתבצעות בבנין בו מתגוררים דיירים, לרבות בדירות המגורים עצמן, עם כל אי הנוחות הנלווית לכך. בנסיבות אלה, כל נסיון לכפות הר כגיגית על דיירי בנין מסויים, קבלן שאיננו מקובל עליהם ושהם אינם נותנים בו אמון (במיוחד כאשר החברה עימם התקשרו בהסכם הפרה את ההסכם והקבלן החלופי בא בנעליה), הוא מתכון בטוח לתביעות, סכסוכים אינספור, תקלות ועיכובים בהשלמת הפרוייקטים. זו תוצאה קשה הן לדיירים עצמם והן לנושיה של החברה. על כן, כאשר דיירי הפרוייקטים מוכנים חרף זאת להתקשרות עם קבלן חלופי בו בחרו, יש ליתן משקל רב להעדפתם זו".

■ הכותב מלווה עשרות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון