תמ"א 38: לא ניתן להתנגד להיתר לאחר הריסת הבניין

לצד רצונם העז של בעלי דירות לקיים פרוייקט תמ"א 38 בבניין הישן בו מצויות דירותיהם על מנת להשביח את הקניין שבידיהם ולשפר את איכות חייהם, קיים רצון הפוך של בעלי הדירות בבניינים השכנים.

במרבית הפרויקטים המבוצעים מכח תמ"א 38 ימצאו בעלי דירות בבניינים הסמוכים לפרוייקט שיתנגדו לו. טעמי ההתנגדות שונים ומגוונים אך המכנה המשותף לכולם היא הטענה להפרעה, גרימת נזק וירידת ערכן של הדירות בבניינים הסמוכים.

דרך המלך להבעת התנגדותם של בעלי הדירות בבניינים הסמוכים היא הגשת התנגדות מטעמם לועדה המקומית.

בעת הגשת בקשה להיתר לביצוע פרוייקט תמ"א 38 נשלחות הודעות לכל בעלי הדירות בבניינים הסמוכים על מנת לאפשר בידם להגיש התנגדות. עם הגשת ההתנגדות נקבע דיון בועדת התנגדויות וזו דנה ומחליטה האם לקבל את ההתנגדות ולשלול את ההיתר מהמבקשים, או שמא לדחות את ההתנגדות וליתן למבקשים את ההיתר לביצוע הפרוייקט.

על החלטת הועדה המקומית רשאי, מי שרואה עצמו נפגע ממנה, להגיש ערר לועדת הערר המחוזית אשר תדון בערר ותחליט האם לשנות משהו מהחלטת הועדה המקומית.

במקרים מסויימים ניתן לעתור לבית המשפט המחוזי כנגד החלטת ועדת הערר ובית המשפט במצב דברים זה, יבחן את סבירות ההחלטה אך ימנע לרוב מלדון שוב בטענות הצדדים גופן.

נשאלת השאלה עד מתי עומדת למתנגדים זכותם להתנגד. האם זו מוגבלת בזמן? האם ניתן לנקוט בהליך משפטי כנגד מתן ההיתר גם לאחר שהחלו עבודות הבניה?

סוגיה זו נדונה לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב במסגרת בקשה לצו מניעה שהוגשה כנגד ביצועו של פרוייקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ברחוב רבי עקיבא 25 בני ברק.

בעלי הדירות בבניין הנ"ל התקשרו עם יזם לביצוע הפרוייקט ובהתאם הוגשה בקשה להיתר בניה וזה ניתן בפברואר 2017. לאחר מתן ההיתר, פונו בעלי הדירות בו, הבניין נהרס והחלו עבודות הבניה של הבניין החדש.

בעלת הבניין הסמוך לא השלימה עם ביצוע הפרוייקט ועתרה לבית המשפט בבקשה שיורה על הפסקת העבודות וביטול היתר הבניה.

לטענת המתנגדת היא הבעלים של כל הבניין הסמוך ומשכירה דירות בבניין למספר משפחות.

נטען על ידי המתנגדת, כי שוכרי הדירות בבניין שלה התבקשו לפרק מזגנים בדירותיהם בשל הפרעה של המזגנים לבנייה ואף נותקו בלוני הגז לבניין שלה, נעקרו מזגנים ממקומם, נחסמו חלונות וצינור המים של הבניין נעקר ממקומו והכל תוך פגיעה באיכות חייהם של השוכרים.

עוד טענה המתנגדת, כי עבודות הבניה מבוצעות בלא כל הפרדה בין תחום המקרקעין בהם מבוצעות עבודות הבניה ובין תחום המקרקעין שלה, ומשכך טומנות בחובן סכנת חיים ממשית, כמו גם סכנות רבות לפגיעה ברכוש.

מנגד, טענו הועדה המקומית ועיריית בני ברק, כי יש לדחות את בקשת המתנגדת משום שהודעה בדבר הליכי ההיתר נשלחה למתנגדת ועמדו לה המועדים הנקובים על פי דין לפעול להגשת התנגדות לבקשה להיתר ואולם היא לא עשתה כן, ומשכך ומשלא הוגשו כל התנגדויות לבקשה להיתר, ניתן היתר הבניה.

המשיבות הדגישו כי עם קבלת ההיתר, החלו בביצוע העבודות, כאשר הבניין הישן כבר נהרס והחלו עבודות בנית הבניין החדש בהתאם להיתר הבניה שניתן, וכי משמעות הדבר היא כי הדיירים כבר פונו מבתיהם, וכי הם ממתינים להשלמת הבנייה על מנת לשוב לבתיהם בבניין החדש שיוקם.

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לדחות את בקשת המתנגדת.

נקבע, כי מתן צו מניעה כעת יביא לעיכוב בהשלמת בניית הבניין החדש וכתוצאה מכך לפגיעה בלתי סבירה בצדדים שלישיים (הדיירים) אשר הסתמכו על מתן ההיתר ועל לוחות הזמנים הרלוונטיים להשלמת בניית הבניין החדש, ומצאו לעצמם פתרון מגורים חלופי לעת הנוכחית בעודם ממתינים לסיום בניית הבניין החדש ואכלוסו.

נקבע עוד, כי המתנגדת לא הציעה הסבר מניח את הדעת מדוע השתהתה בנקיטת ההליך המשפטי זמן כה רב ומצאה לפעול רק מספר חודשים לאחר מתן ההיתר, ובחלוף כמעט כשנה ממועד פרסום התכנית ומשלוח ההודעות בדבר הבקשה להיתר לבעלי העניין הרלוונטיים ולאחר שכבר החלו עבודות ההריסה והבניה וכבר פונו הדיירים מהבניין.

"לא זו אף זו", עוד נקבע, "היה על העותרת בטרם הגשת העתירה לפעול למיצוי ההליכים העומדים לרשותה על פי דין לתקיפת החלטת הוועדה למתן היתר הבנייה דנן, ולפעול להגשת בקשה להארכת מועד להגשת התנגדות /ואו הארכת מועד להגשת ערר לוועדה ורק לאחר מכן לפעול בהגשת עתירה מנהלית כפי שעשתה".

הכותב מלווה עשרות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין