אי ודאות בנדל"ן | היזמים הולכים אל הלא נודע

העלייה המטאורית בערכי הקרקע מעצימה את המשמעות הכלכלית שיש לכל שינוי קטן בתכנון מבחינת רווח ומבחינת היתכנות כלכלית. עד שהליך התכנון לא מגיע לסיומו, אי הוודאות היא חלק מחוקי המשחק, והצדדים לעסקאות נוטלים על עצמם סיכון מחושב.

אך במסגרת חוקי המשחק, דבר אחד אמור להיות ברור: כשהתכנון מגיע לסיומו, ומתאשרת על הקרקע תוכנית בניין עיר, מדובר בחוק. משום כך, ראש רשות שיסרב לתת היתר בנייה ליזם שמחזיק בקרקע מאושרת לבנייה, יפסיד בוועדת הערר ובבית המשפט. שלא כמו בסין, שם הממשלה מחזיקה בקרקע, מחליטה מה להקים או להרוס עליה בתוך 24 שעות, בלי שהאזרחים הם נתון שנלקח בחשבון, הרי שבמדינה דמוקרטית מתוקנת, חוק התכנון הבנייה מגן על הצדדים כולם מפני כאוס - תכנוני, משפטי או כלכלי.

אז איך בכל זאת עדיין ישנם מקרים שבהם תוכנית בניין עיר מאושרת נזרקת אל פח האשפה של ההיסטוריה, ומותירה את בעלי הקרקע חשופים לחובות, ואף לקריסה כלכלית? הנה כמה דוגמאות שמוכיחות שגם תוכנית מאושרת כחוק אינה מבטיחה ודאות.

 פרויקט מיוחד: אי-הודאות בענף הנדל"ן / איור: ליאב צברי

באר-שבע: המדינה לקחה כסף על מגרש אסור לבנייה

בדצמבר 2009 זכתה חברת כ.א.א שבבעלות האחים אילן ואריה כהן במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לרכישת שני מגרשים בבאר-שבע, תמורת 8 מיליון שקל לפני הוצאות פיתוח. המגרשים ממוקמים ליד היציאה המזרחית של העיר לכיוון דימונה, בין הרחובות האורגים, דרך חברון ושדרות הכרמל. על פי תוכנית בניין העיר שהייתה תקפה בעת שיווק הקרקע, מיועד אחד המגרשים, בן 22 דונם, להקמת קאנטרי קלאב וגן אירועים, ומגרש נוסף בן 6 דונם מיועד להקמת "אזור תעשייה עתירת ידע", עם חנויות ומסחר בקומת הקרקע. במסמכים שצירפה רמ"י למכרז, לא נרמז אפילו על בעיה או מגבלה כלשהי הקיימת בקרקע.

אלא שכאשר הגישה החברה בקשה להיתר בנייה, היא התבשרה על ידי אגף ההנדסה בעיריית באר-שבע כי קיימת מגבלת בנייה על המגרשים - וכלל לא ניתן לבנות עליהם.

במכתב ששיגר לחברה מהנדס עיריית באר-שבע, דימטרי פיגלאנסקי, הוא ציין כי על פי חוות-דעת של יועץ מומחה מטעם הוועדה המקומית, המגרשים נמצאים באזור השפעת חוות גז של חברת פז-גז, המוגדר ברדיוס של 500 מ"ר. "על פי חוות-דעת זו לא ניתן להותיר פעילות מסחרית באזור הנ"ל", ציין פיגלאנסקי.

האחים כהן, שכבר שילמו את עלויות הפיתוח על המגרשים (כ-5 מיליון שקל), עצרו את המשך התשלומים ודרשו תשובות. ברמ"י הטילו את האחריות על עיריית באר-שבע, שלא סיפרה לה אודות קיומה של חוות-הדעת; בעיריית באר-שבע הטילו את האחריות על המשרד להגנת הסביבה, שטען כי בזמן אישור התב"ע ב-2005, עדיין לא נקבעו פרמטרים הנוגעים למרחקי בטיחות רצויים באזורים הקרובים למתקני חומרים מסוכנים כמו חוות גז. אלא שב-2007 גיבש המשרד חוות-דעת מקצועית בנוגע לרמות הסיכון הנובעות מקרבה לחוות הגז, אז נקבע כי על מבנים סגורים להיות רחוקים לפחות 250 מטרים מחוות הגז, ואילו מבנים פתוחים צריכים להיות רחוקים לפחות 450 מטרים.

האחים כהן נאלצו להגיש עתירה לבית המשפט המחוזי נגד הרשויות שלא חשפו את המידע הקריטי בעת שיווק הקרקע, ועל כך שעבודות הפיתוח בקרקע אינן מתבצעות כמתחייב בלוחות הזמנים שנקבעו בתנאי המכרז.

כיום, כמעט עשור לאחר רכישת המגרשים, החברה מחזיקה במגרשים שלא ניתן לבנות עליהם. עול המימון הבנקאי כמובן מעיק עליה, ומלבד הקשיים שנקלעה אליהם, מלווים אותה גם חילוקי דעות פנימיים שהביאו את אחד השותפים להגיש בימים אלה בקשה לפירוק שיתוף בבית משפט.

"מגרשים סמוכים לשלנו בנו בלי בעיה, ורק עלינו הטילו את המגבלה בגלל חוות הגז", אומר אילן כהן ל"גלובס". "אגף ההנדסה של עיריית באר-שבע החליט ממי הוא מעלים עין וממי לא, ובינתיים הרסו לנו את החברה. גם ההתחייבות להעתיק את חוות הגז לא מולאה, ומי שמשלם את המחיר זה אנחנו. ראש עיריית באר-שבע אמר בעצמו לפני כמה שנים שהוא מוכן שעל הקרקע תיבנה שכונת מגורים, אבל אגף ההנדסה אמר שזו תהיה שכונה מנותקת כי היא רחוקה מידי מתשתיות. בינתיים הקימו שכונות מגורים 2 קילומטר רחוק יותר מהמגרשים שלנו".

הולילנד: הזכויות המאושרות הוקפאו

אחת הדוגמאות הבולטות והידועות לאי ודאות בתחום הנדל"ן, היא הדוגמה של מתחם הולילנד בירושלים. במתחם, שרק חלק ממנו נבנה עד היום, יש זכויות בנייה מאושרות לבנייה, שנרכשו על ידי יזמים שלהם לא היה כל קשר לפרשת השחיתות המפורסמת. למרות זאת, לאחר שכספים רבים הושקעו ברכישת הקרקע, הבנייה נעצרה והמתחם כולו הועבר לתכנון מחדש שארך למעלה משבע שנים.

"גלובס" חשף בשנים האחרונות את חוסר הוודאות שבו נתונה חברת הולילנד פארק, הכוללת את פולאר (60%) קרדן נדל"ן (30%) ובנק לאומי (10%), שכבר הודיעה כי בכוונתה להגיש תביעת ענק לפיצויים בעקבות הנזק שנגרם לה. אלא שהיבט החוסר ודאות מצוי באופן עוד יותר בוטה, במצבו של איש העסקים רמי לוי.

בפברואר 2010 רכש לוי במשותף עם חברת נהור (מקבוצת דן), קרקע בת 10 דונם במתחם הולילנד, תמורת 144.7 מיליון שקל. הקרקע כללה שני מגרשים ריקים בסמוך לפרויקט הולילנד הקיים. הקרקע נרכשה לאחר שבעלת הקרקע, חברת נידר, נקלעה להקפאת הליכים והקרקע הוצעה למכירה בהליך כינוס נכסים. לוי זכה בהתמחרות לרכישת הקרקע והעסקה אף קיבלה את אישור בית המשפט. הקרקע כללה זכויות בנייה מאושרות להקמת ארבעה מגדלים שיכללו כ-250 דירות ומרכז מסחרי בשטח 1,600 מ"ר.

אלא שכחודש בלבד לאחר הרכישה התפוצצה פרשת הולילנד, ומאז עלתה עננה באשר ליכולת לממש את הבנייה בקרקע. בחודש אפריל 2010 הגיש לוי בקשה לבית המשפט לבטל את העסקה על בסיס חקירת המשטרה שנפתחה ובטענה כי היא עשויה להשפיע על הקרקע, על ניצול הזכויות בה, ועל האפשרות לבנות עליה. במאי 2011 דחה בית המשפט את בקשתו של לוי וקבע כי האחרון, נטל על עצמו סיכון כאשר נכנס לעסקה ועל כן הוא אינו יכול לטעון לביטולה בעקבות קיומה של חקירת משטרה. עם זאת, ציין בית המשפט כי במקרה שתוכנית הבנייה המאושרת תשונה בעקבות הפרשה, לוי יוכל להגיש תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בינתיים ההליך נפתח שוב להפקדה, שמיעת התנגדויות, והתכנון עבר לא פחות מ-48 גרסאות. רק לאחרונה קיבלה התוכנית תוקף, כמעט שמונה שנים לאחר שלוי רכש את הקרקע. על פי הערכות, לוי צפוי להגיש תביעה לפיצויים מתוקף סעיף 197 במידה וימצא כי התוכנית שקיבלה תוקף אכן שינתה לרעה את התכנון המקורי שהיה על הקרקע. 8 שנים של עלויות מימון הוא כבר איבד (לפחות הוא מתנחם בכך שמחירי הדירות עלו בזמן הזה).

פלמחים: פיצויים במקום כפר נופש

לכאורה, אין ודאות גדולה יותר מאשר לרכוש קרקע מדינה במכרז, עם תב"ע מאושרת לבנייה. אך הסיפור של כפר הנופש פלמחים מטיל בספק גם עסקאות רכישה סולידיות כאלה. לפני שנתיים בדיוק, בינואר 2016, ביטלה הוועדה המחוזית תוכנית להקמת כפר נופש פלמחים והחליטה לשנות את ייעוד הקרקע מתיירות לגן לאומי. ההחלטה התקבלה 12 שנה אחרי שהמדינה שיווקה את הקרקע במכרז ליזם פרטי, עם תוכנית מאושרת לתיירות שהמדינה בעצמה אישרה. היום, 14 שנה אחרי רכישת הקרקע, היזם נותר עם חובות והמדינה תיאלץ לתת תשובות בבית המשפט.

ראשית הפרשה בשנת 2003, אז פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרז לשיווק קרקע הנמצאת מדרום לקיבוץ פלמחים, ומיועדת על פי תוכניות מתאר ארציות ל"תיירות ונופש". התוכנית כללה הקמת כפר נופש ואושרה לאחר 20 שנה של תכנון. השנה הייתה 2003, בארץ פיגועים ומשבר כלכלי, והמדינה עשתה כל שביכולתה לעודד יזמים להקים מיזמי תיירות.

לאחר שהמכרז נכשל פעם אחר פעם, ב-2004 הגישה חברת מעוז דניאל שבבעלות פיני מלכה הצעה עם שותפתה, חברת אוולין, וזכתה בקרקע. היזמים שילמו למדינה את התמורה בעד הקרקע (8.2 מיליון שקל) והחלו בתכנון הקמת כפר הנופש ובהכנות לקבלת היתר בנייה. באתר אף החלו חפירות, אלא שבשנת 2008 החלה מחאה ציבורית נרחבת כנגד הקמת הפרויקט, והועלו טענות על "גזילת הים". למרות שהתוכנית קיבלה את אישור הולחו"ף (הוועדה לשמירת החופים), וכפר הנופש אמור היה לקום על שטח של 75 דונם, מתוך שטח של 414 דונם שמחציתם גן לאומי, המחאה צברה תאוצה והגיעה עד למבקר המדינה.

בדו"ח שפורסם ב-2009 ביקר מיכה לינדנשטראוס את רשות מקרקעי ישראל ששיווקה קרקע במחיר נמוך, ומיהרה לשווק אותה לפני שהחוק לשמירה על סביבה חופית נכנס לתוקף. זאת, אף שהתוכנית שאושרה תואמת ממילא את החוק ואוסרת בנייה בפחות מ-100 מטר מהים.

בסופו של דבר, בשנת 2014 הפקידה הוועדה המחוזית תוכנית המשנה את ייעוד הקרקע שתעבור להיות גן לאומי באחריות רשות הטבע והגנים. למרות התנגדות שהגישה מעוז דניאל, שכספה עדיין מוחזק בקופת המדינה, ההחלטה אושרה וההתנגדות נדחתה.

בימים אלה עומדת החברה להגיש עתירה לבג"ץ לביטול ההחלטה, וזאת במקביל לתביעת פיצויים בגין הנזק שנגרם לה מאישור התוכנית החדשה.

גבעתיים: פרויקט הפינוי-בינוי כמעט אושר - ואז חזר אל נקודת ההתחלה

סיפורים על פרויקטים של פינוי-בינוי, שאחרי צעד אחד קדימה, הולכים שני צעדים אחורה, יש בלי סוף. לא כל הדיירים חותמים על הסכמה, ראש העיר לא תמיד רוצה, ולמעשה בין שלל הפרויקטים הפוטנציאליים, מספר הפרויקטים שמגיעים לשלב הפקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אינו גדול. זהו שלב שנחשב למתקדם יחסית, ובדרך כלל מגיע אחרי שנים של קידום פרויקט ואישורו בוועדה המקומית. לכן, הסיפור הבלתי נגמר של פרויקט הפינוי-בינוי במתחם לביא בגבעתיים הוא מייאש עבור הדיירים כנראה יותר אפילו מהיזמים.

בשנת 2000 הכריזה הממשלה על המתחם שכולל שלושה בנייני רכבת ישנים כמיועד לפינוי-בינוי. 17 שנה אחר כך, מימוש הפרויקט עדיין לא נראה באופק. את התוכנית קידמה במשך עשור חברת אפריקה ישראל מגורים, ולפיה ייהרסו 70 הדירות הישנות ובמקומן ייבנו 225 דירות במגדלי מגורים. התוכנית אושרה בוועדה המקומית גבעתיים ב-2005 וב-2009 הופקדה להתנגדויות בוועדה המחוזית. הוועדה דחתה אמנם את רוב ההתנגדויות, אבל קיבלה את זו שהגישו המועצה לשימור אתרים והחברה להגנת הטבע, ולפיה המתחם - ששימש בשנים הראשונות להקמת המדינה מעונות פועלים - ראוי לשימור.

בשלב זה התקשרו הדיירים בהסכם חדש עם חברת נווה מקבוצת אי.די.בי לצורך ביצוע הפרויקט, אך בשל ההכרזה על שימור המתחם, מימוש הפרויקט הפך בפועל לבלתי ישים. באוגוסט 2011 הגישה עיריית גבעתיים ערר על ההחלטה למועצה הארצית לתכנון ולבנייה, ובו טענה שלמתחם אין כל ערך אדריכלי מיוחד ועמד בבסיסו רק רעיון חברתי-אידיאולוגי. עוד טענה העירייה כי ניתן לשמר את הרעיון על ידי חיוב היזם בהקמת מוזיאון ובשימור העצים במקום. כמו כן ציינה העירייה שטענות השימור לא הועלו בישיבות הוועדה המחוזית ולא בעשרות ההתנגדויות שהוגשו במשך 10 שנים, וכי התוכנית זכתה לתמיכת הוועדה המחוזית בכל אותה תקופה. לטענתה, אין כל סיכוי לחדש את המתחם בתוך שימור כל הבניינים בו בגלל היעדר פתרונות חניה.

בנובמבר 2011 קבעה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה כי בהחלטת הוועדה המחוזית לדחות את התוכנית נפל "פגם מהותי" ופסקה שיש להחזיר את התוכנית לשולחן הדיונים של הוועדה המחוזית. בנוסף, לוועדה המחוזית הוגשה תוכנית מתוקנת בהמלצת אדריכל השימור אמנון בר אור, ולפיה רק שני בניינים מתוך השלושה ייהרסו, באחד הבניינים יוקם מוזיאון בקומת הכניסה, ובשתי הקומות העליונות יוקמו מעונות לסטודנטים תושבי העיר, שיישארו בבעלות העירייה. גם פתרון יצירתי זה לא הסתייע, והוועדה המחוזית שוב דחתה את התוכנית.

העירייה הגישה ערר מחודש למועצה הארצית שהחליטה בשנת 2013 לקבלו, ואולם ההוראה להגיש מחדש את התוכנית השיבה את הדיירים שהיו כבר לקראת סוף המרוץ חזרה אל קו הזינוק. לפניהם ניצבת שוב מלאכת הגשת התוכנית לוועדה המקומית, הפקדתה בוועדה המחוזית, שמיעת ההתנגדויות ומילוי כל התנאים שיוצבו על ידי ועדות התכנון. חברת נוה כבר ויתרה על הפרויקט, והדיירים התקשר לפני כשנתיים עם חברת קרסו.

נכון להיום, הבהירו בעיריית גבעתיים, טרם הוגשה תוכנית מעודכנת לוועדה המקומית, שכוללת את הווראות השימור שקבעה המועצה הארצית. הדיירים עוד מחכים.