אי ודאות בנדל"ן | זיג-זגים תכופים במדיניות המיסוי

באוגוסט האחרון בוטל לפתע מס שהושת על עשרות אלפי דירות בישראל, ושנכנס לתוקף רק בתחילת 2017. שופטי בג"ץ, שביטלו את חוק מס ריבוי דירות, קבעו שהוא יחזור לדיון מסודר בוועדת הכספים בדרך לאישורו מחדש על ידי הכנסת, אולם ככל שחלפו השבועות והחודשים התברר שהוא נקבר קבורת חמור.

עם כניסתו לתוקף של מס ריבוי דירות - מס בגובה 1% משווי דירה לבעלי 3 דירות ויותר, עד לתקרה של 18 אלף שקל בשנה - בחרו לא מעט ישראלים לממש את דירת ההשקעה כדי להיפטר מתשלום המס. רשות המסים גם חילקה מענקים בסך 45.1 מיליון שקל ל-1,217 בעלי דירות שמכרו את דירתם השלישית, מכיוון שהחוק איפשר להם לקבל בחזרה את מס השבח (עד תקרה של 85 אלף שקל). ואז לפתע החוק בוטל.

ומס ריבוי דירות הוא רק דוגמה אחת, דפוס כמעט קבוע של מערכת מיסוי שבעיקר מבלבלת את בעלי הדירות ואת שוק הנדל"ן. ב-20 השנים האחרונות מסי הנדל"ן היו הכלי הכי זמין להובלת מדיניות בתחום הנדל"ן. רוצים להוריד ביקוש? מעלים את מס הרכישה. רוצים לייצר דיור להשכרה? נותנים פטור ממס על השכרה וכו'. אלה צעדים לגיטימיים, עד שהמדיניות נכנסת למסלול של זיג זג. מאז 1997 עבר חוק מיסוי מקרקעין 57 תיקונים, ממוצע של שלושה תיקונים בכל שנה. בתחילת שנות האלפיים, לדוגמה, החליטה הממשלה שתושבי חוץ ייהנו מתשלום מס רכישה מופחת בגין דירה יחידה בישראל, בדיוק כמו תושבי ישראל. מדובר היה בזריקת מרץ לשוק הנדל"ן הקפוא, על רקע אינתיפאדה שהרחיקה מפה משקיעים מהעולם. אבל ב-2013 הוחלט להפוך את ההחלטה, ותושב חוץ משלם היום 8% לפחות מס רכישה, גם אם זו דירתו היחידה.

 פרויקט מיוחד: אי-ודאות בענף הנדל"ן / איור: ליאב צברי

תכיפות השינויים לא סבירה

לא מדובר כאמור בהחלטות לא סבירות, אבל תכיפות השינויים בוודאי שאינה נורמלית ואיה בריאה. אפילו ההחלטה על ביטול הפטור ממס שבח על דירה נוספת, שהתקבלה ב-2013, כבר התמודדה עם סדקים ראשונים בשנה האחרונה, לאחר שהמענק במס ריבוי דירות נועד לבטל דה-פקטו את מס השבח כדי לשכנע את בעלי הדירות לממשן.

קניתם למשל דירה כדי להשכירה? במשך שנים המיסוי על השכרת דירה היה כמו על כל הכנסה. בשנת 1990 נקבעה "הוראת שעה", נוכח גלי העלייה הגדולים מבריה"מ, שקבעה פטור ממס עד לתקרה של 2,600 שקל בחודש. עם השנים הוראת השעה הוארכה (בשנת 2007 היא הפכה להוראת קבע), תקרת הפטור צמחה עד ל-7,500 שקל בחודש, כשבמקביל רשות המסים ופקידי האוצר שבו ונופפו בתוכניות לבטל את הפטור ממס, והתקרה פחתה בהדרגה והיא עומדת בשנת 2017 על 5,010 שקלים לחודש. ומה יהיה הלאה? מי שרוצה לתכנן ולחשב תשואה למשך שנים קדימה, צריך בעיקר להמר על מדיניות הממשלה.