לראשונה: הסכם גג לפרויקט התחדשות עירונית במרכז הארץ

המדינה תחתום על הסכמי גג לקידום פרויקטים של פינוי בינוי במרכזי ערים. כך חשף אמש (א') ראש הרשות להתחדשות עירונית הטרי חיים אביטן, בשיחה עם עורך הנדל"ן של "גלובס" דרור מרמור, שנערכה בכנס חשיפת המדד להתחדשות עירונית של "גלובס" ואתר "מדלן" שהתקיים בבית ציוני אמריקה בתל אביב.

"שר הבינוי והשיכון יואב גלנט הנחה אותי במסגרת תהליך הקמת הרשות, לפעול לקידום הסכמי גג לפרויקטים של התחדשות עירונית של מעל 1000-2000 יחידות דיור", הסביר אביטן. "לאחר פגישות ודיונים שקידמנו במשרד האוצר, קיבלנו אישור לצאת להסכם גג להתחדשות עירונית לפרויקט באחת הרשויות המקומיות במרכז הארץ, שיהווה פילוט להסכמי גג מהסוג הזה ברשויות נוספות, ושייתן מענה לנושא של מבני ציבור, תשתיות, גנים ציבוריים, וכל השטחים החומים והירוקים שנדרשים. הסכם הגג הזה ייצא לדרך בקרוב, והמשמעות היא שבפעם הראשונה הממשלה תכניס יד לכיס ותשקיע עשרות מיליוני שקלים לטובת התחדשות עירונית".

אביטן התייחס גם לנושא הקצאת קרקע משלימה במטרה להוציא את הפועל פרויקטים של התחדשות עירונית שאינם כלכליים בשטח הקיים. "שכונת קרית משה ברחובות בנויה על שטח של 1,150 דונם, ומתגוררות בה 1,600 משפחות, רובן יוצאות אתיופיה, והמעמד הסוציואקונומי בשכונה הוא נמוך. המדינה החליטה להקצות קרקע בת 250 דונם לטובת פרויקט פינוי בינוי שאמור לתת קרוב ל-10,000 יחידות דיור. התוכנית אושרה להפקדה בותמ"ל, שזו ועדה שעוקפת את הוועדה המקומית, ואת הוועדה המחוזית, והיא תכלול עירוב שימושים, כך שיהיו בה גם מגורים גם מסחר וגם תעסוקה. הדבר מקודם כי בממשלה הבינו שהקרקע הפנויה הולכת ואוזלת, והעתיד נמצא בהתחדשות עירונית. עד היום במשרד השיכון היו 3 עובדים שטיפלו בכל ההתחדשות העירונית בארץ. ברשות אנחנו מקימים 3 אגפים שכוללים 28 נושאי משרות, בנוסף לפריסה שקיימת במינהלות להתחדשות עירונית ברשויות המקומיות בכל עיר ועיר".

אביטן התייחס לשאלה הנוגעת לפרויקטים בפריפריה, שאינם כלכליים, ובאזורים אלה הממשלה מסבסדת פרויקטים חדשים של מחיר למשתכן ולא את מרכזי הערים המשוועים להתחדש. "בחודשים הקרובים אנחנו נפעיל קרן להתחדשות עירונית, שאליה רשות מקרקעי ישראל תזרים מיליארד שקל, והיא תשלים מימון לפרויקטים שאינם כלכליים בטבריה, בבית שאן או במקומות אחרים".

בכנס שעסק בהיבטים השונים של התחדשות עירונית, הסביר מנכ"ל מדלן איתן רוה, כי בשנה וחצי האחרונות, הנתונים לגבי התחדשות עירונית שקופים, ואנשים מסתייעים במידע כדי לקבל החלטה בנושא. "דירות חדשות שנמכרות בהתחדשות עירונית מהוות 10% מסך הדירות החדשות שנמכרות בישראל", הסביר רוה, "באזור המרכז הן מהוות 30% מהדירות החדשות שנמכרות, ובאזורי ביקוש הן מגיעות גם ל-80%-90%".

עם זאת, השמאי רונן רוזנטל מאתר מדלן, הסביר בסקירה שערך, כי למרות שמשנת 2010 עד אמצע 2015 נרשמה עליה מתמדת בבקשה להיתרי בנייה בפרויקטים של תמ"א 38, גם במסלול הריסה ובנייה וגם במסלול של חיזוק בניינים ותוספת בנייה, הרי שמאמצע 2015 ועד 2017 נרשמה ירידה של 20% בבקשות להיתרי בנייה. "בסופו של דבר תמ"א 38 היא לא עניין ארצי, היא עניין עירוני" הסביר רוזנטל. "בתמונה עירונית, דווקא ערים שהיתה בהן פריחה של תמ"א 38 כמו רמת גן, רעננה, ראשל"צ, הרצליה, רושמות כעת ירידה בהתירים לתמ"א 38, ולעומתן, ירושלים למשל, נמצאת בזינוק ונכנסה ל-5 הערים החזקות בישראל בתחום התמ"א, ותל-אביב היא הבאה בתור".

בנוסף, הסביר רוזנטל כי קיים פער גדול של דירות שיכולות לצאת לשוק לבין היתרים בפועל. "הפער הזה משקף פקק שנמצא בוועדות המקומיות לתכנון ובנייה". עוד לדברי רוזנטל הפוטנציאל הגדול בהתחדשות עירונית נמצא בפינוי בינוי, כאשר נכון להיום 56 אלף יחידות דיור בפינוי בינוי נמצאות בתוכניות שקיבלו תוקף ומחכות לצאת לשוק, אך הבעיה שוב נמצאת באישור ההיתרים בוועדות המקומיות".

גם אלונה בר-און, בעלת השליטה בעיתון "גלובס", המכהנת כיו"ר חברת "בית וגג", הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, התייחסה לחשיבות המדד במציאות הקיימת: "יש המון דמיון בין עולם ההתחדשות העירונית ועולם התקשורת", אמרה בר-און. "בשני העולמות האלה החברות הפעילות מתבססות על אמון. בהתחדשות עירונית מוכרים חוזה ולא דירה קיימת. לכן מדד להתחדשות עירונית הוא חשוב כי הוא נותן לבעלי דירות נתונים שעוזרים להם לקבל החלטה. השנה למשל התווסף למדד היבט של איתנו פיננסית של החברות העוסקות בתחום. בפרויקטים של מגורים צריך הון עצמי משמעותי, אבל לתחום של תמ"א 38 יכלו להיכנס גם עורכי דין או קבלני שיפוצים ולקבל עליהם אחריות אדירה על בית של אנשים, לכן התחום דורש הרבה אמון, אבל צריך גם ניסיון ומקצועיות כדי להיות בו. ולכן המדד ילך ויהיה יותר ויותר אמין ואיכותי משנה לשנה ויתווספו לו עוד קריטריונים".

נציין כי במדד 25 החברות היזמיות הפעילות בתחום הפינוי בינוי, דורגה חברת אאורה ישראל בבמקום הראשון, ובמדד 25 החברות הפעילות בתחום התמ"א 38 דורגה חברת אשדר בוטיק במקום הראשון .