גביית מס אמת: הכנסה ממקרקעין שאינה חייבת במס

לאחרונה קבע בית המשפט העליון הלכה חשובה בנושא מיסוי עסקת שכירות, בעניין אהרוני. המערערים החכירו מקרקעין שבבעלותם לחברת סונול לתקופה של 22 שנים. באותה תקופה קבע חוק מיסוי מקרקעין כי חכירה לתקופה העולה על 10 שנים מהווה זכות במקרקעין (כיום לפי נוסח החוק מדובר בתקופה העולה על 25 שנים), ועל כן דיווחו המערערים על העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין ושילמו מס שבח על השווי המהוון של עסקת החכירה.

לאחר שהתקבלו דמי השכירות בפועל, שהיו גבוהים מהתמורה המהוונת עליה שולם מס שבח, חייב פקיד השומה את ההפרש במס כהכנסה מריבית. בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת פקיד השומה, אולם בית המשפט העליון הפך את החלטתו של בית המשפט המחוזי.

בית המשפט העליון קבע כי הקדמת תשלום המס בגין תמורות עתידיות מהווה סטייה מעיקרון המימוש שבדיני המס ומהמצב הטבעי לפיו כל סכום שמשולם ממוסה בעת התשלום.

בית המשפט הבהיר כי אין בעצם הפריסה לתשלומים כדי ללמד על קיומה של עסקת אשראי המצמיחה לנישום ריבית החייבת במס הכנסה, שכן קביעה זאת טעונה הוכחה עובדתית בהתאם לקבוע בהסכם בין הצדדים.

בנוסף, נקבע כי היוון התמורה גם הוא אינו מלמד על קיומה של עסקת אשראי. מאחר שהנישום נדרש להקדים את תשלום המס בגין תשלומי השכירות, הרי שיש להוון את הסכומים הנומינליים שישולמו לו לאורך תקופה ארוכה, על-מנת שלא ליצור מיסוי יתר של הנישום. תשלום מס השבח בגין התמורה המהוונת שקול מבחינה כלכלית למס ההכנסה שהיה משלם אילו מוסה הנישום בגין כל תשלום, שכן יש לשום את המס לפי ערך המחיר החוזי ביום חתימת החוזה, גם כאשר מדובר בתמורה עתידית. לכן, בגין ההפרש שנוצר בין שומת מס השבח לתקבולים המתקבלים בפועל אין לשלם מס נוסף.

בית המשפט מגשים בפסיקתו עיקרון חשוב בדיני המס - גביית מס אמת, ומונע מיסוי יתר של נישומים. יש בפסיקה זאת כדי להשליך על עסקאות רבות במקרקעין בהן התמורה מתקבלת לשיעורין, והן חשופות הן למס שבח והן למס הכנסה.