לא רק עמלות: ענקית הקניונים מאמריקה שהסבה הפסד לחתמים

בימים כתיקונם נהוג לספור את חברות החיתום שהובילו את הנפקות האג"ח של חברות הנדל"ן האמריקאיות בת"א בצד של המרוויחים. ההנפקות הללו סיפקו לחתמים המקומיים עמלות הפצה שמנות, שבחלק מגיוסי החוב הגיעו לסכום דו-ספרתי של מיליוני שקלים. 

אלא שבשבועיים האחרונים, שבהם נרשמת צניחה רוחבית באג"ח שהנפיקו חברות הנדל"ן הזרות, התברר שלפחות במקרה אחד ספגו גם החתמים הפסד כואב. מדובר בהנפקתה של חברת הקניונים סטרווד ווסט , הנמצאת בבעלות איל הנדל"ן והמלונאות האמריקאי בארי שטרנליכט.

כחלק מהנפקת האג"ח החליטו החתמים שהובילו אותה - לאומי פרטנרס ופועלים אי.בי.אי - לקחת פוזיציה משמעותית בחוב שגייסה החברה, וקריסת האג"ח שלה משקפת להם בינתיים הפסדים משמעותיים (שקיזזו ככל הנראה את העמלות הגבוהות שגרפו בהנפקה).

שתי חברות החיתום המובילות השקיעו כ-55 מיליון שקל בהנפקה של סטרווד ווסט, בחלוקה שווה. גל הירידות האחרון שנרשם באג"ח שלה מגיע ליותר מ-20% מתחילת החודש ולכ-40% מאז החלה האג"ח להיסחר בתחילת חודש מארס השנה.

הפסדיהן של שתי החברות על ההשקעה באג"ח סטרווד ווסט מצטברים לכ-20 מיליון שקל - כמחצית הסכום לכל אחת מהחברות. בעוד שבלאומי פרטנרס נותרו עם מלוא ההחזקה מאז ההנפקה, כך שההפסד בשלב הנוכחי הוא "על הנייר", בפועלים אי.בי.אי כבר קיבעו חלק מההפסד כשהחליטו לממש חלק מההחזקה. 

הסנטימנט השלילי באג"ח סטרווד ווסט הוביל את האג"ח של החברה, שנסחרה היום בעליות של כ-3%-4%, לתשואות "זבל" של יותר מ-20%, והיא בין החברות בעלות הביצועים הגרועים בסקטור ה"אמריקאיות" בגל הירידות האחרון.

בניסיון להרגיע את חששות המשקיעים ולאושש את המסחר באג"ח, בחברות החיתום ארגנו לשבוע הבא סיור בנכסיה של סטרווד בארה"ב. בסיור צפויים לקחת חלק נציגיהם של כ-30-40 של גופים מוסדיים, בהם קרנות פנסיה, קרנות נאמנות, שחקני נוסטרו וגופים נוספים לארה"ב, שככל הידוע גם ייפגשו עם בעל השליטה בסטרווד, בארי שטרנליכט, ויבקרו בנכסים של חברות נוספות שחובן נסחר בארץ.

 תשואות זבל באג"ח הזרות הנסחרות בת"א

חששות מפשיטת הרגל של סירס

קבוצת סטרווד (Starwood Capital) היא אחת מחברות הנדל"ן והמלונאות הגדולות בארה"ב. הקבוצה נוסדה ב-1991 בידי שטרנליכט, שמכהן גם כיו"ר והמנכ"ל שלה. מדובר בפירמת השקעות פרטית הפועלת באמצעות קרנות ותאגידים שונים, חלקם חברות ציבוריות הנסחרות בארה"ב, המתמקדות בתחומים של נדל"ן מניב (מסחרי, משרדים ומקבצי דיור), מלונאות (Starwood Hotels & Resorts, שהתמזגה עם רשת מלונת מריוט) ומתן הלוואות ומשכנתאות. נוסף על כך, פועלת הקבוצה גם בתחומי האנרגיה, תשתיות האנרגיה, הגז והנפט.

לצורך הנפקת אג"ח בת"א, הקימה סטרווד חברה בת באיי הבתולה - סטרווד ווסט - שקלטה לתוכה שבעה קניונים שבבעלות הקבוצה, ושכנגדם הנפיקה בפברואר השנה אג"ח ללא ביטחונות שזכו לדירוג A מחברת S&P מעלות. ההנפקה זכתה להצלחה והחברה גייסה סכום של כ-910 מיליון שקל (לעומת כוונתה המקורית לגייס כ-700 מיליון שקל).

 נכס של סטרווד ווסט / צילום: ממצכת של החברה

חששות מחזיקי האג"ח לגבי פעילותה התעוררו לא מזמן, עוד לפני גל הירידות האחרון, עם פשיטת הרגל של רשת סירס (Sears) האמריקאית לפני כחודשיים, שהובילו את האג"ח של סטרווד ווסט להיסחר ברמות תשואה דו-ספרתיות כבר בחודש אוקטובר.

סירס הפעילה חנויות בחמישה מתוך שבעת הקניונים של סטרווד ווסט, הממוקמים בדרום קליפורניה (2), אוהיו (3), וושינגטון ואינדיאנה, ואחרי שבסטרווד ווסט פרסמו התייחסות לנושא והדגישו כי "מצבה של סירס לא משפיע מהותית על תוצאותינו", המסחר באג"ח נרגע קמעה, אולם גל הירידות האחרון דרדר עוד יותר את התשואות עליה.

בדוחות שפרסמה לאחרונה לסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2018 הציגה סטרווד ווסט ירידה של 16% בתזרימי מזומנים מפעילות שוטפת, שעמדו על כ-67 מיליון דולר, ירידה המיוחסת לעלייה בהוצאות מימון בהשפעת שינויי ריבית. עוד הציגה החברה ירידה של 5% ברווח התפעולי הנקי, (NOI) ל-81 מיליון דולר, בשל ירידה בהכנסות דמי שכירות ועלייה בהוצאות תפעול נכסים. את הירידה בדמי שכירות מייחסים בסטרווד ל"שילוב של סגירת חנויות ושל מיצוב אסטרטגי חדש של הנכסים".

בסטרווד ווסט מסבירים, כי "המיצוב האסטרטגי עשוי להוביל לאי-אכלוסן של חנויות ולקיטון בדמי השכירות משוכרים בעלי פדיון נמוך, בטווח הקצר, בעוד שבטווח הארוך המטרה היא למצוא שוכרים חלופיים חדשים העונים על אסטרטגיית השיווק והיעדים ארוכי-הטווח של החברה".

עוד דיווחה סטרווד ווסט, על "פינוי שוכרים וחידוש חוזי שכירות קצרי-טווח בדמי שכירות נמוכים יותר, עבור שוכרים בעלי יחס דמי שכירות לפדיון גבוהים", ומנגד על "כניסות חדשות (של שוכרים, א' ל') וגידול בחוזי שכירות שנתיים", כך שסך הכנסותיה מדמי שכירות בין ינואר לספטמבר השנה נשחק בשיעור מתון של כ-1%, ל-131 מיליון דולר.

 צמצום ניכר בהפסד החברה משערוכי נכסים, שהסתכם בתשעת החודשים הראשונים של השנה ב-22 מיליון דולר, אחרי הפסד של 85 מיליון דולר שהציגה בסעיף זה בתקופה המקבילה ב-2017, סייע לה לעבור לרווח נקי של כ-4 מיליון דולר, וזאת למרות עלייה ניכרת בהוצאות המימון.