אחרי שיוזמת רשם השכירויות נפלה, קבלו את תקנות השקיפות בדירות שכורות

נבחרי הציבור ממשיכים בניסיונות להסדיר את תחום השכירות בישראל. שרת המשפטים איילת שקד הפיצה היום (ד') להערות הציבור טיוטת תקנות שקיפות בתיווך נכסים להשכרה. בהודעה שהוציא שקד נכתב כי "מטרת התיקון היא ליצור שקיפות ביחס לדמי התיווך המתקבלים מצדדים נוספים לעסקה. הדבר עשוי לסייע לשוכר לגלות האם משכיר, שמתווך פעל מטעמו, מטיל למעשה את עלויות דמי התיווך על השוכר, בניגוד לקבוע בחוק השכירות והשאילה.

בדברי ההסבר לטיוטה נכתב כי "חוק השכירות והשאילה מסדיר, בין היתר, את התשלומים השוטפים בהם יישאו השוכר והמשכיר. בהתייחסו לדמי התיווך שהמשכיר חב למתווך, אם המתווך פעל מטעם המשכיר, קובע חוק השכירות והשאילה בסעיף 25ט(ב)(3) כי השוכר לא יישא במישרין בתשלום זה. הוראה זו נקבעה במישור היחסים שבין השוכר למשכיר. ככל שהמשכיר פעל בניגוד לחוק, הרי שמדובר בהפרת חיוב, המקימה זכות לשוכר לקבל סעד אזרחי".

כן נכתב בהסבר כי "חוק המתווכים במקרקעין קובע כי מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין. כעת, התקנות החדשות קובעות כי בעסקת שכירות ייכלל בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, גם הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם בנוגע לכל אחד מהצדדים לעסקת השכירות, שפעולת המתווך מבוקשת לגביה.

לדברי שקד, "מדינת ישראל צריכה להתערב כמה שפחות בעסקאות פרטיות. עם זאת, חשוב לייצר שקיפות מרבית שתאפשר לכל צד לשקול את החלטותיו בצורה מושכלת. נסיקת מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות, הציבו את השוכרים בעמדה חלשה מול משכירים, ועלינו לתת בידם את האפשרות לבדוק שלא מבצעים עסקה על גבם".

שקד הודתה בהודעתה לח"כ רועי פולקמן, שלדבריה "שיתף פעולה בכתיבת התקנות".

פולקמן מסר כי "התופעה בה מתווכי דירות גובים דמי תיווך רק מצד אחד פסולה ודורשת טיפול. לאחר בדיקה בינלאומית בסיוע מרכז 'עומק' באוניברסיטת תל-אביב ולאחר פשרה עם שרת המשפטים קידמנו מתווה של שקיפות שיחייב פרסום התשלום מכל צד ובכך לעודד מיקוח וחלוקה הוגנת יותר. זהו צעד ראשון להגנה על השוכרים, ובמקרה שהמתווכים ימשיכו לפעול באופן לא ראוי, יישקלו צעדים נוספים".

יצוין כי בתחילת השבוע הצעת חוק שהגיש פולקמן עם מספר חברי כנסת נוספים, להקמת רשם שכירויות בישראל, נפלה בוועדת השרים לענייני חקיקה. 

תגובות

רונן שטרית, יו"ר רשת התיווך הארצית אנגלו סכסון, מסר: "הפרקטיקה של גביית דמי תיווך הן מהשוכרים והן מהמשכירים נהוגה אצלנו מאז ומתמיד, והתקנות החדשות מהוות עוד עליית מדרגה נחוצה במאמץ להסדיר את שוק השכירות, ולהבטיח שהשחקנים בתחום זה יפעלו בשקיפות והגינות. ענף התיווך בישראל זקוק לרגולציה שתאפשר לקבוע רף כניסה וסטנדרט עבודה גבוהים ובכך לדחוק החוצה גורמים שאינם פועלים במקצועיות". 

עו"ד טל ספיר ממשרד שיפמן, ספיר, שטורם, המתמחה בדיני מקרקעין והתחדשות עירונית, מסר: "התיקון המוצע לחוק השכירות והשאילה מחמיץ את העיקר. בעוד שהוא דואג לכאורה לאוכלוסיות לכאורה 'חלשות' (השוכרים), הוא מזניח את בעלי הדירות, שמוסרים את הדירות בידי שוכרים, ומוצאים את עצמם לא אחת ניצבים בפני שוקת שבורה, כאשר שוכר מחליט לא לשלם דמי שכירות, או גורם לנזק בדירה. הליכי הפינוי נמשכים זמן רב מדי, והליכי הוצאה לפועל נגד שוכר שלא שילם שכר דירה נמשכים לעתים שנים! היה ראוי שבד בבד עם ההגנה המתחייבת על זכויות השוכרים, יאמץ המחוקק גם תיקון לחוק שיקל על משכירים ביחסיהם המורכבים מול השוכרים". 

עו"ד גיא שטורם ממשרד שיפמן ספיר שטורם מסר: "בשונה מרגולציה הכרחית בשוקי התקשורת, ההגבלים העסקיים ואף ביחסים שבין יזמים לבין רוכשי דירות, שוב המדינה מתערבת ביחסים שבין האזרחים ללא צורך ממשי. שוק השכירות הוא שוק משוכלל שאיננו מתמצה במרכז תל-אביב. גם הנגישות הגבוהה למידע, בעיקר באמצעות אתרי אינטרנט דוגמת יד2, הופכת את הדיון לשגוי מיסודו. אדם יכול לבחור האם לשכור את להשכיר את דירתו באמצעות שלל אפשרויות, ואם בחר לעשות זאת באמצעות מתווך, הרי שמטבע הדברים העסקה תכלול דמי תיווך אשר יגולמו במישרין או בעקיפין במחיר העסקה. נראה שההצעה לא תוביל ל"שקיפות" אלא להדרה סופית של מתווכי הנדל"ן משוק השכירות. רבים מהם כבר נכנעו לכוח העולה של יד2 ודומיו ומסרבים לתווך בעסקאות שכירות. צריך לזכור שלמרות הדימוי הירוד של המתווך בישראל, המתווך הוא אחד ממחוללי העסקאות החשובים ביותר". 

עו"ד אבי מורה מסר: "תקנות השקיפות יוצרות לכאורה שקיפות ביחס לדמי התיווך המתקבלים מהצדדים לעסקת שכירות, ואמורות להילחם בתופעה בה מתווכים מגלגלים את דמי התיווך על השוכר ולא על המשכיר למרות האמור בחוק שכירות הוגנת, אלא שהתקנות לא ישיגו את המטרה. זאת, כיוון שמדובר במנגנון בלי שיניים אמיתיות. שוכר סביר (באזור ביקוש), שיצטרך לשלם דמי תיווך, דמי שכירות, הוצאות מעבר וכו', ויגלה כי הוא זה שנשא בדמי התיווך, יצטרך לפעול באמצעים משפטיים ולהוציא כספים נוספים במטרה לפעול נגד אותו מתווך. שוכר סביר יוותר מראש על הליך למימוש אותו סעד.

"על המדינה ליצור מנגנון עם שיניים, במסגרתו יוכל אותו רשם שכירויות להטיל קנס על המתווך. כלומר, שהשוכר הפגוע לא יצטרך להוציא כסף מכיסו על הליך משפטי אזרחי, אלא שהרשם הוא זה שייזום את הפעולה נגד המתווך".