משרד המשפטים בביקורת חריפה על תוכנית מחיר למשתכן: מקטינה ביקושים ומעמידה את הזוכים בחוסר ודאות

המדינה משתמשת בזוכי מחיר למשתכן כאמצעי להורדת מחירי דירות, תוך שהיא מכניסה אותם למצב של חוסר ודאות שנמשך תקופה ארוכה, מה שמתיישב עם המגמה הממשלתית להוריד את מחירי הדירות - ביקורת קשה זו עולה ממסמך של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, שפורסם היום (ב') ושממליץ להשיב את תוכנית מחיר למשתכן לגרסתה המוקדמת, שבה רק פרויקטים שקיבלו היתרי בנייה יכולים להשתתף בהגרלות.

חוות-הדעת נכתבה ונערכה על-ידי ראש אשכול הנדל"ן במחלקה האזרחית בייעוץ וחקיקה, עו"ד כרמית יוליס, ועו"ד אסתי ורהפטיג-בס. המסמך נכתב לאחר מספר התנגדויות ועתירות שהוגשו לבתי משפט שהגישו זוכים בהגרלות במחיר למשתכן, סביב בקשות לשינויים (הקלות. א"מ) מטעם יזמים בפרויקטים שונים.

במסמך נפסלת הגישה שמאפשרת לזוכי ההגרלות להגיש התנגדויות. גישה זו, שנתמכה על-ידי מינהל תיכנון, רואה בזוכים בעלי זכויות כלשהן במקרקעין, בדומה לבעלי דירות, מה שמאפשר להם להגיש התנגדויות. ואולם משפטני משרד השיכון ומטה הדיור התנגדו לה וטענו כי עד למועד החתימה על חוזה רכישה, אין לזוכים כל זיקה לקרקע או למבנה המיועד. ממילא, בזמן הזכייה, אין למגרילים כל מידע על מאפייני הבניינים והדירות שיוקמו, כולל לא מספר הקומות שיוקמו בהם, מספר החדרים ועוד. שני הגופים הדגימו שעצם זה שלזוכים בהגרלות יש אפשרות לבטל את דחייתם, מראה עד כמה מעמדם שונה ממעמד של בעלי דירות רגילים.

משרד היועץ המשפטי לממשלה הכריע לטובת משרד השיכון ומטה הדיור, ואולם לא חסך ביקורת מקברניטי התוכנית. "ההחלטה שהתקבלה במשרדי הממשלה להקדים את ביצוע ההגרלות מיד לאחר זכיית היזם במכרז וזמן רב לפני קבלת היתר, מעמידה את זוכי התוכנית במצב של חוסר ודאות שנמשך לאורך זמן רב, לעתים בלתי מוגבל. תוצאה זו אינה תקינה", כותבות השתיים.

בחוות-הדעת נכתב כי "אף אחד לא מחייב את הזוכים להמתין לבואה של כלה, אלא שרבים הזוכים העושים כן. בעשותם כן, ומתוך צפייה סבירה, מונעים הזוכים מעצמם חיפוש אחר דירה אחרת. מניעה זו מיטיבה עם המדינה, אשר מבקשת מצדה להפחית את כמות מחפשי הדירות על-מנת שהביקושים לדירות ירדו, והמחירים עמם. לטעמנו, נקודה זו במערכת היחסים שבין המדינה ובין זוכי מחיר למשתכן, ראוי לה שתיבחן שוב. לנו נראה כי טוב יעשו משרדי הממשלה האמונים על כך, אם יבחנו את האפשרות לחזור למצב שבו מועד ההגרלה יהיה מאוחר למתן היתרי הבנייה".

בהמשך נכתב כי "לאור הקשיים שמועד מוקדם יותר מגלם בחובו, ניתן לחשוב אף על דרכים אחרות, אשר יקלו על זוכי ההגרלות את חוסר הוודאות שהשיטה מייצרת כיום. בכל מקרה, ראוי לציין בהודעות הזכייה אילו הליכים עדיין צפויים עד למועד בחירת הדירות, ומהו הזמן הממוצע לקבלת היתר. עוד יש להדגיש בפני הזוכים כי לעת שיינתן היתר בנייה יקבלו על כך הודעה, ואזי יוכלו לבחון את מאפייני הדירה לעומק ולבדוק אם היא מתאימה לצורכיהם.

"בנוסף, יש לטעמנו מקום לציין כי יכול והיזם יבקש הקלה מהוועדה המקומית, כך שנושא זה יובא לידיעת הזוכים כבר בראשית הדרך. מכל מקום, וכאמור לעיל, הפגם שביחסי המדינה וזוכי מחרי למשתכן, אל לו כי ישתרשר ליזם הניצב בפני התנגדויות להליך ההקלה. המדינה היא שהתחייבה כלפי הזוכים בהתחייבות חד-צדדית או בחוזה, והיזם לא צריך להיפגע מהאופן שבו נעשתה התחייבות זו".