"אנחנו בוחנים את התחלות הבנייה בישראל ואת הגידול באוכלוסייה. אנחנו רואים שחיקה בהתחלות הבנייה, ולכן אנחנו מעריכים שלא תהיה ירידה במחירי הדיור ב-2019" - כך אמר היום (א') שחר זיו, שותף מנהל BDO, בוועידת ישראל לנדל"ן של "גלובס" במוזיאון תל-אביב לאמנות במושב הפתיחה של הוועידה.
זיו הציג את הניתוח של BDO לשוק הנדל"ן, וסיפק לבסוף המלצת השקעה לאנשי עסקים.
"אנחנו רואים שחיקה בהתחלות הבנייה"
לפי נתונים שהציג זיו, כיום נדרשות 144 משכורות בממוצע לרכישת דירה, לעומת 88 משכורות ב-2001. עם זאת, מספר התחלות הבנייה דווקא ירד בשנים האחרונות והגיע ל-47 אלף התחלות בנייה בשנה שעברה. במקביל, הגודש בכבישים רק הולך ועולה. לפי הנתונים, היחס בין הנסועה לשטח הסלול עלה בכ-30% מאז 2001, למרות סלילת הכבישים המואצת בשנים האחרונות.
זיו הציג גם ניתוח גם מהלכים כלכליים מרכזיים של העשורים האחרונים - המיתון שהתלווה לאינתיפאדה השנייה ומשבר הסאב-פריים בשוקי העולם בסוף העשור הקדום. העידוד למשקיעים אחרי האינתיפאדה עם הריביות הנמוכות, בערבות המשבר הפיננסי מביאים לגידול ברכישת נדל"ן להשקעה, שיחד עם ההיצע הנמוך מביא לעלייה במחירי הדיור.
"התובנות העיקריות שלנו", אומר זיו, "הן שהפתרון למשבר הדיור הוא בהיצע, הביקוש לא משפיע הרבה. הפתרון היסודי הוא בהיצע קרקעות זמין. בנוסף, אין מגבלה אמיתית על קרקע וזכויות בנייה".
לפי זיו, היצע הקרקעות מבעלות פרטית נמצא ב"תחרות מלאה", אך יש בעיה בהיצע הממשלתי - שם יש בעיה של היעדר תמריצים, הנובעת מהיחסים בין השלטון המקומי לשלטון המקומי. זיו ממליץ גם לשפר את התחבורה, לפתח רשת של הסעת המונים ולצופף את הדיור בערים.
זיו סיים את דבריו בהמלצה לאנשי עסקים - "כדאי לכם לכוון לגיל השלישי". "זו אוכלוסייה צומחת, עם צבר הון גדול" הוא אומר. לפי הנתונים שהציג, אם ב-2019 היו בישראל כמיליון בני 65 ומעלה, ב-2035 יגיע מספרם לכ-1.75 מיליון. מהם, כ-930 אלף יהיו מעל גיל 75.
"אני לא רואה איך מחירי הנדל"ן יורדים כשאנחנו במחסור"
אחריו עלה לדבר אורי יוניסי, מנהל זרוע המשכנתאות וסגן מנהל החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי-טפחות. "אנחנו רוצים לגעת בארבע נקודות אליהן הממשלה צריכה לתת את הדעת, ומהר", אמר יוניסי. "אני לא רואה איך מחירי הנדל"ן יורדים כשאנחנו במחסור. צריך לעורר את הבנייה, וזה לא קרה. צריך להתייחס גם לשוק השכירות. כ-40% מהשוכרים יכולים לקחת משכנתא, אבל בוחרים לא לעשות זאת. מחירי השכירות עולים בהתמדה. בהיצע, רק 8,000 דירות נבנות במסגרת החברה הממשלתית "דירה להשכיר". אנחנו אומרים לממשלה שצריך לעשות יותר ולבנות יותר באזורי ביקוש".
"תוכנית מחיר למשתכן היא החלום ושברו", המשיך יוניסי. "142 אלף זכאים לדירה במסגרת התוכנית, 65 אלף דירות נפתחו להגרלות, אבל רק 20 אלף קיבלו היתרי בנייה. רק 12 אלף דווחו לרשות המיסים. אנחנו שואלים מדוע? במקומות בהם יש היצע מאסיבי יש ירידה מחירים, אבל באזורי ביקוש יש פחות היצע, ולכן לא צפויה ירידה. ברגולוציה, אנחנו רואים שבנק ישראל מנסה לצנן את הביקוש. ב-2012 הייתה משכנתא ממוצעת של 499 אלף שקל, וב-2018 הייתה משכנתא בהיקף 717 אלף שקל, אבל שיעור המימון ירד. הסיבה היא שההורים מכניסים את היד לכיס ועוזרים לילדים. אנחנו רחוקים ממשבר הסאב-פריים, עם שיעורי מימון שנמוכים מחצי. הסיכון בשוק פחת, המשק נמצא במצב מקרו טוב יחסית, הבנקים פועלים באופן אחראי ושיעור הפיגורים בהחזר ירד".
"לאפשר פרויקטים של תמ"א 38 המצילים חיי אדם"
ראול סרוגו, נשיא התאחדות בוני הארץ, התייחס בוועידת ישראל לנדל"ן של "גלובס" לטילים שנורו על גוש דן בשבוע שעבר. "אי-אפשר שלא להתייחס למה שקרה ביום חמישי האחרון, כאשר מיליון אזרחים שמתגוררים בגוש דן בבניינים ישנים ולא ממוגנים, היו חשופים לפגיעה. אני קורא לראשי הערים, שהקפיאו את פרויקטי תמ"א 38, ואומר להם שהחיים קודמים לאיכות החיים, ומאיץ בהם לאפשר פרויקטים של תמ"א 38 המצילים חיי אדם", אמר.
"לגבי מצב הענף ועתידו - הרווח הקבלני בתוך מחיר הדירה מהווה 15% בלבד, לפני מסים. הנתח של המדינה ממכירת הקרקע וממסים הוא 60%. מכאן ברור מי אחראי למחירי הדיור. הגירעון בהתחלות בנייה מגיע, לפי ההערכות שלנו, ל-165 אלף. יש פער של 20 אלף יחידות דיור מדי שנה. הקיפאון במחירים הוא זמני, השוק עדיין לוהט בגלל המחסור", הוסיף סרוגו.
"אנחנו לא נגד מחיר למשתכן, כסוג של דיור בר-השגה, אבל היא צריכה לטפל ב-10%-20% מהשוק בלבד. צריך תוכנית רחבה יותר להגדלת ההיצע בשוק. ענף הבנייה והתשתית הוא אחד הקטרים במשק, והוא יכול לגדול ולהביא לצמיחה בת-קיימא, אם הממשלה תתכנן תוכנית אסטרטגית מלאה. תנו לנו לבנות, אנחנו לא הבעיה, אנחנו הפתרון".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
