עולים קצת, יורדים קצת

האם הנוסחה שעבדה בשנים האחרונות, לפיה במערכת הבחירות מחירי הדירות עולים, פעלה גם בבחירות הנוכחיות? קשה לדעת, אבל ממילא מדובר בשאלה אקדמית. ירידת המחירים שנרשמה בסוף 2017 ועד לינואר 2018, נבלמה, ומפברואר שנה שעברה המדד מדשדש - עולה בעשיריות האחוז ויורד בעשיריות האחוז. זה שהמדד האחרון (עדיין ארעי) גבוה במקצת מזה מלפני שנה, אינו מעלה ואינו מוריד מהתמונה הכללית, אולי רק שופך מלח על פצעי "מחיר למשתכן", שלא עמדה ביעדה המקורי - להוריד באופן משמעותי את מחירי הדירות. על אף העלייה של 0.6% (כאמור, נתון ארעי בינתיים) לא נראה שהמגמה מהשנה האחרונה תשתנה בקרוב, אלא אם מדיניות הממשלה בתחום הדיור תשתנה.

לעניין מחיר למשתכן, מדד מחירי הדירות החדשות מדגים בצורה מהימנה את מגבלותיה של התכנית: בין החודשים נובמבר עד פברואר, כמעט 40% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת המבצע הממשלתי, בהן כ-600 שנמכרו בנתיבות, ולמרות זאת מדד המחירים הזה לא הורה על ירידות מחירים כפי שאולי קיוו באוצר.

עצם זה שבנתיבות נמכר המספר הרב ביותר של דירות בשלושת החודשים שבין נובמבר 2018 לינואר 2019, מדגים ליקוי חמור בעיוותים שיוצרת התכנית בשוק. גם האזהרה הנדירה של הכלכלנית הראשית מאתמול מהשקעות צעירים באור עקיבא מראה שהמדיניות גרמה להיווצרות שוק לא מאוזן ולא טבעי.

עוד עניין ששווה לעמוד עליו, הוא המדד המחוזי, שבודק שינויי מחירי דירות בששת המחוזות. זה מורה, כי מחוז חיפה עומד במקום הראשון בעליות המחירים השנתיות שנרשמו בו - 2.8%; אחריו מחוז דרום, שבו המחירים עלו ברמה שנתית של 1.3%, מחוז המרכז שרשם עלייה של 1.2%, במחוזות הצפון וירושלים מחירי הדירות נותרו על עומדם, ואילו בתל אביב המחירים ירדו בשיעור של 2.3%.

ממצאים אלה עומדים בניגוד לתזה שמחוזות הפריפריה יסבלו מירידות מחירים מהירות יחסית, עקב הצפתן ביחידות דיור מוזלות במסגרת מחיר למשתכן ובבנייה מואצת בשכונות חדשות כגון בקריית ביאליק, באר שבע, נתיבות, דימונה ועוד.

כרגע קשה למצוא לעניין זה הסבר. מספר הדירות שנרכשות בפריפריה נמצא בירידה גדולה, הביקושים לדירות באזורים הללו פוחתים והולכים ואולם ככל הנראה הדבר עדיין לא בא לידי ביטוי בירידות מחירים. לעומת זאת, במציאות שבה הציבור מתרחק מעסקאות יקרות - וזה בדיוק המצב כיום - במקום כמו תל אביב, שבו המחירים גבוהים - בעלי הדירות והיזמים מתפשרים.

מה זה אומר לעתיד? קשה לדעת. הנתונים זמניים, והשוק, כאמור, אינו יציב. הצפות הבנייה בחריש, בקריית ביאליק, בבאר שבע ובמקומות נוספים הן עובדה קיימת. השאלה אם הטיעון המקובל, שההצפות הללו ישפיעו בהכרח על כל הסביבה - יוכח כנכון, כלומר שההצפות בקריית ביאליק ישפיעו על מחירי הדירות בקריית מוצקין, שיורידו את מחירי הדירות בחיפה וכו'. מזה צריך להיזהר, כי בדרך כלל תיאוריות הדומינו הוכחו ככושלות גם בפוליטיקה וגם בכלכלה.