רוצים לרכוש דירה בפחות ממיליון שקל? נסו את חיפה ובאר-שבע

האם להיות בצמרת הנדל"ן הזול בישראל זה יתרון או חיסרון לעיר? מצד אחד, טוב שלא להיחשב ולא להיות עיר לעשירים בלבד. טוב לרוב התושבים שיש בעיר שלהם מגוון של אפשרויות דיור. מצד שני, שתי הערים הגדולות שבהן יש הכי הרבה נכסים זולים בישראל נמצאות במשבר מתמשך. המשבר הזה בא לידי ביטוי בין היתר בריבוי נכסים עם ביקושים מעטים, שהוא סימפטום לבעיות עמוקות בהרבה.

לכתבות נוספות בפרויקט:

● מיליון שקל הוא סכום שמצית את הדמיון. אלא אם אתם רוצים לרכוש דירה

● "במיליון שקל עדיף לקנות שתי דירות בערב, מאשר דירה אחת בבת ים" | המדריך לרכישת דירה להשקעה בזול

● יזמיות המגורים הגדולות מגלות: מתי בפעם האחרונה נמכרה דירה בפחות ממיליון שקל בכל עיר בארץ?

● קטנות, ישנות, גמישות לפינוי מיידי: ככה נראות מבפנים דירות יד שנייה שנמכרות בפחות ממיליון שקל

● מה אפשר לקנות בפחות ממיליון שקל בצפון הארץ

שיאניות הדירות המוזלות בישראל מבין הערים הגדולות הן באר-שבע וחיפה - שתי ערי מחוז ראשיות מרוחקות מהמרכז, שלא נמצאות בשיאן. שתי הערים הללו משופעות בנכסים ישנים וזולים, בשתיהן יש מוסדות אקדמיים ותעשייה שלמה של השכרת דירות לסטודנטים שנוצרה סביב המוסדות הללו. בבאר-שבע מדובר בשכונות הסמוכות לאוניברסיטת בן גוריון, במרכז העיר בין שכונות ג', ו' הישנה, ד' ומסילת הברזל. בחיפה מדובר בעיקר ברמות רמז ושכונת זיו שנמצאות בסמיכות לטכניון ולא רחוק מאוניברסיטת חיפה, ומבנים מסוימים ברוממה החדשה.

בדיקה אקראית שביצע "גלובס" של מספר העסקאות הזולות שבוצעו בארץ בינואר השנה, ושנרשמו ברשות המסים, מראה עד כמה השלטון של חיפה ובאר-שבע בתחום הוא בלתי מעורער: בחיפה בוצעו בחודש ינואר השנה 108 עסקאות של דירות במחיר של עד מיליון שקל. בבאר-שבע בוצעו 103 עסקאות כאלה. הבאה בתור אחרי שתי אלה הייתה אשקלון, שבה בוצעו 47 עסקאות זולות, חדרה עם 24 עסקאות, אשדוד עם 14 עסקאות וירושלים עם 12 עסקאות. ביתר הערים הגדולות בוצעו עסקאות ספורות של דירות במחיר של עד מיליון שקל, ולא פעם עולה מהנתונים חשד כי מדובר בטעויות רישום ברשות המסים ולא בעסקאות שהיו באמת. יודגש כי העסקאות שנבדקו הן עסקאות של דירות יד שנייה בלבד, ולא של דירות חדשות, שרבות מהן נמכרות במסגרת "מחיר למשתכן".

 אשקלון. ממשיכה להוביל את רשימת הזולות / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

עוד חיזוק לשליטתן של חיפה ובאר-שבע בתחום הדירות הזולות מגיע מנתוני אתר yad2: בדיקה של מספר הדירות הזולות שהוצעו למכירה מ-2013 ועד לינואר 2019 מראה באופן עקבי, כי באר-שבע וחיפה מככבות בראש הרשימה. ב-1 בינואר 2013, לדוגמה, שלוש הערים שהובילו בהיצע הערים הזולות - לצורך הנושא, היצע מוגדר כמספר הדירות שפורסמו בלוח yad2 בתאריך המדובר - היו באר-שבע, חיפה ואשקלון. בכל אחת מהערים, באר-שבע וחיפה, הוצעו באותו יום 29 דירות למכירה במחירים של עד מיליון שקל. הרחק מאחוריהן נמצאו הבאות בתור אשקלון (16 דירות), תל-אביב (12 דירות) וחולון (11).

גם בינואר 2019 באר-שבע, חיפה ואשקלון מובילות בהיצע הדירות הזולות, אבל שימו לב למספר הדירות: באר-שבע הובילה עם 14 דירות, אחריה חיפה עם 10 דירות ואשקלון וחדרה עם 5 דירות כל אחת - ירידה גדולה של עשרות אחוזים, כפי שראינו בערים נוספות בארץ.

 ירידה חדה בהיצע הדירות הזולות בישראל בשש השנים האחרונות

באר-שבע: לא רק למשקיעים

ובסופו של דבר נראה כי למרות הדמיון הרב בין שתי האלופות, קיים גם שוני מהותי בין חיפה לבאר-שבע. ברבעון הראשון של השנה נמכרו בבאר-שבע 49 דירות של 3 ו-4 חדרים במחירים של בין 800 אלף שקל למיליון שקל. רובן היו במסגרת "מחיר למשתכן", והרוכשים היו זוגות צעירים.

"לא רק משקיעים רוכשים דירות זולות בבאר-שבע", אומר השמאי אוהד ורטש. "בגלל המיקום של העיר ומכיוון שערך הקרקע בה נמוך באופן יחסי, אתה יכול למצוא דירות זולות שרוכשים זוגות צעירים ואולי גם משפרי דיור, לאו דווקא ליד האוניברסיטה. זוגות צעירים יכולים לרכוש דירות שלושה חדרים נעימות בבניין טרומי בן 40 ב-600-700 אלף שקל ומשפרי דיור יכולים למצוא בשכונה טובה פחות, דירות של ארבעה חדרים בבניין ישן עם מעלית ב-700-800 אלף שקל".

 שכונה ג', באר שבע/ צילום: דייגו מיטלמן

בחיפה המחירים גבוהים בהרבה. אפילו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, במתחם שהיה בעבר אצטדיון הכדורגל קריית אליעזר, נמכרה ברבעון הראשון של השנה דירת ארבעה חדרים ב-1.38 מיליון שקל.

מצד שני, יש בעיר לא מעט נכסים זולים, שחלקם נמצאים בשכונות ותיקות ופחות מבוקשות במורדות הכרמל, כגון קריית שפרינצק, אזור יד לבנים, יזרעאליה ועוד. הטופוגרפיה ההררית של העיר גורמת לכך שגם בשכונות הכרמל, הנחשבת לטובה, יש דירות ישנות שמצריכות את דייריהן בעשרות מדרגות לטיפוס או לירידה ממפלס הרחוב, מה שמוריד את מחיריהן במאות אלפי שקלים.

"יש מעט דירות בכרמל הוותיק שמחיריהן נמוכים ממיליון שקל, ומדובר בדירות קטנות במיוחד", אומר המתווך כרמל עדה מכרמל סנטר. "רוב הרוכשים של דירות בפחות ממיליון הם משקיעים, רק לא ותיקים, אלא צעירים, שרוכשים דירה ראשונה ב-600-700 אלף שקל ומממנים את התשלום בעיקר ממשכנתה".

המגמה בבאר-שבע ובחיפה דומה למגמה בכל הארץ. עקב עליות המחירים שנרשמו בשנים האחרונות, הנתונים מראים שהיצע הדירות הזולות הולך וקטן, ובערים המרכזיות קשה למצוא דירות בפחות ממיליון שקל.

המחיר כבר מגלם אפשרות לפינוי-בינוי

כך או כך, מנתוני yad2 עולה, כי ב-1 בינואר 2013 הוצעו למכירה 213 דירות בפחות ממיליון שקל ב-30 הערים הגדולות בארץ. שש שנים בדיוק מאוחר יותר, ב-1 בינואר 2019, הוצעו באותן 30 ערים רק 76 דירות, כלומר כמעט שליש מהמספר. זה הכיוון שאליו הולך השוק באופן מובהק. בתקופה זו נרשמה בארץ עליית מחירים של 27.5%, ולכן ברור שמספר הדירות הזולות מתמעט. גם כשמדובר ב"מחיר למשתכן", עיקר המחירים של דירות בפחות ממיליון שקל הם בדרך כלל של דירות בערי פריפריה קטנות.

עליית מחירי הקרקע אינה ה"אשמה" היחידה בעליית מחירי הדירות: גם לעלייה בסטנדרטים - יותר חדרי שירותים למשל - ובגודל הדירות יש חלק בכך, ובעשור האחרון נוספה סיבה נוספת: דירות שיכון שפעם היו אופציה זולה כבר מגלמות במחירן את האפשרות שבבניין יהיה פינוי-בינוי או פרויקט תמ"א, והדירה תתייפה ותגדל. מה שפעם אפשר היה לקנות ב-800,000 שקל, היום יציעו ב-1.4 מיליון.