ביהמ"ש העליון: דיירים לא אמורים להשתתף בעלות תמ"א 38

בהליכי התחדשות עירונית עולה תדיר שאלת האיזון בין הצורך לאשר תמריצים לצורך עידוד חיזוקם של בניינים, לבין הפגיעה של תוספת הזכויות בבניינים הסמוכים. בהקשר זה עולה לעתים השאלה אם ראוי לצמצם את תוספת הזכויות על-מנת להקטין את הפגיעה בשכנים, גם אם משמעות הדבר היא שהפרויקט לא יהיה כלכלי, אלא אם בעלי הבניין המבקש התחדשות ישתתפו במימון הפרויקט.

לאחרונה ניתן פסק דין של בית המשפט העליון (של הנשיאה אסתר חיות והשופטים מני מזוז וענת ברון) אשר התייחס לשאלה זו.

באותו מקרה התבקש חיזוקם מכוח תמ"א 38 של שלושה בניינים ברחוב הקישון באשדוד, שהיו בני 7 קומות מעל קומת עמודים וכללו 28 דירות בכל בניין. במסגרת הבקשה להיתר ביקשו יזמי הפרויקט להוסיף בכל בניין 13 דירות ב-2.5 קומות. דיירי הבניינים הסמוכים התנגדו לבקשה להיתר וטענו כי תוספת הבנייה תגרום לחסימת הנוף אל הים הנשקף מדירותיהם וכתוצאה מכך לירידת ערך דירותיהם.

הוועדה המקומית דחתה את ההתנגדויות ואישרה את הבקשה להיתר. השכנים הגישו ערר לוועדת הערר, אולם הוא נדחה, וגם עתירה שהוגשה לבית המשפט לעניינים מינהליים נדחתה.

השכנים לא ויתרו והגישו ערעור לבית המשפט העליון. בין היתר טענו השכנים כי קיימות חלופות אחרות למימוש פרויקט החיזוק של הבניינים הנדונים, אשר תגרום לפגיעה מצומצמת יותר בהם.

בית המשפט העליון הבהיר כי בבואה לבחון בקשה להיתר מכוח תמ"א 38, הוועדה המקומית מחויבת לתת משקל ראוי לצורך בחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, וכי היא רשאית לסרב לבקשה להיתר רק אם השתכנעה כי קיימים שיקולים המצדיקים לעשות כן. בית המשפט הוסיף כי על הוועדה המקומית לבחון אם "קיימת חלופה אשר מיטיבה את האיזון שבין האינטרסים השונים הצריכים לעניין, אך עודנה מאפשרת להוציא את הפרויקט אל הפועל".

בהתאם לכך התייחס בית המשפט לחלופות השונות שהוצעו על-ידי השכנים, במטרה לבדוק אם חלופות אלה אכן מאפשרות להוציא את הפרויקט על הפועל. בית המשפט העליון קיבל את עמדתו של בית המשפט לעניינים מינהליים ואת עמדתה של ועדת הערר, לפיה אף אחת מהחלופות שהוצעו על-ידי השכנים לא תאפשר את הוצאתו של הפרויקט אל הפועל.

במסגרת זאת דחה בית המשפט גם את החלופה לפיה דיירי הבניינים מושאי הבקשה להיתר ישתתפו בעלויות הפרויקט, בהיקף כספי של כ-50 אלף שקל לכל דירה, תוך שהוא מצטט בעניין זה את דבריה של ועדת הערר: "ברור לכל העוסקים בנושא שהתוחלת להשגת הסכמות של 28 בעלי זכויות בכל בניין לתשלומים ניכרים מעין אלה אפסית כמעט... קבלת חלופה מעין זו מהווה, הלכה למעשה, תקיפה עקיפה של הוראות התמ"א עצמה".

החלטות הפוכות בערכאות אחרות

לאחרונה היו כמה החלטות הפוכות, שקבעו כי יש מקום לצמצם את זכויות הבנייה המאושרות מכוח התמ"א, גם במקרים שבהם משמעות הדבר כי הפרויקט אינו כלכלי ולא יצא לפועל אלא אם דיירי הבניין ישתתפו בעלותו. עמדה זו היא בעייתית לאור הסיכוי הנמוך להשגת הסכמתם של כלל בעלי הדירות בבניין להשתתפות הנדרשת, בין אם בשל קושי ממשי לגייס את הכסף ובין אם משיקולים אחרים, כאשר בפועל משמעות הדבר היא כי הבניין לא יחוזק.