השורט והפרסום: דה זראסאי בוחנת "אפשרויות משפטיות" ביחס לכתבה על החברה

חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי גרופ שאגרות החוב שלה נסחרות בבורסה בתל-אביב, הוציאה אתמול (ד') דיווח חריג למשקיעים בתגובה לכתבה בעיתון "כלכליסט" משלשום, שכותרתה: "למה פתחתי פוזיציית שורט על האג"ח של דה זראסאי".

ג'ואל וינר, יו"ר הדירקטוריון ונשיא חברת הנדל"ן האמריקאית, הנחה את עורכי הדין בארה"ב ובישראל לבחון את האפשרות המשפטיות העומדות כנגד מחבר טור הדעה, אורי אייזנברג, בנו של שלמה אייזנברג, בין היתר, מאחר שהוא מחזיק בפוזיציית שורט (הימור בחסר) נגד אגרות החוב של החברה. כמו כן "הנחה וינר את עורכי הדין לבחון את האפשרויות המשפטיות העומדות נגד "כלכליסט" שנתן לאייזנברג במה, ביודעו כי הוא בעל פוזיציית 'שורט', וכל זאת מבלי שניתנה לחברה האפשרות הבסיסית להגיב על טענותיו כפי שבאו לידי ביטוי בכתבה", נכתב בדיווח.

אומנם הכתבה נפתחה בגילוי נאות של הכותב כי הוא מחזיק בפוזיציה, כאמור, והסתיימה בגילוי נאות מורחב אף יותר, ובכל זאת דה זראסאי מאשימה כי כתוצאה מהכתוב, ששם נמסר לטענתה מידע מוטעה, ירדו אגרות החוב של החברה באופן משמעותי במחזור גבוה, מה שסביר שהביא לרווח לכותב כתוצאה מהחזקותיו באגרות החוב של נשוא הכתבה. 

דה זראסאי מלינה כי בעקבות ניתוח מצב החברה "המבוסס על מחקר מעמיק ושיחות" שערך הכותב עם עשרות פעילים בשוק הנדל"ן בניו יורק, עולה כי הרגולציה החדשה שהושתה על שוק הדיור המפוקח שם "תפגע באופן מהותי בתזרים החברה ובשווי נכסיה עד כדי איפוס ההון העצמי שלה", כך נכתב בטור הדעה. עוד העריך הכותב כי החברה תתקשה לעמוד בפירעון האג"ח שלה.

על ההשפעות הצפויות מהשינויים בחוקי השכירות המיוצבת (Rent Stabilization) במדינת ניו יורק החברה כבר דיווחה למשקיעים כי לאלה תהיה השפעה מוגבלת. ההשפעות ימשיכו להיבחן על-ידי החברה, אך חברות הדירוג המדרגות את אג"ח החברה לא הרימו בשלב זה דגל אדום כתוצאה משינויי החקיקה.

"אחת מאבני-היסוד של הכתבה היא האמירה הבאה של אייזנברג: "החקיקה החדשה מעבירה את הכוח לדייר... חוזה השכירות שלו נהפך לנכס רב-ערך, והתמריץ שלו להתפנות מהדירה נמוך מאוד". החברה מדגישה כי החקיקה החדשה לא שינתה (למעט במקרים חריגים) בצורה מהותית את זכויות הדיור של דיירים קיימים, כך שכל הניתוחים בכתבה המבוססים על קביעה זו של אייזנברג אינם נכונים".

עוד כותבים בחברת הנדל"ן האמריקאית, כי בתרשימים הכלולים בכתבה מצוין שהחברה מהוונת את נכסיה לצורך קביעת שוויים בשיעור היוון של 2.9%, שהוא, לטענתה, "נתון מוטעה ומטעה ומבוסס ככל הנראה על חלוקה טכנית של ה-NOI בשווי הנכסים".

"בפועל", כותבים בדה זראסאי, "לחברה דירות אשר היא מפנה לצורך המרה לנכס קונדו (דירות שהוסבו למכירה לרוכשים פרטיים בשוק החופשי - ג.ב.ס). כמו כן, השמאי מבצע התאמות שונות ל-NOI לרבות שימוש בצמיחה צפויה שתורמת לגידול בשווי הנכס, כך שיעורי ההיוון בהם נעשה שימוש בשמאויות (כתלות במיקום הנכסים) הם בין 3% ל-5.5%  או שיעור משוקלל של 3.67% - "הנתון מופיע בצורה ברורה בדוח התקופתי ובדוח הכספי", נכתב בהודעה.

דה זראסאי מלינה בנוסף כי הכותב אייזנברג מתייחס לגורמים שפוגעים ביכולתה של החברה להגדיל את ה-NOI, כמו קושי בהעלאת שכר דירה בעת פינוי דיירים, אך הוא אינו מתייחס לגורמים המקזזים את ההשפעה השלילית, כמו הצמצום הצפוי בהמרת דירות לנכסי קונדו.

בנוסף, חברת הנדל"ן האמריקאית מלינה על הטענה של אייזנברג כי הגידול בשווי הנכסים של החברה היא הורדת שיעור ההיוון, אך בפועל מדוחותיה לשנים 2016-2018 ניתן לראות שיעורי היוון לא מהותיים, בניגוד לנטען בכתבה (20%). עוד נטען בתגובה לכתבה כי הניסיון לעשות שימוש בהיקף המכירות כאומדן לשיעור התחלופה בפועל של דירות שהוספו למכירה בשוק החופשי הוא ספוקלטיבי.

בדה זראסאי כותבים כי "הכתבה קובעת באופן פוגעני כי ג'ואל וינר, בעל השליטה בחברה "פשט רגל" לפני כעשור", אך למעשה וינר לא פשט רגל. לטענתה, "המקור לאותה האשמה פוגענית היא כתבה בנושא בעיתון האמריקאי 'ניו יורק טיימס' מ-6 ביולי 2012, אך זמן קצר לאחר מכן חזר בו העיתון מהטענות".

אומנם חברות הנדל"ן האמריקאיות רחוקות מלככב בבורסה בתל-אביב מאז שהונפקו, אך התשואות של אגרות החוב של דה זראסאי לא משקפות כשל פירעון, גם לאחר העדכון על ההשפעות הצפויות מהשינויים בחוקי השכירות המיוצבת (Rent Stabilization) במדינת ניו יורק.

לחברת דה זראסאי אג"ח בהיקף של 2 מיליארד שקל ערך נקוב שנסחרות בבורסה, מתוכן 1.77 מיליארד שקל ערך נקוב מסדרה ג' הלא מובטחת ו-235 מיליון שקל ערך נקוב מסדרה ד' המובטחת. אג"ח ג' של דה זראסאי נסחרת לפי תשואה לפדיון של 7.5%. אומנם מדובר בתשואה לפדיון הנחשבת גבוהה עבור אג"ח הזוכה לדירוגים גבוהים של Aa3 בידי מידרוג ושל AA מינוס בידי S&P מעלות, אך לא מדובר בשלב זה בתשואה שמשקפת קושי לחברה לשרת את חובותיה בשלב זה, כפי שנטען בדעה עליה מלינה החברה כעת.

מ"כלכליסט" לא התקבלה תגובה.

גילוי מלא: "גלובס" ו"כלכליסט" הם מתחרים. נעמה סיקולר, עורכת "גלובס", שימשה בעבר כראש מערכת החדשות של "כלכליסט".