הורדת דירוג לנכסים ובניין: "נובעת גם מעלייה ברמת הסיכון המתבטאת באירועים המתרחשים בקבוצת אי.די.בי"

חברת מידרוג הורידה ביום חמישי האחרון את דירוג איגרות החוב (סדרות ד'-ט') של חברת נכסים ובניין בדרגה אחת, מ-A1 ל-A2, בעקבות ההחלטה לצמצם את ההחזקה בחברה הבת, גב ים .

במקביל, הותירה מידרוג את האג"ח שהנפיקה נכסים ובניין ברשימה של בחינת דירוג עם השלכות שליליות, בשל הציפייה למכירה נוספת של מניות גב-ים, שתביא לירידה משליטה בה.

נכסים ובניין היא זרוע הפעילות בנדל"ן של קבוצת אי.די.בי-דסק"ש (דיסקונט השקעות), שנמצאת בשליטת אדוארדו אלשטיין. לנכסים ובניין אג"ח בהיקף של 4.44 מיליארד שקל (במונחי קרן חוב), שישלמו בשנה הקרובה ריביות בסכום כולל של כ-200 מיליון שקל.

נכון להיום נסחרת האג"ח הארוכה של נכסים ובניין מסדרה ט' (מח"מ של 6.5 שנים) בתשואה שנתית לפדיון של 4.7%, המשקפת פרמיה של 3.5% מעל לתשואת האג"ח הממשלתית המקבילה. 

לפני כשבועיים מכרה נכסים ובניין 11.7% ממניות החברה הבת גב-ים תמורת 456 מיליון שקל, ונותרה עם החזקה של 40.04% ממניות גב-ים. לדברי מידרוג, בטווח הקצר צפויה המכירה להגדיל את יתרות הנזילות של נכסים ובניין ולשפר את יחסי המינוף נטו שלה, אבל בטווח הארוך יותר דווקא תשפיע המכירה לשלילה על הפרופיל העסקי של החברה.

"להערכתנו, הירידה ברמת המינוף לאו דווקא תהיה פרמננטית, וזאת לאור תרחיש מידרוג, המניח כי בטווח הבינוני-ארוך תשמש חלק מתמורת המימוש לרכישת נכסים, ייתכן בהיקפים משמעותיים, שעלולה להגדיל את רמת המינוף", כותבים האנליסטים של מידרוג. להערכתם, התרחיש הסביר ביותר הוא שבחודשים הקרובים תבצע נכסים ובניין מכירה נוספת של 5%-10% ממניות גב-ים, במטרה לרדת משליטה בה ולעמוד בדרישות חוק הריכוזיות.

"הורדת הדירוג אף נובעת מעלייה ברמת הסיכון, העוטפת את פעילות נכסים ובניין, המתבטאת באירועים המתרחשים בקבוצת אי.די.בי. נושא זה מתעצם על רקע התפטרות אנשי מפתח בקבוצה, ובפרט בהיעדר מינוי מנכ"ל קבוע לחברה - אירועים שעלולים להגביר את הלחץ בהגברת היקף הדיבידנדים מהחברה לאורך זמן", כותבים במידרוג.

הקבוצה מחפשת מחליף קבוע למנכ"לית

נכסים ובניין מוגדרת כשכבה שנייה בפירמידת דסק"ש, על פי הגדרות חוק הריכוזיות, ולכן נדרשת לחדול מלשלוט בחברות ציבוריות (שמהוות את השכבה השלישית בפירמידה) עד לאמצע דצמבר 2019. כיום שולטת כאמור נכסים ובניין בחברת הנדל"ן המשרדי גב-ים, ובחברת שיווק מוצרי החקלאות מהדרין, שמניותיהן נסחרות בבורסה. כמו כן, מחזיקה נכסים ובניין בבעלות מלאה על חברת הקניונים ישפרו, שלה סדרת אג"ח ציבורית ושאותה היא תידרש לפרוע בפירעון מוקדם עד לאותו מועד.

להערכת מידרוג, מכירת 11.7% ממניות גב-ים והתחזית למכירה של 5%-10% נוספים מאותה החזקה, פוגעות באיכות תיק הנכסים של נכסים ובניין. תרחיש כזה יוביל לירידה משליטה בגב ים, שתתבטא בהוצאה מאיחוד של גב-ים בדוחות הכספיים של החברה והצגתה כחברה כלולה. "לפעולה זו מספר השפעות, כאשר העיקריות בהן, ירידה בהיקף המאזן, גידול נוסף ביתרות הנזילות של החברה וגידול בהיקף של 630-640 מיליון שקל בהון העצמי, כולל הצפת ערך משמעותית לחברה לאור שיערוך ההשקעה".

עם זאת, במידרוג גם מעריכים כי הקשיים שאותם חווה קבוצת אי.די.בי-דסק"ש עלולים להגביר את הלחץ בהיקף חלוקת הדיבידנדים מנכסים ובניין לאורך זמן. יש לציין כי דסק"ש ביקשה באחרונה להגדיל את חשיפתה (בשרשור) לנכסי גב-ים, באמצעות הצעת רכש מלאה להחזקות הציבור במניות נכסים ובניין, אבל התנגדות למהלך מצד בית ההשקעות פסגות מנעה את הצלחתה של הצעת הרכש.

מאז הספיק פסגות לתמוך במינויו של יו"ר החברה, אלשטיין, לתפקיד ממלא מקום המנכ"ל לתקופה של חצי שנה עד ל-7 בנובמבר, וזאת לאחר עזיבתה של המנכ"לית הקודמת, סגי איתן. כיום נדרשת הקבוצה למצוא מחליף קבוע למנכ"לית הפורשת, וכן לאייש את תפקידי המנכ"ל וסמנכ"ל הכספים בקבוצת אי.די.בי-דסק"ש, בעקבות עזיבתם המפתיעה של המנכ"ל, שולם לפידות, וסמנכ"ל הכספים, גיל קוטלר.