"אם תבוטל תוכנית מחיר למשתכן, המחירים יעלו מיד": המשנה למנכ"ל רמ"י מאמין ששוק הדיור הבריא

"תוכנית מחיר למשתכן חוללה מהפכה בתחום הדיור והפסקתה כעת תיצור גל עליות מחירים" - כך מבהיר המשנה למנכ"ל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), יאיר פינס, בראיון ל"גלובס". פינס, שעומד בשנתיים האחרונות בראש החטיבה העסקית ברמ"י, מודה ששינה את דעתו על התוכנית מאז שנחשף לה לראשונה כרכז תכנון ומקרקעין באגף התקציבים באוצר.

מה חשבת על מחיר למשתכן, כשהיית במשרד האוצר?
"החששות היו שהתוכנית לא תעבוד. שהיא לא תהיה מספיק רחבת היקף ושמצד אחד לא תשפיע על השוק ומצד שני תיתן הטבה גדולה מדי לאוכלוסייה מצומצמת מדי. היום אנחנו רואים שהשפעת המאקרו שלה היא דרמטית ושהיא ניתנת לקהלים רחבים באוכלוסייה, וככל שהזמן יעבור היא תהיה יותר ויותר שוויונית ויותר ויותר תשפיע על המעגלים השניים והשלישיים בשוק הדיור. בינתיים התוכנית נותנת היצע ממוקד לעשרות אלפי משקי-בית שממתינים לדירה. בסוף מדובר על אזרחים עובדים ומשרתים בצבא".

התוכנית משרתת מטרות חברתיות, אבל מה ההיגיון הכלכלי שלה?
"זה לא רק שיקול חברתי. מחירי הדיור התייצבו, ושוק בריא זה שוק של מחירי דירות יציבים. אם נבטל את מחיר למשתכן יהיה לחץ מחירים כלפי מעלה כי הקבלנים יילחמו על כל מגרש וברגע שמחיר הקרקע יעלה גם מחירה של דירה יעלה. מה שהממשלה עשתה זה לעצור את עליית מחירי הקרקע".

ובהיבט הכלכלי? מה אתה אומר לכל הכלכלנים שמכנים את מחיר למשתכן מפעל הגרלות? שאומרים שהרבה יותר הגיוני לתת לכל זוג את השווי הכלכלי של ההנחה ביד.
"חד וחלק לא. אם אתה מדבר על מענקים, אז מענקים במקרה הטוב מתחלקים בין היצרן לבין הצרכן. זה שנה אל"ף בכלכלה. בשיטת המכרזים אתה אל"ף מקבע מחיר; בי"ת מכתיב סטנדרט מינימלי וגימ"ל אתה עושה את זה בקרקע מדינה במסגרת הסכמי-גג והסכמי פיתוח שנותנים מעטפת מלאה למשקי-הבית - תשתיות, מוסדות חינוך, פארקים ושטחי ציבור. המודל של הסכמי-גג עם מחיר למשתכן הוא מודל שנותן חבילה".

בדוח החשכ"ל האחרון נקבו בעלות של יותר משבעה מיליארד שקל למחיר למשתכן.
"לא רק שהכנסות המדינה לא נפגעו, הכנסות המדינה עלו. הורדנו את המחיר אבל הגדלנו את הכמות ואנחנו בשיא של כל הזמנים בהכנסות מדינה. מכיוון שמדינת ישראל היא הבעלים של 93% מהקרקע, הדרך הנכונה מבחינה מקצועית היא לשווק את הקרקע באופן שנגזר מהיעד - שמחיר יחידת הדיור בקצה יהיה בהישג יד. אז מצד אחד הכנסות המדינה הרקיעו שחקים כי הגדלנו את הכמות ומהצד השני הצלחנו לייצר יחידות דיור לזכאים לכך, והשפענו על כלל השוק - גם על דירות יד שנייה וגם על דירות חדשות בקרקע פרטית".

למה מחיר למשתכן לא רלוונטית לחברה הערבית?
"החברה הערבית היא אתגר לממשלה, גם משום שיש בה הרבה קרקע פרטית ופחות קרקעות מדינה וגם מהעדפות שונות לגבי קונספט הדיור - פחות רוצים בנייה רוויה. יש הרבה עבודת מטה אצלנו ברמ"י עם האוצר ומשרדי ממשלה רלוונטיים אחרים ואני יכול לגלות שיהיו לה תוצרים שיוצגו מיד לאחר הקמת הממשלה החדשה, כי ישנם כבר פתרונות בשלים בנושאי תכנון, קניין ופיתוח ביישובים הערביים".

עד מתי תוכנית מחיר למשתכן צריכה להימשך?
"זו החלטת מדיניות. העמדה המקצועית של רמ"י היא להמשיך בכל הכוח".

אז איך אתה מסביר את הכישלונות במכרזים האחרונים? נדמה שהם רק הולכים ומתרבים.
"אתה שואל על רבע הכוס הריקה. שלושת רבעי הכוס המלאה היא שמכרזי מחיר למשתכן בשנים האחרונות נתפסו ומכיוון שהפריפריה רוויה אז האתגר להצליח בשיווקים בפריפריה הוא טיפה יותר קשה, אבל נעמוד בו".

"בזכות הסכמי הגג המדינה מתפתחת"

לאורך כל הריאיון פינס מקפיד להציג את המציאות בשוק הנדל"ן דרך משקפיים ורודים במיוחד. תמונת המציאות הזו שונה לעתים מאוד מזו שמוכרת לציבור. כך למשל לגבי טענתו כי מחירי הדירות התייצבו בעוד שהתחושה הכללית היא שהעליות חזרו. בעניין הזה אפשר לומר לזכותו של פינס שגם בנק ישראל נזהר בינתיים מלהכריז על שובו של גל ההתייקרויות בעוד שלפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לחודש יוני, נרשמה ב-12 החודשים האחרונים עלייה של 1.6% במחירי הדירות.

נושא אחר, לא פחות שנוי במחלוקת, הוא גל הסכמי הגג שנחתמו בשנים האחרונות עם הרשויות המקומיות. מרבית הכלכלנים טוענים כי ההסכמים האלה יובילו את הרשויות המקומיות לפשיטת רגל בגלל החלק הלא-פרופורציונלי של בנייה למגורים שמחייבים ההסכמים. הרשויות המקומיות מפסידות כסף על אזורי מגורים משום שהעלות של השירותים שהן מחויבת לספק לדיירים גבוהה יותר מהארנונה שהן מקבלות מהתושבים. ברמ"י שורר לא מעט כעס על התלונות הרבות שמתעוררות סביב הסכמי הגג.

"בזכות הסכמי הגג המדינה מתפתחת כפי שלא התפתחה מעולם", טוען פינס בלהט. "הרשויות מקימות חברות כלכליות, משקיעות כסף בשכונות הישנות כי יש להן מנגנון שנותן להם כסף. רמ"י מממנת מחלפי כניסה, פארקים עירוניים. סטנדרט הפיתוח בשכונות החדשות עלה פלאים".

הטענה היא שהסכמי-הגג יגרמו בטווח הארוך לרשויות המקומיות לפשיטת רגל.
"קשקוש מקושקש. אין הסכם-גג שהוא לא סגור כלכלית. המקורות למימון ביצוע התשתיות, להקמת מוסדות הציבור ולהשקעה בשכונות הישנות מגיעים מערך הקרקע, קרי הקבלן הזוכה משלם את זה במסגרת הוצאות הפיתוח. אין פה התחייבויות שלא ניתן לעמוד בהן. הסכמי-הגג הם משקים סגורים ובפריפריה יש תקציב מאושר לסבסוד הוצאות פיתוח.

"עכשיו לגבי הטענה שהרשויות המקומיות לא יוכלו לעמוד במימון צרכי התושבים - זה קצת כמו לבוא לזוג צעיר ולהגיד לו, 'אל תביאו לעולם ילדים כי זה יכניס אתכם להוצאות מטורפות, כי ילדים זה גירעוני'. בסוף, רשויות מקומיות צריכות לצמוח במספר התושבים. הספריות והכיתות צריכות להתמלא בילדים. העיר צריכה להתמלא בקונים. הן חפצות חיים. מדינת ישראל גדלה כל הזמן - וצריך לתת לזה מענה".

"צריך להסדיר גם את נכסי חברת מקורות"

פינס הגיע לרמ"י לפני שנתיים מאגף התקציבים באוצר עם ניסיון מעשי של כעשור בנושאי תכנון ובנייה, נדל"ן ותשתיות. כרכז מקרקעין ותכנון באגף התקציבים מילא תפקיד מרכזי בקידום שני מהלכים שנחשבים מרכזיים ושינו מציאות בתחום: הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור ופינוי מחנות צה"ל.

"כשהוקמה ממשלת נתניהו הקודמת", נזכר פינס, "היה ברור שהממשלה צריכה לצאת בתוכנית לטיפול במשבר הדיור. עמדת האוצר הייתה שהכלי המרכזי לטיפול במשבר הדיור הוא 'היצע, היצע, היצע'. ראינו שעל המדפים של רמ"י אין מספיק תוכניות בשלות לשיווק, וסברנו שצריך מסלול נוסף לאישור תב"עות של שכונות מגורים, תוך הבנה שצריך לייצר תחרות לוועדות התכנון המחוזיות כי קנאת סופרים מרבה חוכמה".

וזה מה שקרה?
"הוותמ"ל הצליח כי דאגנו שיהיו לו כלים. היום אין חולק על כך שהוותמ"ל יצר היצע שהביא לכך שמחירי הדיור התייצבו. מעבר לכך, ביצירת המלאי של עשרות אלפי דירות 'על המדף' הוותמ"ל טיפל לא רק במשבר הנוכחי אלא גם יצר כלי פתרון למשבר דיור נוסף שיבוא - אם יבוא - בעשור הקרוב".

המהלך המרכזי השני שפינס קידם באגף התקציבים הוא גל של הסדרי מקרקעין שהראשון שבהם הוא פינוי מחנות צה"ל. במסגרת ההסכמים המכונים שהם 1 ו-2 הושגו הסיכומים שמכוחם נסגר לאחרונה שדה דב ובסיסי ההדרכה של צה"ל עברו ממחנה צריפין לנגב. הסכם נוסף היה פינוי מפעלי תע"ש מרמת השרון לרמת בקע. "זה שקבלנים בונים היום דירות בצריפין או בתל השומר - יש אנשים שאומרים שזה נס", הוא אומר.

מה עוד נשאר לפנות?
"צריך להסדיר את נכסי חברת מקורות. זה פרויקט של רמ"י עם סגן החשב הכללי נחמיה קינד ומנהל רשות החברות הממשלתיות ינקי קוינט. המטרה היא ייעול השימוש בקרקע, שזה אומר פינוי שטחים של מקורות בתל-אביב, בחולון, ביבנה ובראשון-לציון שיניבו עשרות אלפי יחידות דיור ושטחי תעסוקה.

"בסוגיית בתי החולים אנחנו במשא-ומתן עם קופת-חולים כללית על פינוי שיאפשר בניית עשרות אלפי מטרים לתעסוקה על חלק משטח בית חולים קפלן. קרקעות הדסה בירושלים יכולים לאפשר בניית עשרות אלפי יחידות דיור. עוד על הפרק - מקרקעי האוניברסיטה העברית בגבעת רם ובהר הצופים".

אלה תהליכים שייקחו המון שנים.
"גם כשעסקתי בפינוי מחנות צה"ל אמרו לי שזה ייקח המון שנים אבל התפקיד שלנו זה לדאוג לטווח הארוך".

בין האינטרס הציבורי למכירת זכויות נדל"ן

כעמית מחקר בבית הספר קנדי לממשל של אוניברסיטת הרווארד, פינס מתמקד בחקר נושאי דיור ופיתוח ושיתופי-פעולה בין המגזר הפרטי לציבורי, דוגמת מיזמי PPP (Public Private Partnership). בהקשר הזה הוא מציין את מערכות הסעת ההמונים ותשתיות הטיפול בפסולת. "מדינת ישראל נמצאת הרחק מאחור בכל מה שקשור לטיפול בפסולת, עם יותר מ-80% הטמנה. אנחנו ברמ"י נערכים לסייע למדינה בהקצאות קרקע שיאפשרו להגדיל את היצע המטמנות ולאפשר שם טכנולוגיות שמטפלות בפסולת ברמה הסביבתית והכלכלית והדבר הבא זה מתקני ההשבה - מתקנים שהופכים את הפסולת לאנרגיה בהיקפים משמעותיים".

ומה לגבי מערכות הסעת ההמונים?
"הסיפור פה הוא בעצם יצירת חיבור בין יצירת זכויות נדל"ן מניבות לבין מקסום של האינטרס הציבורי בתשתית. בתחנת רכבת יש לך פוטנציאל לשטחים מסחריים עבור הנוסעים ברכבת, ופוטנציאל לשטחי משרדים ומלונאות מעל התחנה".

 תחנת סבידור תל אביב/ צילום: איל יצהר

תכף תגיד לי שאתה מאמין לסיפורים של האוצר, שמכירת זכויות בנייה תממן שליש מפרויקט המטרו בתל-אביב, משהו כמו 50 מיליארד שקל.
"זה יקרה כבר עם הקו הירוק באבן גבירול. רון חולדאי דרש שהקטע שם יהיה תת-קרקעי והמינהל הגיע לסיכום עם העירייה על היקף זכויות בנייה מוגבר למדינה לטובת מימון השיקוע. זה win-win-win. המדינה קיבלה זכויות בשטחים שסביב תחנת סבידור, במתחם הכנרית ברחוב קפלן ובמגרש שבבעלותה ברחוב דובנוב.

"בחיבור בין נדל"ן לתשתיות יש כסף על הרצפה, חד וחלק, רק צריך להרים אותו. בהעצמת זכויות בתחנות רכבת אתה יכול להגיע עוד יותר רחוק - שיקולי נדל"ן מייצרים ערך מוסף בתכנון תשתיות, כי אתה יכול להכווין את תנועת המשתמשים בתחנה דרך שדירה מסחרית, אתה יכול לייצר שימושים שמתכתבים עם האופי התחבורתי כמו מעונות סטודנטים, Wework, שימושים שניזונים מתחבורה ציבורית".

אז איך תסביר שבתחנת סבידור יש היום בקושי מזנון?
"מדובר בכשל. לא צריך להיות מתכנן ערים כדי להבין שיש פה פוטנציאל אדיר. המבחן הגדול מגיע עכשיו עם התוכניות הענקיות לטובת מטרו במרכז הארץ. זה הזמן לעשות את החיבור בין הנדל"ן הסחיר למערכת הסעת ההמונים. זה יממן את הרכבת, יגדיל הכנסות למדינה, ישפר את השירות לציבור ויהיו הכנסות שוטפות שיממנו את התפעול. אם זה קיים בעולם המערבי אין סיבה שזה לא יקרה בישראל".

"אגף התקציבים ימשיך להיות דומיננטי בעבודתה של הממשלה"

פינס התרחק עד היום מאור הזרקורים אבל דמותו מוכרת היטב בכנסת ובלשכות שרי הממשלה. לפני תפקידו הנוכחי ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מילא פינס שורת תפקידים באגף התקציבים באוצר, שבו התקדם במהירות לדרגת סגן ממונה, שהיה אחראי על התקציבים החברתיים, החינוך, הבריאות והרווחה.

מדובר באחד מתפקידי המפתח באוצר, הכרוך בשליטה בתקציבי עתק ומחייב גם עימותים עם פוליטיקאים, פקידים בכירים ועם קבוצות אינטרס שונות. בין הנושאים שקידם באותו זמן היו תוכנית "חיסכון לכל ילד", הרחבת שיטת התקצוב הדיפרנציאלית במערכת החינוך, תוכניות לקיצור התורים ומהלכים לחיזוק הרפואה הציבורית במערכת הבריאות.

 משה כחלון / צילום: שלומי יוסף

עבדת צמוד למשה כחלון. איך אתה מרגיש לנוכח המתיחות הנוכחית בינו לבין אגף תקציבים?
"בתחום החברתי קיבלתי גיבוי גם למהלכים שהיו לא פופולריים בטווח המיידי, אבל נכונים למערכות החברתיות. הדוגמה המובהקת לכך זה ריסון הרפואה הפרטית. כשעשינו את המעבר מהחזרים להסדרים בביטוחים הפרטיים והמשלימים כחלון לא מצמץ, למרות הרעש שזה עורר, כי הוא הבין שזה יחזק את הרפואה הציבורית.

"בתור יו"ר מועצת מקרקעי ישראל הוא מאוד ממלכתי, דוחף למדיניות שוויונית ולא חושב איך לסייע לסקטורים מסוימים. רמת המעורבות שלו בתוכנית השיווקים של רמ"י מאוד מאוד גבוהה, הוא מכיר כל מכרז ויודע לא פעם לזהות למה מכרז נכשל".

איך היה המעבר מהאוצר לרמ"י?
"רמ"י שינתה את פניה לחלוטין מאז הרפורמה. גם מבחינת השירות וגם מבחינת המקום שלה במהלכי מקרו. הנוכחות של רמ"י מורגשת בכל רפורמה מרכזית במשק - בתשתיות, באנרגיה, בתחבורה ובסביבה. עדיאל שמרון, בשקט וללא צלצולים, מחולל מהפכה שמשפיעה לא רק על רמ"י אלא על ענף הנדל"ן".

 עדיאל שמרון, ועידת ישראל לנדלן / צילום: איל יצהר

ובכל זאת, מה דעתך על מלחמות כחלון/באב"ד ואגף תקציבים?
"השיח על מעמד אגף תקציבים בממשלה צריך להיות אסטרטגי לא פרסונלי. אגף תקציבים בשבילי הוא חלק מהסוד שמאחורי הנס הכלכלי שנקרא מדינת ישראל. תחושת השליחות של כל העובדים שם מהממונה עד לרפרנט הכי צעיר, העובדה שאנשים שם לא ישנים בלילה מדאגה למצב המשק - זה נרטיב שעיצב את המציאות הכלכלית בישראל.

"כשיש משבר תקציבי, כשהממשלה רוצה לקדם רפורמות או למצוא פתרון לסוגיה כלכלית, הגורם המיומן ביותר, המקצועי ביותר הנחוש ביותר - זה אנשי אגף תקציבים. ולכן אני בטוח שאגף תקציבים ימשיך להיות דומיננטי בעבודת הממשלה גם אם יש מי שלא יאהב את זה".