תחת לחץ: ההפגנות בהונג קונג פוגעות בשוק הנדל"ן בעיר

שוק הנדל"ן החזק של הונג קונג מצוי תחת לחץ, על רקע המחאות נגד הממשלה שם, שמוסיפות למתחים של סכסוך הסחר הסיני-אמריקאי בחודשיים האחרונים, על רקע ההאטה בצמיחה הכלכלית העולמית.

מחירי יחידות הדיור ירדו במקצת, וכמה אנליסטים צופים כעת שאחרי טיפוס של שנים רבות, הם יישארו ללא שינוי ב-2019. הנדל"ן ממלא תפקיד חריג בחשיבותו בכלכלת הונג קונג, והוא אחד ממגזרי שוק המניות המקומי החשובים ביותר.

שווי השוק של ארבע חברות הבנייה הגדולות ביותר - CK Asset Holdings Ltd, Henderson Land Development Co, New World Development Co ו-Sun Hung Kai Properties - צנח ביותר מ-16 מיליארד דולר בחודש שהסתיים ב-26 באוגוסט. מאחר שכל החברות הללו הן גם בעלות נכסים, עם תיקי השקעות שמקיפים מרכזי קניות, מלונות ובנייני משרדים, הן חשופות ביותר מדרך אחת להאטה הכלכלית בהונג קונג.

העיר נפגעה על ידי "סערה מושלמת" של מתחי סחר והסלמה בהתנגשויות בין המפגינים והמשטרה, אמר לתקשורת סטפן נג, יו"ר חברת ההשקעות Wharf Real Estate, מוקדם יותר החודש. לדבריו, מכירות שני קניוני הדגל של החברה, טיימס סקוור והרבור סיטי, סובלות.

בשוק הנכסים המסחריים, מכירת הרבעון השני של השנה היו נמוכות ב-6.2% מהרבעון הראשון, והסתכמו ב-21.1 מיליארד דולר מקומי לפני מכירות קרקע, לפי חברת שירותי הנדל"ן CBRE.

חברת הבנייה גולדין פייננשל הולדינגז חזרה בה ביוני מכוונה לרכישת קרקע מסחרית בשטח נמל התעופה הישן של העיר בהיקף 1.4 מיליארד דולר ארה"ב, בנימוק של תסיסה חברתית ואי יציבות פוליטית.

ההשלכה על שוק הדיור הייתה קטנה יותר. בעשרת אחוזות הדיור הפרטיות היקרות ביותר בעיר, בעלי דירות מכרו 19 דירות בארבעת השבועות הראשונים של אוגוסט, ארבע דירות יותר ביחס לאוגוסט 2018, לפי נתוני סוכנות הנכסים סנטליין פרופרטי. הסוכנות דיווחה שהמכירות עלו בסוף השבוע האחרון, בעזרת הציפייה לשיעורי ריבית נמוכים מאד ובכמה מקרים אחרי הורדת מחירים על ידי בעלי הנכסים.

מדד מחירי הבתים מדי שנייה של הסוכנות הזו, שנקרא Centa-City Leading Index, ירד ב-1.1% בשבעת השבועות האחרונים, משיא היסטורי בסוף יוני.

לואיס צ'ן ווינג-קיט, סגן יו"ר סנטליין לאסיה-פסיפיק, אמר שמתעניינים רבים בנדל"ן ביטלו ביקורים בדירות, מאחר שמפגינים שיבשו את התחבורה ופגעו בסנטימנט המשקיעים. סופי השבוע הם הזמן המקובל גם לסיורים הללו וגם להפגנות הגדולות.

המחאות ניזונות גם ממצוקה כלכלית

המחאות, שהוצתו על ידי הצעת חוק בבית המחוקקים של העיר שתאפשר הסגרה לסין העממית של חשודים מהונג קונג והעמדתם לדין שם, ניזונות גם ממצוקה כלכלית, כולל פערי הכנסה ויוקר המחיה בעיר.

מחירי הדיור הם חלק מזה. הונג קונג היא זה זמן רב שוק הדיור הרחוק ביותר מהישג יד בעולם, לפי מחקר של חברת Demographia. בשנה שעברה, מחיר הדירה הממוצעת, 7.17 מיליון דולר מקומי (910,000 דולר ארה"ב), היה יותר מפי 20 מההכנסה השנתית החציונית של משקי הבית. הדירות הקטנות ביותר, שכינוין הוא "בגודל יתוש", הן בשטח 20 מ"ר בלבד.

המחרים זינקו ביותר מפי חמישה מאז 2003, כאשר התפרצות של סינדרום הנשימה החריף, סארס, טלטלה את העיר ואת הכלכלה. הגאות נבעה גם משערי ריבית נמוכים, מהיצע מוגבל ומביקוש בריא של סינים שהתעשרו כאשר כלכלת סין העממית פרחה. עם זאת, בשנים האחרונות הביקוש הזה נחלש כאשר כלכלת סין הצטננה. בייג'ין הטילה פיקוח על תנועות ההון, וממשלת העיר עצמה ניסתה לצנן את השוק על ידי העלאת מס הבולים (טאבו) על מכירת נדל"ן.

אבל אנליסטים לא צופים נסיגה גדולה מדי. ההיצע נשאר הדוק, וההצמדה לדולר האמריקאי אומרת ששערי הריבית עוקבים אחרי הריביות בארה"ב, מה שמוזיל את המשכנתאות לדיור.