הקונים תכננו לטפח את הגינה, המוכרים הסתירו סכסוך שכנים - והסכם המכר בוטל

האם הסתרת סכסוך שכנים ממושך על רקע שינויים בחצר הבניין המשותפת מהווה עילה לביטול הסכם רכישת דירה? בית משפט המחוזי בחיפה השיב לאחרונה בחיוב לשאלה זו. זאת במיוחד לאור העובדה שבעת רכישת הדירה הביעו הרוכשים עניין לטפח את אותה חצר, שהמוכרים ידעו כי היא שנויה במחלוקת, אך לא טרחו לציין זאת בפניהם.

ביוני 2017 רכשו בני הזוג יוסלביץ מבני הזוג לוין דירה אחורית בקומת קרקע בבית משותף בקריית ביאליק בתמורה לכ-1.5 מיליון שקל.

לפני חתימת ההסכם ניהלו הצדדים משא-ומתן, אשר במהלכו הביעו הקונים את רצונם העקרוני בטיפוח הגינה האחורית המשותפת, והמוכרים השיבו כי השכנים בבניין אינם מעוניינים לטפח את החצר האחורית, מלבד השכנה בדירה שמעל קומת הקרקע, ואמה, בעלת הדירה. לאחר חתימת ההסכם שילמו בני בזוג יוסלביץ לבני הזוג לוין כמיליון שקל, וגברת יוסלביץ ביקשה ממר לוין לקבוע פגישה משותפת עם השכנות על-מנת לקדם את טיפוח החצר.

כאן התחילו הדברים להסתבך. בפגישה שהתקיימה סיפרה השכנה לקונים כי המוכרים הסתירו מהם סכסוך משפטי ממושך שהתנהל בינם לבין השכנות סביב שינויים שהמוכרים עשו בחצר הבית המשותף. בפסקי הדין שניתנו חויבו לוין לתקן את הליקויים ולפצות את השכנה, ולאחר שלא ביצעו את פסק הדין, ניהלה נגדם השכנה הליך לפי פקודת ביזיון בית המשפט, אך גם בסיומו נותרו לשכנה טענות כלפיהם.

בתגובה למידע החדש שלחו הרוכשים "מכתב התראה" למוכרים על ביטול ההסכם, בטענה כי הסתירו מהם סכסוך שכנים ארוך ומתמשך וכן הסתירו את קיומם של הליכים משפטיים נגדם, ושתלוי ועומד נגדם צו שיפוטי המחייב אותם לתקן ליקויים בחצר המשותפת.

מנגד, המוכרים הציעו להעביר לקונים תצהיר מהשכנה, לפיו היא מתחייבת כי אין לה כל טענות משפטיות נוספות, וכי ההליכים בנוגע לחצר האחורית הסתיימו. אולם המוכרים לא צירפו שום מסמך ואף שלחו לקונים מכתב התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים וכן דרישה לאכיפת ההסכם.

תביעה במקום חנוכת בית

כך, במקום לעשות חנוכת בית חגיגית, הגיעו הרוכשים לבית המשפט כדי שישחרר אותם מהחוזה, והגישו תביעה לביטול הסכם מכר הדירה, להשבת תמורת עסקת המכר שהעבירו לידי הזוג לוין ולתשלום הוצאות ופיצוי. בתביעה טענו הרוכשים כי המוכרים הסתירו מהם את הסכסוך החמור, וכי אילו ידעו על כך, הם לא היו מתקשרים בהסכם.

המוכרים, מצדם, הגישו תביעת נגד לאכיפת ההסכם ולתשלום יתרת תמורת הדירה, פיצוי מוסכם, פיצויים בגין איחור בתשלום יתרת התמורה, דמי שכירות ונזק בלתי ממוני בסך כולל של כ-885 אלף שקל. לטענתם, סכסוך השכנים הוא "היסטורי", ולא הייתה עליהם כל חובה לגלותו בעת המשא-ומתן.

השופטת עפרה אטיאס לא קיבלה את הגישה המיתממת של בני הזוג לוין, וקבעה כי מכלול הנסיבות מוביל למסקנה כי הנסיבות חייבו גילוי, וכי המוכרים הפרו את חובתם זו. "אין מדובר כאן בסכסוך בעניין פעוט או קל-ערך. עסקינן בסכסוך מתמשך, בעניינים מהותיים הקשורים להרחבת הדירה ולאופן השימוש בחצר הסמוכה, סכסוך שנמשך, לדברי השכנה בעדותה, משך תקופה ארוכה של ארבע שנים; אין מדובר בסכסוך שכנים רגיל אלא בסכסוכים אשר התנהלו בעניינם הליכים משפטיים בערכאות, מה שמעיד על חומרת המחלוקת וחריפותה; אין מדובר בסכסוך שאבד עליו הכלח, בסכסוך שהסתיים לפני שנים רבות, אלא בסכסוך שהתנהל בערכאות כחמישה-שישה חודשים לפני תחילת המשא-ומתן וכריתת ההסכם".

לכל זאת, ציינה השופטת, יש להוסיף כי המוכרים ידעו שהקונים ביקשו להוסיף להסכם מצג לפיו אין סכסוכי שכנים בבניין, והמצג שניתן בהסכם על-ידי המוכרים לא היה מצג מסויג, אלא מצג ברור והחלטי לפיו אין סכסוכי שכנים בבניין.

קטן הסיכוי למימוש הפנטזיה

"המוכרים ידעו את החשיבות שמייחסים הקונים לטיפוח החצר המשותפת, מה שהצריך שיתוף-פעולה דווקא עם אותה שכנה, אשר היא היחידה שגילתה עניין בטיפוח החצר המשותפת", ציינה השופטת, וקבעה: "אלמלא ההטעיה, היו הרוכשים מבינים עוד לפני כריתת ההסכם כי קטן הסיכוי שהשכנה תאפשר להם לספח לעצמם את החצר המשותפת, או לטפח אותה כרצונם, או כדברי מר לוין בחקירתו, לממש את הפנטזיה שהייתה להם ביחס לחצר המשותפת".

השופטת שוכנעה כי הרוכשים, ובפרט גברת יוסלביץ, לא היו מתקשרים בהסכם המכר אלמלא ההטעיה, וכי הסכם המכר בוטל כדין בשל הטעיה וחוסר תום-לב בניהול המשא-ומתן לכריתתו של ההסכם.