מבטלים עסקת רכישה של דירה? בדקו קודם אם תקבלו החזר מס

מגפת הקורונה פוגעת ועוד תפגע קשות במשק הישראלי, ואחת הנגזרות של פגיעה זו צפויה להיות ביטולן של עסקאות נדל"ן רבות, בין היתר עקב חוסר הוודאות ביכולת לממן רכישות מקרקעין או השהיה בקבלת אישורים ממוסדות מממנים.

ביטולי עסקאות מעוררים בעיות מס לא פשוטות.

בהתאם לחוקי המס, מיסי הרכישה והשבח משולמים בתוך 60 יום ממועד העסקה. ככלל, בהתאם להוראות החוק, אם הצדדים לעסקה יוכיחו לרשויות המס כי העסקה אכן התבטלה, הם יהיו זכאים להחזר המס ששולם בעסקה המקורית (בצירוף הפרשי הצמדה).

אבל לשם כך נדרש אישור של רשות המס שהיא מכירה בכך שהעסקה אכן התבטלה. רשויות המס עלולות גם לקבוע כי ביטול העסקה מהווה מכר חוזר של המקרקעין, כך שלא רק שלא יוחזר המס ששולם בעסקה המקורית, אלא שהצדדים יתחייבו בתשלום מס נוסף בגין עסקה נוספת, היא עסקת הביטול.

ההלכה הנוהגת בשאלה האם ביטול עסקה מסוימת הוא ביטול "אמיתי" או שמא יש לסווגו כ"מכר חוזר" נקבעה על ידי בית המשפט העליון ולפיה המבחן המכריע הוא אם העסקה המקורית הספיקה "להכות שורשים במציאות" (סממנים המעידים על כך עשויים להיות רישום הנכס על שם הרוכש, תפיסת חזקה על ידי הרוכש, השימוש שעשה הרוכש בנכס והשקעות שהשקיע בו).

כן גובשו בפסיקה כמה מבחני עזר כגון משך התקופה שחלפה בין כריתת ההסכם המקורי לבין כריתת חוזה הביטול; גובה ההחזר בחוזה הביטול; היות הביטול "מלאכותי", עת מטרתה היחידה של תחולתו הרטרואקטיבית היא להימנע מתשלום מס.

בפועל, הדרך להשבת המס ששולם אינה פשוטה כלל, והרשות בודקת לעומק כל עסקת מקרקעין שבוטלה. לעמדת רשויות המס, רק אם ביטול ההסכם חל באופן רטרואקטיבי ממועד שנחתם ההסכם (בטל מעיקרו), הן יכירו בביטול ויחזירו את המס ששולם בעסקה המקורית. אם מדובר בביטול ההסכם מכאן ואילך, הרי שלא יוחזר המס.
בהוראת ביצוע שפורסמה על ידי רשויות המס לפני כשלושה עשורים קבעו רשויות המס, כי נקודת המוצא היא, שלכאורה, יש להכיר בכל בקשת ביטול של מכירה, פרט למקרים שבהם יש חשד לביטול מלאכותי, הבא בעקיפין למנוע תשלום מס בגין מכירה נוספת.

לכאורה, מדובר בעמדה מבורכת שנועדה להקל על מי שגם כך העסקה מבוטלת. אלא שהבעיה טמונה ביישום. עמדת רשויות המס היא כי תנאי מקדמי ובסיסי לאישור בקשת הביטול הוא הסכמת שני הצדדים לעסקה לביטולה, או הצגת פסק דין של ערכאה שיפוטית הקובע כי המכירה בטלה. לעומת זאת, בקשה המוגשת על ידי צד אחד לעסקה, והמתבססת על ביטול חד צדדי של המכירה, לכאורה אינה מטופלת והמס ששולם בגין העסקה נשאר בקופת המדינה.

בפועל, וכפי שעלול לקרות גם בימים אלה, לעתים מתעוררים קשיים להחתים את כל הצדדים על הסכמתם לביטול, לדוגמה במקרים הודעות ביטול חד-צדדיות, סכסוכים בין הצדדים השונים, פשיטת רגל של אחד הצדדים וכו'.
בהוראת ביצוע חדשה, משנת 2008, קבעו רשויות המס, כי בנסיבות מסוימות יוכר ביטול עסקה גם על סמך הודעה חד-צדדית, בהתאם לשיקול דעת מנהל המשרד האזורי. עם זאת, על פי ההוראה עדיין מדובר בחריג ובכל מקרה, יפנו רשויות המס לצד השני לעסקה ויבקשו את התייחסותו לביטול טרם קבלת החלטה לגבי ביטול השומות.

חשוב לזכור כי החוק והפסיקה מחייבים שהנישום הוא זה שיוכיח בפני רשויות המס, כי אכן בוטלה העסקה ויביא לשם כך ראיות והוכחות מתאימות. זאת ועוד, רשויות המס מעכבות את ההכרה בביטול הסכם כאשר יש מחלוקת בין הצדדים לגבי עצם ביטולו, גם במצבים קיצוניים שבהם ברור שהעסקה לא יצאה לפועל וצד אחד מעכב את חתימתו על תצהיר הביטול כאמצעי לחץ.

לפיכך, מומלץ לבדוק היטב את היבטי המיסוי גם לפני ביצוע ביטול עסקה במקרקעין, שכן אם יתברר שבנסיבות העניין רשויות המס אינן מכירות בביטול, עלול הדבר לגרור חבות מס נוספת (לביטול עסקה עלול להיות השלכות מס גם על עסקאות שנעשו בעבר). 

הכותב הוא שותף במשרד בנימיני ושות' ומתמחה במיסוי מקרקעין