מה תעדיפו ביום שאחרי, מלון או דירה? בתעשיית ההשכרות רוצים לדעת

בדומה לענפים אחרים שהתפרנסו יפה מתנועת התיירות העולמית עד שהגיעה מגפת הקורונה וטרפה את הקלפים, גם תחום ההשכרה של דירות לטווח קצר שגשג. לתיירים היה בכך יתרון - ההיצע המלונאי התרחב לכיוון שתאם את טרנד ה'להרגיש מקומי' כתייר, והדירות אפשרו לארח משפחה גדולה או קבוצת חברים ביחד במנעד מחירים. לתושבי הערים הדירות להשכרה לטווח קצר היו בבחינת אסון. היצע הדירות עבורם הלך והצטמצם, המחירים להשכרה זינקו והתיירים הרעשנים בבנייני המגורים הפכו לאויב. לא במקרה קמה תנועת האנטי תיירות, ה-Over Tourism בערים כמו ברצלונה, ונציה וליסבון שביקשה להיפטר מהתיירים שהרסו את צביון העיר. אלא שכל זה השתנה לנגד עיני העוסקים בענף ובראשם פלטפורמת השכרת הדירות Airbnb שנאלצה לפטר כ-1,900 מעובדיה. מחאות נגד תיירים כבר התאדו יחד עם התיירים בתעשייה שמנסה להרים את הראש אחרי המכה האנושה שספגה.

במכתב ששלח מנכ"ל אייר בי אנד בי בריאן צ'סקי לעובדים ב-5 במאי הוא הגדיר את המשבר כ"אחד האיומים ביותר בימי חיינו". צ'סקי הסביר כי "ההכנסות השנה צפויות להיות פחות ממחצית ממה שהרווחנו ב-2019. בתגובה גייסנו 2 מיליארד דולר וקיצצנו בצורה דרסטית בעלויות כמעט בכל פינה של החברה. הפעולות הללו היו הכרחיות, אך התברר לנו שלא די בהן בשל שתי אמיתות קשות בפניהן אנחנו ניצבים: 1. אנחנו לא יודעים מתי תחזור האפשרות לנסוע ולטייל, 2. גם כאשר האפשרות הזו תשוב - היא תראה אחרת".

בסרטון שהעלה צ'סקי שבוע אחרי לעובדים הוא פירט את תכניות החברה קדימה תוך כמה מגמות שמשדרות נימה אופטימית לענף. ראשית, העדפה לנפוש במרחק קרוב לבית (עד 80 ק"מ לפי נתוני החברה), ושנית, דגש על מחיר נגיש וגמישות לביטולים שיפעל לטובת בעלי הנכסים להשכרה. צ'סקי העריך כי ההיצע לדירות במחיר של עד 50 דולר ללילה ישלש את עצמו כשהדירות יוכלו לתת מענה להזמנות של הרגע האחרון, כלומר בטווח של שבוע לפני החופשה דפוס שיגדל מכ-30% ל-65% משיעור המזמינים. ולבסוף בחברה יוצאים מנקודת הנחה שהאורחים יעדיפו לבלות בחיק משפחתם ולא בחיק אורחים זרים בבתי מלון.

ירידה דרמטית בהיצע הדירות בתל אביב

אלא שמול מי שיעדיף להתגורר בדירה, יהיו כאלה, והם לא מעטים, שילכו אחרי תוואי הניקיון שמשיתות על עצמן רשתות כמו הילטון או אקור. נקודת המוצא של צס'קי מבטאת מגמה נוספת - היות שתיירות הפנים תהווה את העוגן לדירות להשכרה לטווח קצר היא תחזק את הדירות באיזורים מסוימים ותחליש אותה באחרים, דוגמת העיר תל אביב שעיקר הקהל שהגיע לדירות הללו היה תיירי חוץ. ואכן, מנתונים שהגיעו ל"גלובס" ושנוטרו על ידי חברת טנרספרנט בפלטפורמות הגדולות להשכרת דירות נופשAirbnb ,Booking , ,Home away ו-Trip Advisor עולה כי מספר הנכסים המוצעים להשכרה בתל אביב רבתי בחודש אפריל האחרון כבר משקף ירידה: מכ-15,100 נכסים (כלומר דירות או חדרים להשכרה) שהוצעו באפריל 2019, ירד מספרם לכ-13,680 באפריל 2020 - גם בהשוואה לחודש מרץ 2020 מדובר בירידה של כמה מאות נכסים. אמנם היצע של 13.5 אלף נכסים להשכרה הוא אסטרונומי אלא שהירידה בביקוש הובילה לכ-1,500 נכסים שחזרו כנראה לשוק ההשכרה הרגיל. כדי לסבר את האוזן אל מול הנכסים להשכרה לטווח קצר, מספר חדרי בתי המלון בתל אביב לא מגיע ל-9,000. מנתוני חברת Airdna המבצעת ניטור דומה, מספר הנכסים להשכרה לטווח קצר בישראל (בעיקר בירושלים ובתל אביב) ירד מכ-30 אלף בחודש ינואר 2020 לכ-28 אלף בסוף חודש מרץ.

"הקיטון בהיצע שיילך ויעמיק פוגע בעיקר בקרטלי משכירי הדירות", אומר גורם בענף. "הכול נגדע להם בבת אחת והם צריכים לעשות חושבים מחדש, האם לחכות או להחזיר את הדירה לשוק השכירות אחרי שייעשו בה התאמות ויקבלו עליה פחות כסף. עם סגירת השמיים אלפי הדירות בתל אביב שהפכו למלון דה פקטו איבדו לחלוטין את השוק שפרנס אותם". אותו גורם מתייחס לירידה ב-10% בהיקף היצע הדירות בתל אביב ולדבריו "בדיקת חודש מאי תגלה ירידה בשיעור גבוה יותר. יש דירות שעדיין לא יחזרו לשוק משום שהם בנויות לתיירים ולכן בעלי הנכס שם ימשיכו להמתין לחזרה של התיירים". אלא שמבחינת מחזיקת תיק הצעירים בעיריית תל אביב מאיה נורי מדובר בבשורה של ממש. "הדירות להשכרה לטווח קצר צריכות ללכת לשוק השכירות לטווח ארוך עבור צעירים שספגו מכה מאוד קשה בתקופה הזו. תיירים מגיעים לתל אביב בגלל המרקם האנושי שלה והצעירים. בלי התושבים האלה שלא יכולים לעמוד בשכר הדירה - לא יהיו תיירים. גם המלונות ספגו מכה קשה ומבחינתנו שתייר יגיע שילך לחדר במלון. השאיפה שלנו היא שכמה שיותר דירות יחזרו לשוק ההשכרה לטווח רחוק ויישארו בו. נוצרה פה הזדמנות להסדיר את השוק ולקדם הצעת חוק שמבקשת להגביל השכרה לטווח קצר ל-90 ימים בשנה".

הנשכרים מהסיטואציה: מלונות הבוטיק

השאלה שצ'סקי, בעלי הדירות והתושבים שואלים את עצמם היא כאמור מה יעדיפו התיירים ביום שאחרי? האם חדר בבית מלון או דירה? לכל אחת מהאופציות הללו יתרונות וחסרונות שתלויים בפרמטרים שונים - ניקיון (יתרון לבתי המלון) מחיר (עשוי להטות לטובת דירה), גמישות וביטולים (תלוי האם בתי המלון ישנו את מדיניותם), הרצון להימנע מחיכוך עם הציבור (יתרון לדירות) ועוד .

פרופ' יניב פוריה, ראש המחלקה לניהול מלונאות ותיירות באוניברסיטת בן גוריון מעריך כי תהיה העדפה ברורה להתארח בבתי מלון, לפחות בטווח הקצר והבינוני. לדבריו, "תהליך ההחלטה השתנה. נושא הניקיון גובר על מחיר או מיקום שהיו בעבר הראשונים במעלה. הצרכנים יוותר על החוויה האותנטית של לגור בדירה בתמורה לתחושת ביטחון שהחדר שבו הוא מתארח עבר חיטוי אחרי האורח הקודם. עם תחושת החשדנות גם כלפי אורחים אחרים הצרכנים יעדיפו שימדדו להם ולאחרים חום, מה שלא יקרה בתעשיית הדירות שם אין מישהו שעומד עם מד חום בכניסה לבניין. פלטפורמות ההשכרה יכולות לחשוב על פרוטוקול ניקיון שמי שיהיה אחראי עליו הוא לא התיירן, אלא גוף חיצוני". באשר לסוגית המחיר אומר פרופ' פוריה: "אני מאמין שהפער בין המחירים בית בתי המלון לדירות להשכרה יצטמצם ומי שיכול לצאת נשכר מכל הסיטואציה הם מלונות הבוטיק שבהם 30-50 חדרים שיוכלו לשלב בין ניקיון וחוויה יותר אינטימית".

ד"ר ערן כתר, יועץ וחוקר תיירות במחלקה לניהול תיירות ומלונאות במכללה האקדמית כנרת מבחין בין דירות הממוקמות בערים ובין אלה הממוקמות בפריפריה. "אין דינה של התיירות הכפרית כדינה של התיירות העירונית", קובע כתר. "נתקלתי בטענה שיהיה יותר ביקוש למלונות בגלל תקן לסניטציה ולניקיון - מה שפחות מובטח בדירות להשכרה, אבל באותה נשימה יש שיקולים אחרים שפועלים לטובת הדירות להשכרה והדגש הוא על מחיר. בתיירות שאחרי הקורונה ברור שהמעגל הראשון להתאושש יהיה תיירי הפנים שפחות מחפשים את התיירות העירונית ויותר את הכפרית שמטבעה מבוססת על דירות לסוגיהן כמו צימרים או כפרי נופש. כאשר הגבולות סגורים, מרבית האוכלוסייה שיושבת בעיר מחפשת לנפוש בעורף הכפרי ובמרחבים ושם נכסים להשכרה לטווח קצר זוכים לביקוש". כתר משמיע נימה אופטימית באשר להתאוששות הענף, לרבות הסגמנטים השונים של האירוח. "תחום הדירות להשכרה ספג פגיעה ויש ירידה בביקוש ובהיצע אבל אני מאמין שנראה התאוששות שתגיע בהדרגה: המגזר הכפרי יתאושש ראשון ובטווח הבינוני נראה התאוששות בשאר המגזרים כאשר התיירות הנכנסת תחזור לתמונה. מי שכבר יקבל החלטה להיכנס למטוס או לטרמינל ולבקר באתרי תיירות עם עוד מאות אנשים, פחות ישים דגש על אחוז האקונומיקה שבה השתמשו לניקוי בית המלון. הדאגה הגדולה שלו תהיה המחיר. ההיצע של הדירות שקטן גם בוונציה וגם בברצלונה יחזור ברגע שהמצב הבריאותי יאפשר התפוסות כשהצעירים שגם כך נמצאים בסיכון נמוך יותר יהיו הראשונים למלא אותן. אני מעריך שתוך שנתיים מה שהיה הוא שיהיה".