רומן אברמוביץ', מאחוריך: מה אפשר למצוא בבתים בישראל עם תג מחיר של מאות מיליוני שקלים

בשבוע שעבר התפרסמה ב"גלובס" ידיעה על כך שהאוליגרך הרוסי רומן אברמוביץ' רכש ב-226 מיליון שקל את ביתו של אלן הווארד, שמנהל את אחת מקרנות הגידור הגדולות בעולם. מדובר בשני מבנים ששטחם כ-3,000 מ"ר על חטיבת קרקע בשטח 9.5 דונם בהרצליה פיתוח, ובתכנון של אדריכלית היוקרה אורלי שרם. ככל הידוע, יש באחוזה בית אורחים בשטח 1,000 מ"ר, מגרשי טניס, בריכה על קרקע הידרואלית, ועוד. ובכל זאת, נשאלת השאלה מה יש בבית כזה שמביא אותו למחירים כאלה.

אייל אורן מחברת אורניל, שהיה מנהל הפרויקט בבית אברמוביץ', אינו יכול להתייחס ספציפית לבית המדובר, אולם הוא מתאר שלל מרכיבים שמייקרים את הבנייה בבתים מעין אלה: חלונות בגובה שישה מטרים שיורדים ועולים מהרצפה של הסלון; רמפות הידראוליות לבריכות שחייה; בריכות שחייה מחוממות בגינה ובמרתף; מתחמי ספא; מגרשי טניס; מערכות מתוחכמות של חשמל, תקשורת, אודיו, גלאי עשן; מערכות מיגון מתוחכמות; חללי אחסון לאמנות, בריכות שיקוף ואלמנטים של מים בגינה.

בדומה לאברמוביץ', אלה שיכולים להרשות לעצמם להשקיע קרוב ל-100 מיליון שקל רק בבנייה, אומר אורן, הם בעיקר תושבי חוץ, יהודים עשירים מארה"ב ומאירופה שבונים לעצמם בישראל בית נוסף לנופש ולחגים. בכל מקרה, הוא מציין, מדובר בתופעה נדירה למדי: "בית שעולה 100 מיליון שקל הוא בשטח של 3,000 מ"ר וצפונה, ואין הרבה מגרשים שבהם ניתן לבנות בתים גדולים כאלה".

לדברי אורן, עלות הבנייה הממוצעת למ"ר בהרצליה פיתוח ובכפר שמריהו, בבתים שנבנים על מגרשים של דונם, עומדת על 30-40 אלף שקל לפני מע"מ. ואולם, לדבריו, בבתים בסגנון בית הווארד/אברמוביץ' המספרים הם בסדרי גודל אחרים.

פנינו לבעלי המקצוע המתכננים את בתי היוקרה של ישראל לשאול מהם המרכיבים הנוספים של בית מעין זה.

הבנייה: חומרים חדשים, מפרטים לא סלחניים

האדריכלית תהילה שלף היא אחד השמות החמים בתחום הבנייה הפרטית היוקרתית בארץ. היא שומרת בקנאות על פרטיותם של הקליינטים שלה ואינה מוכנה לחשוף שום פרט מזהה עליהם, אבל מגלה שהיא אחראית לבניית הבית הפרטי היקר ביותר בישראל - שהוצע לבעליו לרכוש אותו ממנו ב-500 מיליון שקל - והוא סירב. בשיחה איתה היא מבקשת לערוך הבחנה בין עלות הבנייה ובין מחיר המכירה.

למה עולה 80 מיליון שקל לבנות בית?שלף: "מה שהופך בית ליוקרתי זה רמת המורכבות של המערכות (חשמל, תקשורת, תאורה, מיזוג אוויר, ג"נ) והפתרונות האסתטיים של ההעלמה שלהם. שזה ייראה כאילו אין שם כלום. הדבר השני הוא העבודה עם החומרים - התכנון והביצוע הם כאלה שלא תראה בבנייה סטנדרטית.

"בבנייה יוקרתית אמיתית אנחנו משקיעים המון שעות במפגשים של החומרים, בניתוקים, אלה המון פרטי פרטים קטנים. רמת הפירוט משפיעה מאוד על המחיר. הלקוחות שלנו ראו וחוו דברים בעולם הגדול. הם מבקרים במלונות הכי מטורפים, ולכן אנחנו כל הזמן רוצים לחדש. אנחנו עובדים עם חומרים חדשים מעולם הרכב והמטוסים ומתכות שלא היו בכלל בעולם הבנייה הפרטית: טיטניום, פליז, נחושת ואבץ. סף הריגוש עולה ואנחנו כל הזמן מותחים את הגבולות של מה שעשינו עד עכשיו. כל הזמן מחפשים את הדבר הבא. בכל פרויקט אנחנו ממציאים את עצמנו מחדש".

כשאני מנסה להבין ממנה האם בתים שהיא מתכננת נמכרים ביותר כסף, היא מתחמקת: "בעיני זה הביצה והתרנגולת. אדריכל שעובד בסטנדרט מסוים ורגיל לתכנן ברמה גבוהה זה בהכרח אומר שבעלי המקצוע יהיו הטובים ביותר. ברור שעלות הבנייה של הבית תהיה מסוימת ושוויו יהיה יותר גבוה. לא תמיד מותג זה הערך האמיתי של הבית. לא כל אדריכל פורע את הצ'ק של יוקרה אמיתית".

האדריכל רמי גיל מלמד במחלקה לאדריכלות של אוניברסיטת תל אביב ומתכנן מבני ציבור אך הוא מעצב גם בתי יוקרה. לאחרונה זכה לפרסום רב בזכות שיתוף הפעולה שלו עם האדריכל-כוכב הבריטי ג'ון פאוסון בפרויקט THE JAFFA ביפו. הם הסבו מבנה שבו שכן בית חולים צרפתי למלון בוטיק, ולצדו נבנה מבנה נוסף ובו 30 דירות יוקרה. דירת הפנטהאוז במבנה הוצעה למכירה ב-60 מיליון דולר.

לגיל חשוב להבהיר שמה שהופך בתים ליקרים מאוד, מעבר למיקום ורכיב הקרקע, קשור דווקא לאנינות התכנון האדריכלי: "הכול תלוי בתחכום הבנייה. פרויקטים מתוחכמים מאופיינים במפרטים לא סלחניים, כלומר כשחומר משיק לחומר בלי אפשרות למקצה שיפורים או הסתרה. בנייה שכוללת רכיבים שאין בהם הסתרה, כלומר חומרים בטבעיותם כמו בטון חשוף, היא הרבה יותר מורכבת ויקרה. אתה חייב מהרגע הראשון להקפיד מאוד על הייצור.

"המפגשים האלה דורשים בעלי מקצוע מיומנים. למשל, ויטרינות באורך 12 מטר כל כנף, עם פרופיל מינימליסטי. כך גם חיפויי אבן באמבטיה, שדורשים קליברציה מדויקת, שינוע יקר ועבודה מיומנת. וחוץ מזה שיש בהם אבפל (פחת) רב.

"בעלי המקצוע הטובים הולכים ונעלמים - נגרי אומן, מסגרים, אנשים שיודעים לעשות מוזאיקה באתר. במילים אחרות, ככל שהבניין מתוחכם יותר ויש לו יומרה אמנותית, זה מה שמיקר את ה-high end".

המעצבת ורד בלטמן מתכננת בתי ענק בסגנון מינימליסטי אך מתוחכם באזור מושבי השרון: "המיקום חשוב והגודל חשוב ולגמרים יש משמעות, אך אי אפשר שלא לציין שבית יקר ניכר בראייה הוליסטית. אני מתכוונת לבחירת הפריטים בתוך הבית, שהיא ברמה של אספנות. אני עובדת עם בעלי מלאכה מהשורה הראשונה אך מקפידה לשלב רהיטים של פירמות מובילות, בעיקר אירופאיות, כמו פולטרונה פראו, פאולה לנטי ו-B&B. כל אביזר ורהיט בבתים שלי הוא piece והוא מותאם בהשלמה אחד לשני. הלבשת הבית היא סוג של אוצרות".

התכנון: "בית עם ערך תרבותי, יצירת אמנות"

האדריכל עמי שמלצמן נבחר לאחרונה לתכנן וילה בכפר וילות שיזם המיליונר הבריטי אנטון בילטון, בעליה של חברת הנדל"ן RAVEN, באי איביזה. הבחירה בשמלצמן אינה מובנת מאליה, בהתחשב בעובדה שהוא עובד ממשרד קטן ביפו, סוג של חלל עבודה משותף.

שותפיו לתכנון הווילות האחרות הם אדריכלי על, "מותגים" ברמה בינלאומית. הווילה באיביזה, אגב, מוצעת למכירה בסכום של 14 מיליון אירו. שמלצמן, יליד פריז, הקים יחד עם האדריכל אסף גוטסמן את משרד GS ARCH, שהיה בשנות ה-90 השם החם בתחום וילות היוקרה לאלפיון העליון בארץ, ומאז ניתב את עיקר פעילותו לאירופה.

שמלצמן טוען שמעבר לסוגיות כמו מיקום וגודל, ערכו של בית נובע מתכנון: "החומרים לא חייבים להיות נדירים ויקרים. הם יכולים להיות בסיסיים, אבל התכנון המוקפד, רמת הביצוע עושים את ההבדל. ברמות כאלה של פרויקטים אנחנו מאותגרים כי מצופה מאיתנו לייצר בתים מאוד ייחודיים. הלקוחות שלנו רוצים בית עם סיפור, עם תוכן. לבתים האלה יש ערך תרבותי, אפילו אינטלקטואלי. הבית הוא יצירה אמנותית. זה לא סתם בית גדול, יפה ויקר".

 וילה באיביזה בכפר הוילות של המיליונר הבריטי אנטון בילטון. מוצעת למכירה ב־14 מיליון אירו / הדמיה: סטודיו אייקו

הבידול: "לא יקר, אלא בעל ערך"

 פיצו קדם / צילום: דניאל צ'צ'יק

האדריכל פיצו קדם יסתייג מההגדרה הזאת, אולם אין ספק שבעשר השנים האחרונות הוא הפך לאדריכל-כוכב ולא רק בארץ. כתבות על המבנים שלו מתפרסמות במגזינים מקצועיים בחו"ל ואפילו בסדרה של נטפליקס על בתים ייחודיים.

"כשאתה שואל מה הופך את הבתים ליקרים, אני חושב שזה עניין הבידול", אומר קדם. "ברור שבידול מתחיל מזה שיש יותר תקציב, אבל לא תמיד כשיש תקציב נוצר בית איכותי יותר.

"תרבות ההליך האדריכלי מתחילה בחקר המקום, הקונטקסט, הסביבה. בארץ אין לנו על מה להישען. הכול פה חדש. השלב הבא הוא הדיאלוג עם המזמין, איכות התכנון. אלה הדברים שהופכים אחר כך את הבית, לא ליקר, אלא לבעל ערך. כשאנחנו עוברים לתכנון אנחנו מחפשים שפה. אני קורא לזה טביעת אצבע ששזורה לכל אורך תהליך התכנון. זה לא גחמתי. הרעיון שזור בבתים והם אסופים יותר, מהודקים".

 בית בתכנונו של פיצו קדם / צילום: עמית גירון

אתה חושב שקליינטים יודעים להעריך את זה?
"הבנייה הפרטית היא אישית. אני מאמין שבדיאלוג עם הלקוחות שלנו אנחנו יכולים למשוך את השיח כלפי מעלה. וכן, אנשים יודעים להעריך את המאמץ האדיר שאנחנו עושים. אנחנו באמת מאמינים שאנחנו מייצרים יצירות אמנות. רק להבדיל מיצירות אמנות שנודדות בין מוזיאונים, יש לנו את ממד האחריות. הבתים האיכותיים, שהם גם היקרים יותר, יש בהם תהליך חשיבתי. אדריכלות שהיא אסופה, מנומקת, מוערכת יותר ונמכרת בסכומים גבוהים יותר".

התאורה: "מחזקת אלמנטים אדריכליים"

מעצבת התאורה הילה מאיר הייתה שותפה לעיצוב לא מעט בתים בגדלים שמעבר ל-1,000 מ"ר ובין היתר הייתה אחראית לתכנון התאורה בביתו של אלן הווארד בהרצליה פיתוח. "בבתים יוקרתיים, אנחנו מציעים מגוון של פתרונות.

"התרחקנו מאוד מהפתרון של גוף אחד במרכז החדר - זה היה הפתרון שרובנו גדלנו איתו. מדובר בריבוי של אלמנטים ייחודיים שחלקם נבנים במיוחד לפרויקט עצמו: גופי תאורה שקועים בקיר, בניתוקים שבין הקירות לתקרה, במאחזי היד, אפלייט, מנורה עומדת, מנורה תלויה. זה מגמיש את השימוש אבל מייקר בצורה משמעותית. זה אומר שיש לנו אמירה שונה למצב של ערב אינטימי, ערב אירוח, כשהילדים בבית וכן הלאה.

"התאורה מחזקת את האלמנטים האדריכליים, ממקדת את המבט על יצירות האמנות, יכולה להיות דקורטיבית, אבל גם מייצרת ומעשירה אווירה. השפע הופך את הבית ליוקרתי יותר וגם ליקר. לזה מצטרפת מערכת הבקרה - המערכות החדשות שמתוכננות עכשיו מאפשרות בלחיצת כפתור להיכנס הביתה ולקבוע את הסצנריו, שיורכב מריבוי סוגים שונים של תאורה".

וכמה זה עולה?
"השמיים הם הגבול".

המיקום: פיסת נדל"ן יוצאת דופן

האדריכל יואב אנדרמן סבור שכשמדברים על מחיר הבית הרי שהאדריכלות היא משנית: "אדריכלים נורא יאהבו לחשוב שהעיצוב הגאוני שלהם, או התכנון המופלא יהפוך את הבית לייחודי אך לרוב זה לא מה שקורה. המיקום הוא בראש ובראשונה מה שמשפיע על המחיר.

"אם תנתח עסקאות נדל"ן יקרות תראה שזה תמיד מתחיל בפיסת הנדל"ן. אם אתה מסתכל על העסקאות הכי יקרות הן תמיד נעשו על פיסת נדל"ן יוצאת דופן. בין אם מדובר בטיילת הרברט סמואל בת"א, על המצוק בבית ינאי, או ברחוב גלי תכלת בהרצליה פיתוח. מי שירצה לגור בשיכון הקצינים בתל אביב, יצטרך לשלם על כך שאלה הבתים הפרטיים האחרונים של ת"א".

 בית בעיצובו של יואב אנדרמן / הדמיה: 3division

המותג: "בעלי הווילות קונים סטטוס"

אורלי רובינזון פרסמה ב-20 השנה האחרונות עשרות ספרים בנושא עיצוב פנים ואדריכלות, וביססה לעצמה מעמד בלתי מעורער של האוטוריטה בתחום. "אני באמת לא חושבת שהמחיר קשור לעלות הייצור. יש פה משהו אחר שגורם למוצר לעלות פי עשרה. כמו ג'ינס ב-2,400 שקל. בעלי הווילות קונים סטטוס, כותרת, מותג. אנשים שאין להם מגבלה של כסף מוכנים לשלם מאות מיליוני שקלים כדי שזה יהיה כתוב בעיתון, שידברו עליהם. זה חשוב להם שיהיה ברור שיש להם הרבה כסף".