זכויות בנייה נרחבות ומיסוי עמוק: "מס המטרו" הולך לשנות את מחירי הדירות בגוש דן

יש לכם דירה או חנות בסמוך לאחד מקווי המטרו שמתוכננים במרכז הארץ? מוטב שתפקחו עין. הרכבת התחתית (מטרו) צפויה לפעול רק בעוד למעלה מעשור, אך כבר כעת נכסים שממוקמים במה שמכונה "רדיוס השפעה" שלה צפויים לשינויים משמעותיים.

מחד יתכן שזכויות הבנייה שלהם יגדלו, אך מנגד צפויות הפקעות, מסים והיטלים.
מה משנה את המצב הקיים? מדובר בפרויקט המטרו, שנחשב לפרויקט התשתיתי הגדול ביותר שתוכנן בישראל. הוא כולל שלושה קווים, אורכו 145 ק"מ, והוא חוצה 24 רשויות מקומיות בהן מתוכננות 109 תחנות. בשל העלות המשוערת שעומדת, נכון להיום על 150 מיליארד שקל, מבקשת המדינה שחלק ניכר מתקצוב הפרויקט, ייפול על מי ש"ייהנו" מהפרויקט, קרי בעלי הנכסים שצמודים למסלולים.

לשם כך מקדמת המדינה את 'מס המטרו', שנכון לעכשיו כלול בחוק ההסדרים. העקרונות קובעים הגדלת ניכרת של זכויות בנייה לבעלי הנכסים. כיום לאורך רוב הצירים, יש בתי מגורים, מבני משרדים ומבנים בשימושים מעורבים, שרובם נמוכים מאוד וישנים. המגמה היא לאשר עליהם תוכניות שיהיו גדולות פי כמה מהתוכניות הקיימות כיום. נכון לעכשיו אין מידע בדבר היקף הזכויות, שכן אין עדיין תוכניות, אך כבר כעת אפשר להגיד שהכוונה היא לבנות בהיקפים גדולים מאוד שיביאו לשדרות מגדלים לאורך קווי המטרו.

גם המדינה רוצה חלק מהזכויות לעצמה

אם זה היה הגזר, צריך להכיר את המקל ששמו מיסוי גבוה, שכל מטרתו, כאמור, הכנסת כסף למדינה לטובת מימון הפרויקט השאפתני. וכאן מתחילים כיום סימני השאלה. כשיש תוכניות משביחות, הן מחויבות בהיטלי השבחה של 50% משווי ההשבחה. במקרה של המטרו המיסוי יהיה גבוה בהרבה: 40% ישולמו לרשויות המקומיות כהיטל השבחה ועוד 35% ישולמו למדינה כמס מטרו.

"מס השבחת המטרו מתווסף להיטל ההשבחה הקיים, והתיקון לחוק יוצא מנקודת המוצא כי גשם של הטבות ניתך על בעלי הקרקעות, ולכן יש כאן עוד מס השבחה נוסף - מס השבחת מטרו", מסביר עו"ד דוד בסון, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון. כדי שצעד כזה יצליח, אותו "גשם ההטבות" שיצדיק תשלום מס כה כבד, חייב להיות מבול של זכויות בנייה בהתאם, אחרת הדברים לא יצליחו.

"זכויות הבנייה חייבות להיות גדולות מאוד, אבל לא ברור גם מה יהיה על מס השבח, שיוטל על בעלי הנכסים, כשירצו למכור אותם", אומר עו"ד מאיר מזרחי, מומחה בתחום המיסוי. "הרי ברור שבעל משרד קטן או דירה קטנה, לא יוכלו ליזום כלום, והם ימכרו את הנכסים שלהם לחברות יזמיות גדולות. לפתע יוטלו עליהם גם 75% מסים והיטלים ועליהם עוד כ-10% מס שבח. אז אני לא רואה כאן את הבוננזה הגדולה עבורם".

מבדיקת "גלובס", כאן הבלבול סביב החוק החדש רק מתחיל. לפי מתווה החוק המוצע, המדינה רוצה לקבל חלק מזכויות הבנייה החדשות. וכך אם תוספת זכויות הבנייה תעלה על 80 אלף מ"ר, המדינה תקבל עד 4 שביעיות מהתוספת, כדי שתוכל למכור אותן בהמשך ליזמים פרטיים.

שאלה אחרת שכרגע נותרה ללא מענה היא אילו נכסים נחשבים ככאלה שנמצאים על תוואי המטרו? האם רק בקרבה ישירה? החוק עונה, שלצורך זה ייקבע על ידי מינהל התכנון מה שמכונה "רדיוס השפעה" שמשמעו הפיזית היא שרטוט גבולות במרחק כלשהו, שכל מי שתחום בתוכם - ייכלל בפרויקט הנדל"ן שסביב המטרו.

עו"ד ענבל בית הלחמי, שותפה מייסדת במזור בית הלחמי, תוהה עד כמה הרשויות המקומיות יסכימו לוותר על סמכויותיהן לאורך צירי המטרו, שכן היא אומרת, כל הפרויקט כולל נטרול סמכויות שלהן לטובת הסרת חסמים תכנוניים ואחרים, ועקיפה של חקיקת עזר (למשל בעניין מטרדים).

"יש כאן גם צמצום היטל ההשבחה לרשויות", היא מכניסה סעיף נוסף לרשימת סימני השאלה סביב המתווה המוצע כעת.

 מתחת ומעל האדמה - מפת התחבורה העתידית במרכז ישראל

המס עלול להביא להקפאת עסקאות

שאלה שרבים שואלים כעת היא מה יקרה בעתיד הקרוב סביב צירי המטרו באם חוק ההסדרים יתקבל? משיחות שקיים "גלובס" עם גורמים בענף, רבים מעריכים שאלפי בעלי נכסים יתקשו להבין האם הם עומדים להרוויח או להפסיד ממנו. עו"ד בסון מזהיר לא ללכת שבי אחרי אלה המברכים את בעלי הקרקע, באומרם שקרקע הסמוכה למטרו רק תושבח וערכה יעלה. "יש לבדוק היטב "השבחות" כאלה, שבדרך כלל מאופיינות במדינתנו האהובה בהפקעה של קרקע, או הפקעת מבנים והריסתם, כאשר את הפיצוי זוכה האזרח לראות אחרי שנים רבות".

עו"ד מזרחי צופה כי בעתיד הקרוב יוקפאו עסקאות הנדל"ן לאורך הצירים, כי בעלי הנכסים ורוכשים פוטנציאליים ייכנסו לתקופת המתנה בניסיון להבין מהן זכויות הבנייה ומהם המסים עליהן.

תסריט אחר הוא, שסביב צירי המטרו תתפתח תעשייה של נדל"ן ספקולטיבי, נוסח הקרקעות החקלאיות, שבה יהמרו השחקנים על זכויות הבנייה שיקבלו, וכן על מועדי ההפשרה ועל מידת הרווחיות בהם.