המניות זינקו, הקבלנים חגגו: למה היה דחוף לשר האוצר להיטיב עם משקיעי הנדל"ן?

1. הנאום של ח"כ מיכאלי מעורר דיון

"יו"ר הוועדה גפני, לא הבנתי, בחוק שבו אתה דואג למשפחות שיש להן הרבה ילדות וילדים ומצבם הכלכלי הוא כזה שהן זקוקות וזקוקים לסיוע - בחוק הזה דחוף להכניס בלי דיון, בלי הליך ראוי, עזרה דווקא לאנשים שיכולים להרשות לעצמם דירה שנייה ב-16 מיליון שקל. זה מה שדחוף להכניס בחוק הזה? הורדת מס רכישה לדירה שנייה ומעלה. זה מה שדחוף? לא הבנתי קטונתי".

במילים אלה נפתח סרטון וידאו שהעלתה חברת הכנסת מרב מיכאלי לרשתות החברתיות בסוף השבוע האחרון. לכל אורך הסרטון נראית מיכאלי כשהיא נושאת נאום מעל בימת הכנסת, לאחר ההחלטה להקטין את מס הרכישה למשקיעי נדל"ן. פעם אחר פעם הטיחה חברת הכנסת אמירות קשות נגד יו"ר ועדת הכספים ח"כ משה גפני ונגד שר האוצר ישראל כ"ץ בשל המהלך.

"תעזרו לי להבין, איך כשיש לנו מעל 20% מובטלות ומובטלים, איך בדיוק הנחה לאנשים שיכולים לקנות דירה שנייה ושלישית ורביעית ב-16 מיליון שקל מניעה את המשק? איך זה מקדם את המובטלות והמובטלים?", שואלת מיכאלי בסרטון שהפך תוך זמן קצר לוויראלי, תוך שהוא גורף אלפי תגובות ושיתופים.

ההסבר לסחף הפתאומי שיצר נאום של חברת כנסת מהאופוזיציה מעל בימת הכנסת טמון במידה רבה במהלך מעורר סימני השאלה אותו דוחף שר האוצר, ישראל כ"ץ, מזה תקופה - הקטנת מס הרכישה למשקיעי נדל"ן.

2. המחטף שאיפשר את החקיקה בוועדה

בתחילת החודש שעבר אותת כ"ץ במסיבת עיתונאים כי הוא עומד להוריד את מס הרכישה למשקיעים כחלק מחוק ההסדרים.

כעבור מספר ימים, וכשהפרטים החלו לדלוף באמצעי התקשורת, אישר משרד האוצר כי המהלך אכן מתוכנן והמס למשקיעים יירד מ-8% ל-5%. מי שהגיבו מיד למהלך החדש היו מניות חברות הנדל"ן שפועלות בתחום המגורים, שהחלו להיצבע בירוק (עוד על כך בהמשך). חלקן, אגב, כמו אזורים ואפריקה ישראל מוכרות "סחורה" שלא ממש מזוהה עם תחום ההשקעות.

אם עד לנקודה זו, הכל נותר באוויר, הגיעו אירועי השבוע שעבר בוועדת הכספים, שגרמו להרבה יותר מהרמות גבה בשל הדרך הלא שגרתית שהביאה להקטנת מס הרכישה.
זה קרה ביום שלישי, כשבוועדה שמנוהלת על ידי גפני, דנו בחוק התוכנית הכלכלית למאבק בקורונה. "פתאום התקבלה החלטה להכליל בחוק גם את הנושא של הקטנת מס הרכישה", מסביר גורם בוועדת הכספים.

בתחילה נראה היה כי היו"ר גפני חוסם את היוזמה של שר האוצר כ"ץ, תוך שהוא מגובה בחוות דעת משפטית של היועצת המשפטית של הוועדה, עו"ד שגית אפיק. "בייעוץ המשפטי לא הבינו כיצד ניתן להכניס נושא חדש לתוך החוק הקיים, ולכן הם התנגדו", מסביר אותו גורם.

עם זאת, הנהלים קובעים כי רק הסתייגות של חברי הוועדה יכולה להביא לסיכולו של המהלך - וזה לא קרה. וכך, לאחר מספר שעות בלבד, השר כ"ץ והיו"ר גפני החליטו במשותף לאשר את המהלך.

מכאן ועד להצבעה במליאת הכנסת לקריאה שנייה ושלישית הדרך כבר הייתה קצרה. המהלך הושלם בתוך יומיים.

במשרד האוצר תלו את התנהלותם במצב הפוליטי, שעשוי לתקוע את החקיקה ומסבירים כי הכנסת החקיקה להורדת מס רכוש באופן הזה, ולא בחקיקה נפרדת או דרך חוק ההסדרים, נבעה בגלל ההדלפה כי בחוק ההסדרים יוכנס הסעיף המדובר. "השוק נעצר ורצינו להוציא אותו מההקפאה ובהיעדר חוק הסדרים, הכנסנו את זה לוועדה לאישור מיידי".

3. האינטרסים של הח"כים והחשש מהאוצר

חברי הכנסת של ועדת הכספים מודים מפורשות כי הנושא חמק להם מתחת לרדאר. אחד מחברי האופוזיציה אומר ל"גלובס": היינו עסוקים מצד אחד בהגשת הסתייגויות ומהצד השני במגעים עם האוצר להסדרת נושאים חשובים לנו, ואיכשהו הסיפור הזה הועבר כששימת הלב שלנו הייתה במקומות אחרים, בשלב בדיון שבו רבים היו בחוץ במו"מ במסדרון או בהפסקה מהדיון המייגע".

חבר אחר בוועדה אמר: "ראינו, הופתענו, אבל החלטנו לא להתנגד כי התנגדות הייתה עלולה לגרום לעיכוב בחוק המענקים, שהיה לנו חשוב להעביר". משמע, הטריק של התניית חקיקה או העברה אחת החשובה לחברי הכנסת באחרת החשובה לאוצר, עבדה גם כאן.

החיבור של מס רכוש למענקים, מנע למעשה הצבעה נגד. גם ח"כ מיכאלי שנאמה בחריפות נגד הפחתת המס למשקיעים, לא התנגדה לו בגלל החיבור עם המענקים.
הדיונים סביב חוק המענקים היו אינטנסיביים. לכל חבר כנסת בוועדת הכספים היו נושאים שרצה לקדם. לחרדים ולערבים - הרחבת היריעה לכל הילדים עד גיל 18; לישראל ביתנו ולכמה חברים מהליכוד - המענקים ליוצאי צבא, לאחרים - מענקים למקבלי קצבאות רווחה והגבלת המענקים לבעלי שכר גבוהה. וכשהבקשות מופנות למשרד האוצר - לאף אחד לא נעים לא להיעתר או להתנגד בנחרצות לחקיקה שהמשרד מביא לוועדה.

 כך שונו מדרגות המס למשקיעים

4. האומדנים האבודים של הכנסות המדינה

לצד התמיהות באשר לדרך הפתלתלה בה הועבר המהלך, נשאלת שאלה לא פחות חשובה: מה כל כך בער לישראל כ"ץ להוריד מיסוי עבור אוכלוסיה שלא סובלת כיום במשבר הקורונה?

לפי המסרים שפיזר השר כ"ץ, הורדת המסים תביא בסופו של דבר להגדלת הקופה הציבורית, כתוצאה מהמסים שישלמו עוד ועוד משקיעים שייכנסו מחדש לשוק הנדל"ן. וזאת, כשהמהלך ייתן במקביל זריקת מרץ לשוק ולחברות הבנייה לבנות עוד דירות ובכך להזרים "דם חדש" למשק הישראלי המקרטע.

עם זאת, בדיקת "גלובס" מצאה כי ברשות המסים הדעות דווקא חלוקות. מצד אחד טענו שם כי הורדת המסים עשויה להקטין את היקף המס הנגבה מסעיף הדיור, היות ושיעורי המס הופכים כעת למצומצמים יותר, כשמנגד, בשל המשבר הכלכלי לא תהיה "התנפלות" על השקעות נדל"ן ובטח לא חזרה למספרים שראינו באמצע העשור הקודם, כשאז כל דירה רביעית בישראל נרכשה על ידי משקיעי נדל"ן.

יש גם קולות אחרים. אלה טענו כי תיתכן עלייה מסוימת בגביית מסים שתסייע לקופה הציבורית, אלא שזו לא מוערכת ביותר מכמה מאות מיליוני שקלים במקרה הטוב בתקופה הנראית לעין.

כך או אחרת חשוב להדגיש, כי כ"ץ לא הציג עד כה אומדנים מסודרים למהלך, דבר שבוודאי לא סייע לאמון הציבור במהלך.

מהאוצר נמסר בתגובה כי לשינוי במס לא תהיה השפעה ב-2021, מאחר והוראת השעה שהעלתה את המס הייתה עתידה לפוג בהתאם לחוק בסוף שנת 2020. ביחס לשנת 2020 מדובר בצעד משמעותי, שעתיד להפחית את אובדן ההכנסות הצפוי עקב החשש שרוכשים פוטנציאליים היו עתידים להקפיא את העסקאות אילולא שינוי זה.

5. חגיגה לרגע בחברות הנדל"ן בבורסה

הפרסומים ב-12 ביולי על כוונת משרד האוצר להוריד את מס הרכישה למשקיעים על דירות למגורים בישראל זלגו במהירות לבורסת תל אביב, והובילה לעליות חדות במניות חברות הבנייה ביומיים שאחרי הפרסום. זאת, לאחר שאותן מניות, כמו מרבית המגזרים בשוק ההון המקומי, סבלו מירידות חדות בחודשים פברואר-יוני בהשפעת משבר הקורונה.

שינוי הכיוון בא לידי ביטוי מובהק במדד ת"א בנייה, הכולל את מניות הענף הבולטות, שטיפס בתוך יומיים בכ-10%, בעוד כמה מהמניות הבולטות בו, ובהן אזורים, פרשקובסקי, דמרי, אפריקה מגורים ועוד, רשמו עליות דו-יומיות בשיעורים דו-ספרתיים, של 10%-18%, לצד מניות רבות נוספות שהציגו עליות קצת פחות חדות, אבל עדיין משמעותיות.

 מניות הנדלן זינקו בעקבות פרסום הכוונה לבטל את מס הרכישה

עם זאת, מאז ועד היום נחלש מדד הבנייה בכ-2%, שכן הוא מושפע מגורמים רבים נוספים, בהם צעדים נוספים של הממשלה לתמוך בשוק הדיור, מצב המאקרו במשק והתרחבות האבטלה על רקע ההגבלות שהוטלו על מגזרים שונים בשבועות האחרונים בעקבות העלייה ברמת התחלואה.

העליות החדות ב-12-13 ביולי סייעו למרבית החברות לקזז רק חלק קטן מהנזק האדיר שייצר להן וירוס הקורונה מוקדם יותר השנה, אחרי שסחף את הבורסות בעולם ובישראל לירידות חדות. כך למשל, מניותיהן של אאורה ושל ישראל קנדה עדיין בולטות בירידות של 48%-55% מתחילת השנה, בעוד הירידות במניות צמח המרמן, דוניץ, קרדן נדל"ן ופרשקובסקי נעות בטווח של 20%-30%.

בצד החיובי של הסקטור, מתחילת השנה בולטת מניית דמרי, שהירידה שלה מתחילת השנה מסתכמת באחוזים בודדים, כשלפניה ניצבת מניית אפריקה מגורים, שמציגה עלייה של כ-11% מתחילת השנה.

בסך הכל רשם מדד מניות הבנייה בבורסה, שהושק בתחילת חודש פברואר השנה, ירידה של כ-24%.

6. הקבלנים לא המתינו ויצאו בקמפיינים

מה שלא מסייע לאמון הציבור במהלך היו המסרים הנלהבים שיצאו מהקבלנים. "אני מברך את השר, ישראל כ"ץ, על קבלת החלטה מצוינת שהעביר בזמן קצר. ההחלטה על הפחתת מס הרכישה למשקיעים בדירות היא החלטה בכיוון הנכון. היא תבטיח שהמשק ייצר תוספת מהותית מאוד של דירות לסל הדירות להשכרה במשק", הייתה תגובת נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, להחלטת שר האוצר.

היחסים של הקבלנים עם שר האוצר הקודם, משה כחלון, היו קרירים, שלא לומר אפילו עוינים, על רקע מהלכים שהאחרון נקט. אבל זה לא נגמר כאן, כי היו גם מי שכבר מינפו את הצעד החדש לקמפיינים שיווקיים.

"לאחר החשיפה ששר האוצר מוריד את מס הרכישה - גינדי החזקות מפציעה: פטור מלא על חשבון החברה ממס רכישה לדירות שני חדרים באפרהאוס תל אביב", נשלחה ההודעה מדוברות חברת גינדי החזקות כבר ב-12 ביולי. סמנכ"ל המכירות בחברה, שלומי בן צור, הסביר כי, "המהלך בא לעודד משקיעים, אך לא רק, לרכוש דירות בת"א ולבטל את החסם של מס הרכישה שכידוע עומד על 8% לפחות".

 מס הרכישה הבריח את המשקיעים

חברה נוספת שבחרה לצאת בקמפיין שיווקי עבור המשקיעים היא אאורה, חברה שבעל השליטה בה, יעקב אטרקצ’י, נחשב למקורבו של ראש הממשלה בנימין נתניהו. כזכור אטרקצ’י היה אחד מאנשיו של נתניהו במו"מ הקואליציוני שקיימו כחול לבן והליכוד. "חברת אאורה ישראל שבשליטת יעקב אטרקצ’י יוצאת בקמפיין הטבות ארצי למשקיעי הנדל"ן, בעקבות ההחלטה של הממשלה אתמול להפחית את מס הרכישה למשקיעים.

כזכור, הממשלה אישרה אתמול הפחתה במס הרכישה לרוכשי דירה שנייה ומעלה מ-8% ל-5% בניסיון להחזיר את המשקיעים לשוק הנדל"ן הישראלי, אחרי שהודרו ממנו מאז שנת 2015", נכתב בהודעת דוברי החברה, במקביל להשקת מבצע השיווקים החדש של החברה.

 שלט חדש של חברת גינדי ברמת השרון שפונה למשקיעים / צילום: כדיה לוי, גלובס

"אין ספק שצמצום מס הרכישה למשקיעים, מסייע רבות לקבלנים להגדיל את היקף הקונים הפוטנציאליים שלהם. שר האוצר טוען שהמהלך נעשה כדי להזרים דם חדש למשק, אבל כל עוד לא מוצגים לציבור נתונים שתומכים בכך, וכשהמהלך נעשה בדרך תמוהה, ברור מדוע מסרים כמו של מיכאלי תופסים את הציבור", אומר ל"גלובס" איש נדל"ן בכיר.

7. מדיניות הממשלה משתנה ב-180 מעלות

מדובר בפניית פרסה ממדיניותם של שני שרי האוצר הקודמים יאיר לפיד ומשה כחלון, שבניסיון לעצור את השתוללות מחירי הדיור העלו את המיסוי על המשקיעים על מנת להדירם מהשוק ובכך להקטין את הביקושים. המהלך אמנם הצליח ושיעור המשקיעים ירד מרמה של 26% באמצע העשור שעבר לכדי 13% כיום, אלא שמחירי הדירות המשיכו לטפס.

המהלך מסמל את השינוי של הממשלה החדשה לגבי שוק הנדל"ן. שר האוצר הקודם כחלון, למשל, בנה לעצמו "ארגז כלים" רחב בניסיון להוריד את מחירי הדיור, כשסיפח למשרדו את מינהל התכנון, למשל, העלאה מסים על משקיעים והוציא לדרך את תוכנית הדגל שלו "מחיר למשתכן". הממשלה כיום הממשלה מתנהלת אחרת. למשל, מינהל התכנון חזר למשרד הפנים בראשותו של השר אריה דרעי.