כך בונים מדד: הסטטיסטיקן הלאומי מסביר איך מחשבים את השינוי במחירי הדירות

"בקרוב אערוך פגישה ראשונה עם הכלכלנית הראשית שירה גרינברג, במטרה לאחד נתוני דיור עם האוצר; אנו מקיימים מגעים עם שירות התעסוקה, כדי לאחד בסיסי נתונים גם בתחום התעסוקה, והכל במטרה שלא יהיו שני פרסומים שונים באותו נושא שהציבור הרחב לא מבין", כך אומר הסטטיסטיקן הלאומי, פרופ' דני פפרמן בראיון ל"גלובס".

פפרמן, בצוותא עם בכירי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), מסבירים כי אומנם דיווחי הלמ"ס שונו באחרונה בצורה מהותית, אולם הם חשים כי הדברים אינם נקלטים היטב בציבור, ושאלות כמו "מדוע לפי שירות התעסוקה יש 800 אלף מובטלים ועל פי הלמ"ס רק חצי מיליון?", ו"מדוע מספר העסקאות על מכירת דירות שונה בין האוצר ללמ"ס?" חוזרות ועולות. מגפת הקורונה חידדה עוד יותר את הצורך בזרימה מהירה ומדויקת של מידע על המתחולל במשק.

● קריאה נוספת על הפערים בנתונים האבטלה.

 מדד מחירי דירות כללי לעומת מדד מחירי דירות חדשות

פפרמן זוכר היטב את הביקורת הנוקבת שספגה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על נתוני הדיור בעבר - גם על דלות הנתונים וגם על מידת הדיוק שלהם. מדדי מחירי הדירות זכו לעתים קרובות לעדכון בדיעבד, ולפעמים הפכו מ"פלוס", ל"מינוס", ושמו ללעג את פקידי הממשלה, האנליסטים, הכלכלנים והעיתונאים שניסו לנתח אותם.

מה הייתה הבעיה שבגללה נדרשתם לעדכן את המחירים לאחור לעתים קרובות?
"כשאנחנו מחשבים שינוי במחירים מחודש לחודש, אנחנו מקבלים בחודש הראשון כ-70% מהעסקאות שנעשו בו, ולכאורה זה מדגם מספיק", מספר פפרמן. "בעבר היינו מחשבים את מדד מחירי הדירות על סמך אותן עסקאות, אבל אז שמנו לב שהעסקאות שמגיעות אלינו באיחור הן שונות, ואז היינו צריכים לעדכן את המדד אחורה. הגענו למסקנה שהעסקאות הפשוטות נרשמות במאגרי הנתונים מהר, ודווקא בעסקאות מסובכות יותר, כאלה שרשות המסים רוצה לבדוק, או שהרישום שלהן מורכב יותר - אנחנו מקבלים את האינפורמציה בפיגור של שלושה חודשים".

 מה שיניתם בביצוע המדד?
"הצטרכנו לחזות כמה עסקאות עוד לא קיבלנו, מה יהיה פרופיל הדירות הללו שנמכרו ומה יהיה המחיר הממוצע שלהן. ואז הסתבר שבמודלים פשוטים ניתן לחזות את שלושת הפרמטרים הללו, וזה הקטין מאוד את העדכונים. פעם יכולנו לתקן באחוזים שלמים, ועכשיו מדברים על תיקונים של עשיריות אחוזים".

בתקופת הקורונה נתקלו בלמ"ס בבעיות ייחודיות. ראשית, בחודשים מרץ-מאי נסגרו מעט מאוד עסקאות, כך שהמדגם היה מצומצם. שנית, הדיווחים עצמם הגיעו חלקית ובאיחור בגלל עבודה מקוטעת של עורכי הדין שדיווחו על העסקאות לרשות המסים, ושל הרשות עצמה. התוצאה הייתה שבעדכוני המדדים האחרונים נרשמו פערים מעט גדולים יותר מאשר לפני כן, אולם עדיין פחות מאשר בעבר.

המגפה תפסה את הלמ"ס גם בתקופה רגישה, של הכנות למפקד האוכלוסין הגדול שהיא מתכננת. במהלך המפקד ייסקרו 550 אלף איש, ועלותו תגיע לכ-400 מיליון שקל. פפרמן מדגיש כי התקציב מאושר, אולם מכיוון שאין תקציב מדינה - הלשכה טרם קיבלה אותו. עם זאת, החזרות למפקד, שכוללות פיילוט של 35 אלף איש מהצפון, כבר בעיצומן.
אחת הבעיות שבלמ"ס נתקלו בהן עד כה היא מענה על שאלונים מקוונים. "יש לנו שם של מעצמת הייטק, אבל מתברר שעם ישראל לא אוהב לענות באינטרנט. ציפינו שיסתערו על האינטרנט, אבל רק 20%-25% עונים אונליין. זה עניין של תרבות כנראה", אומר פפרמן.

מחוז תל אביב מוביל את העליות

נחזור למחירי הדיור. מוצר חדש יחסית שמפיקים בלמ"ס הוא מדד מחירי דירות מחוזיים. "באחת הפגישות עם כחלון הוא זרק ש’יש מדינת תל אביב ויש מדינת ישראל’. הבטחתי לו שנבצע מדדים שיבודדו את מדינת תל אביב לפי מחוזות", מספר פפרמן. ואכן מאז 2017 מתפרסם המדד המחוזי, ומחוז תל אביב הוא המחוז שמוביל בעליות המחירים מאז.
בשלושת החודשים האחרונים נרשמה ירידה במחוז ירושלים של יותר מ־3%. זה דרמטי, אבל אנשי נדל"ן ירושלמים אומרים שהם לא הרגישו את זה.

"כחלון בכל פגישה אמר לי, ‘אני נפגש עם כולם והם מספרים שלא מצליחים למכור את הדירות ושהמחירים יורדים ורק אצלכם הם עולים’. אמרתי לו ‘מצטער, תבחר לך חברים אחרים. המדדים שלנו מתבססים על נתוני אמת’. זה כמו שאחרי שמדד המחירים לצרכן ירד, אנשים אומרים לי שהמחירים בסופר עלו. זה אולי מה שהם ראו, אבל המדד ירד, מה לעשות".

כחלון באמת לקח את המדד ברצינות רבה. האם הוא או פקידיו באו אליכם בטענות, בגלל המדדים?
"לכחלון באמת היה עניין עצום במדד מחירי הדירות, אבל הוא לא בא אליי בטענות. להפך. לזכותו ייאמר שבתחילת הקדנציה שלו היו ארבעה מדדי מחירים שונים - של השמאי הממשלתי, של משרד השיכון, של הכלכלן הראשי באוצר ושלנו - והוא הביא את הנושא להחלטת הממשלה שהחליטה שרק הלמ"ס יהיה המדד שיתפרסם. מאז אין מדד דיור ממשלתי אחר שמתפרסם".

הטענה הייתה שביטלו את מדד השמאי הממשלתי, כי הוא הראה עליות מחירים שכחלון לא אהב.
"אני בורח מכל הדברים האלה כמו מאש, זה לא עניין שלי. הציבור לא הבין אז מה קורה. הוא ראה שהלמ"ס הראה על עלייה של 1.1% והשמאי הממשלתי על 3.5%. גם השמאי הממשלתי תמך מאוד במדד שלנו ולא ניסה להיאבק כדי שהמדד שלו ימשיך".

אחד המוצרים החדשים שלכם דומה לזה שהוציא השמאי הממשלתי בשעתו - מחירי דירות בערים הגדולות.
"נכון. זה לא מדד, אלא מחיר ממוצע של עסקאות, ועל כן אין שם ניכויי איכות, שבהם אנו משתמשים בעת בניית המדד. זה דבר מעניין מאוד, כי פעם בחודש אנחנו נפגשים לבחון את המדד ומשווים בין המדד למחירי הדירות, ורואים שההבדלים הם גדולים וכמה שניכויי האיכות משפיעים על הנתונים".

גם למדד זה יש אפקט מטעה: המחיר הממוצע של הדירות שנרכשו ברבעון השני של השנה היה נמוך בכ-6% מהמחיר הממוצע של הדירות שנרכשו ברבעון הראשון. זה קרה בעיקר, משום שברבעון השני כמחצית מהעסקאות בוצעו באזורי הפריפריה הזולים, מחוץ לערים הגדולות. מדד מחירי הדירות, שכלל את הפילטרים של ניכויי איכות, ירד באותו רבעון בשיעור של חצי אחוז בלבד.

מדד חדש יחסית שמעורר מחלוקת הוא מדד מחירי הדירות החדשות.
"היו הרבה שיחות בזמנו, האם לכלול במדד הזה את הדירות שנמכרות במחיר למשתכן, שהמחיר שלהן קבוע על פני כמה שנים. דנה בזה ועדה מייעצת שכללה נציגים בכירים מהאקדמיה וממשרדים אחרים והיא החליטה שכן להכליל את הדירות הללו".

המדד הזה הכעיס רבים, בין היתר משום שהוא נתן לאוצר הזדמנות לעשות בו שימוש פוליטי. עצם זה שדירות שנמכרו בהוזלה במחיר למשתכן היוו חלק משמעותי מכלל הדירות החדשות שנמכרו, גרם למדד הזה לרדת (6% מאז החלו לחשב אותו בסוף 2017), גם בזמן שהמדד הראשי של מחירי הדירות הורה על עליות מחיר. לא פלא שהיו שכינו את המדד הזה "מדד פוליטי", דבר שפפרמן דחה מכול וכול.

התחלות בנייה סופרים מהיסודות

עוד נושא שמפריע לניתוחי ההתפתחויות בענף הדיור הוא השוני בשיטות הספירה בין הלמ"ס לבין משרד השיכון, רשות המסים והכלכלנית הראשית באוצר.

פפרמן: "אנחנו מדווחים על מכירת דירות שקיבלו היתרי בנייה, בעוד שבאוצר מדווחים גם על דירות שנמכרו לפני ההיתר. אני לא יודע כמה פעמים ניסיתי להגיע איתם למצב של פרסום אחיד, ולהימנע ממצב של פרסומים שונים. אני מקווה שבקרוב זה ייפתר".