פסק דין של בית המשפט העליון מסכן את חברי קבוצות הרכישה

■ רקע: לרכישת זכות במקרקעין, כדירה יש ארבעה עמודים שעליהם עומד בניין העסקה כולו: החוזה החתום, תשלום התמורה, קבלת החזקה, רישום הזכויות על שם הרוכש.
בין מועד חתימת חוזה הרכישה לבין קבלת החזקה ורישום הזכויות, בדרך כלל קיים טווח זמן של כמה חודשים, ובטווח הזמן הזה יש להבטיח את זכות הרוכש מול בעל המקרקעין הרשום, שלא תיעשה שום עסקה נוגדת במקרקעין, וכאן נכנסת הערת האזהרה. על הערה זו להירשם בפנקס כראשונה ו"נקייה" כדי שכל שיירשם לאחריה יהיה נחות ממעמדה או אף יסורב רישום. בדרך כלל מעוכבים כספי התשלום של מעמד חתימת החוזה בנאמנות עד לרישום הערת האזהרה.

הערת האזהרה, אף כי אינה בדרגה של זכות קניינית בדירה, היא אחת ההגנות הטובות ביותר עבור הרוכשים. עד כדי כך, שבנקים רבים מתחשבים ומתייחסים לרישומה של הערת האזהרה לטובתם כבטוחה מספקת וכתנאי בבואם לתת משכנתה.

ברכישת דירה מיזם או מקבלן, אם לא ניתן לרשום הערת אזהרה, חייב המוכר ליתן לרוכש ערבות חוק מכר לפי חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. זאת, בתנאי שקדמה לכך הפקדה של תמורת המכירה לחשבון ייעודי של בנק המלווה את הפרויקט. אם הפרויקט ייכשל, יקבל הרוכש את הסכומים ששילם בחזרה או יקבל את הדירה בבניין שייבנה ע"י כונס נכסים מטעם הבנק.

בקבוצות רכישה, הרוכשים אינם "קונה" והמארגן אינו קבלן, ולכן אין להם ההגנה של הערת האזהרה במקרה של קריסה, אף אם שילמו את כלל התמורה עבור הנכס.

■ פסק הדין: במקרה של פירוק חברה ומינוי נאמן, יכול הנאמן או המפרק לבקש להיפטר מ"נכסים מכבידים". נכסים המעיבים על קופת הפירוק או ההסדר. בפס"ד שניתן לאחרונה בפרשת "דרך התאנה", בית המשפט העליון אישר לנאמן לבטל את הסכמי המכר עם הרוכשים, והורה לרשם המקרקעין למחוק את הערת האזהרה שהייתה רשומה לטובתם. כך, נותרו אותם רוכשים קירחים מכאן ומכאן. ללא זכות לנכס, ללא השבת התמורה ובלי לקבל דבר עבור השקעתם תוך שהם נדחקים לתחתית תור הנושים.

בקבוצות רכישה המצב חמור שבעתיים. מאז קריסת קבוצת ענבל אור, המחוקק החמיר את ההנחיות כדי להגן על חברי הקבוצה. אך פסק הדין מרעיד את הקרקע גם מההגנות הזעומות שעוד נותרו להם.

■ המשמעות: בימים אלה מתנהל הליך להקפאת הליכים בקבוצת אלדד פרי. במקרה זה, הרוכשים עצמם הוגדרו כיזמים, כמו בכל קבוצת רכישה, אך אלדד פרי הוגדר כ"יזם מארגן". מעין קומת ביניים בין רוכש "רגיל" בקבוצת רכישה ליזם "מלא", כמו חברת קבלן רגילה. כיזם מארגן, חלות עליו חובות נוספות מול הרוכשים לרבות ניהול כספי הפרויקט, הבטחת התמורה ששולמה ע"י הרוכשים לרבות באמצעות רישום הערת אזהרה לטובתם וכיו"ב. אך כאמור בפסיקה לעיל, ביהמ"ש החזיר את הרוכשים אל תחתית הרשימה והותיר אותם ללא הערת אזהרה, ובעצם - ללא שום הגנה.

ההשלכות הן עצומות ופוגעות בעיקרון ההסתמכות של הצדדים, לא רק עבור אותם רוכשים, שככל הנראה לא יזכו לראות את השקעתם, אלא גם עבור הרוכשים העתידיים. הבנקים, שעד כה ראו בהערת האזהרה בטוחה ראויה בבואם לתת משכנתה - יגדרו עצמם עוד יותר, ובעצם ישיתו במידה רבה על הרוכשים את הסיכון המשפטי במקרה של קריסת העסקה.

מקרה אלדד פרי מוכיח שוב, לצערנו, את הקושי במציאת דרך המלך באיזון האינטרסים של צדדים: מצד אחד הוא מבקש להגן על חברי קבוצת הרכישה שאינם יכולים לקבל ערבות בנקאית להשקעתם, ומצד שני שומט מתחת לרגליהם את ההגנה הכי טובה שהייתה להם.

ע"א 3937/19

הכותב ממשרד בן-יעקב, העוסק בתחום הנדל"ן