"אין ספק שיש משבר דיור חריף, והקורונה החריפה אותו"

"אין ספק שיש משבר דיור חריף - והקורונה החריפה אותו עוד יותר". כך אמרה עו"ד מיטל טויסטר-רוזנטל, שותפה במשרד עפר טויסטר ושות', בפאנל שנערך במסגרת ועידת גלובס לנדל"ן, שעסק בשאלה מהם האתגרים העסקיים והבירוקרטיים עימם מתמודדים יזמים בתחום ההתחדשות העירונית וכיצד אלה מכבידים על שוק הנדל"ן.

את הפאנל, שנערך תחת הכותרת "בפתח עשור של מגה התחדשות עירונית", הנחה עורך מדור הנדל"ן גיא ליברמן, השתתפו גם יו"ר הוותמ"ל וראש מנהל הפיתוח במשרד הפנים, אדית בר ופנינה אלה, מנהלת סקטור בנייה ונדל"ן בבנק מזרחי טפחות.

עו"ד טויסטר העריכה כי "המשבר יישאר ואין מחלוקת שאם לא נלמד להתייעל ולהשתפר דרמטית - אנו הולכים לקטסטרופה בכל מה שקושר להתחדשות עירונית, וזה בלי קשר לעניין המיגון או רעידות אדמה. יש יוזמות של משרד המשפטים אך הן נתקלות במחסומי הבירוקרטיה והפוליטיקה. נורא קשה להגיע לוודאות תכנונית. יש שינוי מדיניות תדירים בצורה לא סבירה".

עו"ד טויסטר-רוזנטל התייחסה לשאלה האם לעיריות יש נכונות לקדם פרויקטים של תמ"א 38, והשיבה כי הבעיה המשמעותית כיום היא ההתמשכות האינסופית של התהליכים הבירוקרטיים. לדבריה, "בשורה התחתונה, פרק הזמן שלוקח להתחדשות בתמ"א 38 או תוכניות אחרות הוא בלתי מתקבל על הדעת. להוציא היתר לוקח ארבע שנים כך שלקדם תוכנית שלמה עלול לקחת עשר שנים, או אפילו 15 שנים ויותר. זה לא פרופורציונלי למשבר שאנו נמצאים בו".

בתשובה לשאלה מה מניע את יזמי תמ"א 38 להמשיך ולפעול בתחום, השיבה עו"ד טויסטר-רוזנטל כי היא סבורה ש"היזמים החזקים יותר כבר לא שמים מגנטים, ודווקא מסננים את הפניות של הדיירים". וכי עדיין יש להם "תמריצים כלכליים, הרי תמ"א באה לעולם מתוך תפיסה שאם לא יכולים להדפיס כסף כדי לחזק את הבניינים מפני רעידות אדמה, אז נדפיס זכויות בנייה ונכניס את היזמים. החזקים מצליחים".

מנהלת סקטור בנייה ונדל"ן בבנק מזרחי טפחות, פנינה אלה, סיפרה כי "מערכת היחסים בין הדיירים, היזמים והבנק, עברה במשך השנים נורמליזציה". וכי כיום הכללים יותר ברורים. "היזמים מגיעים יותר בשלים. הדיירים יודעים כבר מה לדרוש והיזם יודע מה הוא יכול לבקש מהבנק, ומה לתת לבעלים. היותר קל להוציא עסקה כזו לפועל", אמרה.

יו"ר הוותמ"ל וראש מינהל הפיתוח במשרד הפנים, אדית בר התייחסה לשאלה שנגעה למדיניות הקצאת קרקע משלימה בפטור ממכרז, אמרה כי "חלק מהתוכניות הללו בהן דנה הוועדה בירושלים כמו מתחם הנורית בירושלים, לא היתה קמה בלי הקרקע המשלימה. זו תוכנית שעירית הקצתה שני מתחמים לטובתה וקידמה במשך שנים. משמעות הדבר שלאחת השכונות הכי מוחלשות לא היה לה שום סיכוי להגיע ולהיות מקודמת בהתחדשות עירונית בלי הקרקע המשלימה. לכן הביקורת לא רלוונטית. זה ארגז הכלים שלנו".

עו"ד טויסטר-רוזנטל הגיבה לדברים ואמרה כי "הוותמ"ל, זה תפקידו ולשם כך הוא נולד, הוא ממוסדות התכנון היעילים ביותר שיש. רוב היזמים יעדיפו לקדם תוכניות בוותמ"ל אבל הוא לא היחיד, גם המועצה המחוזית תל אביב בהחלט יעילה. עם זאת בנושא קרקע משלימה, נצטרך למצוא פתרון אחר או לשפר את הקיים משום שהיום רוב היזמים רואים קרקע משלימה ובורחים. הרעיון נהדר אבל הבירוקרטיה מנצחת. האנרגיה שמושקעת בזה לעומת אחוז המקרים שזה לא מצליח גורם ליזמים להירתע מהפרויקטים האלה".

יו"ר הוותמ"ל וראש מנהל הפיתוח במשרד הפנים, אדית בר, התייחסה לשינוי שעוברת הוועדה ואמרה כי "האתגר המרכזי שלנו כממשלה זה לייצר ודאות. מצד שני אתם לא רוצים ממשלה מקובעת שאם היא החליטה על מדיניות כלשהי היא ממשיכה בה ולא מתאימה את עצמה, ראה ערך קורונה או אי ודאות עולמית בדברים אחרים".

לדברי בר, "האתגר האמיתי הוא להתאים את עצמך למציאות המשתנה. המטרה היא לייצר מדיניות חדשה. אם בעבר התמקדנו בעיקר במתחמים אסטרטגיים, כבר ב-2017 עבר תיקון חקיקה שאפשר להיכנס לתחום ההתחדשות העירונית".

***גילוי מלא: האירוע נערך בשיתוף בנק מזרחי טפחות ובחסות התאחדות בוני הארץ, רני צים, בומברדייה, סימנס ורכבת ישראל.