חיפה הגבילה את התמורות בפינוי בינוי, המחוזי ביטל את החלטת העירייה

שופט ביהמ"ש המחוזי בחיפה נאסר ג’השאן ביטל אתמול את תוקף מסמך המדיניות של עיריית חיפה לקביעת תמורות (שטח התוספת לדירות החדשות) בתוכניות להתחדשות עירונית במיזמי פינוי בינוי, שפורסם בתחילת השנה האחרונה. קשה להפריז בחשיבותו של מהלך זה, שהקפיא את הניסיון של עיריית חיפה לייצר רגולציה בתחום ופותח מחדש את המו"מ בין בעלי דירות ליזמים על היקף התמורות.

רקע: "ראינו שיש קבלני חתימות"

ב-4.2.20 התקיימה במועצת העיר חיפה הצבעה על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעניין עדכון מדיניות ההתחדשות העירונית. בישיבה נקבעה מדיניות חדשה אשר מגבילה, בין השאר, את התוספת לדירות הוותיקות לשטח של 12.5 מ"ר, למעט מקרים שבהם יש הכרזה מקדמית למתחם, או פרויקט שנדון בוועדה, או מתחמים שבהם חתמו 40% מהדיירים על הסכמים סופיים.

בהחלטה נקבע כי המדיניות תכנס לתוקף ב-19.3.20, 45 ימים מיום אישור המדיניות במליאת הוועדה המקומית לתכנון.

בשיחה שערכנו לרגל אישור מסמך המדיניות עם אדריכל אריאל ווטרמן, מהנדס העיר חיפה, הוא הסביר כי "ראינו שיש תופעה של קבלני חתימות שמבטיחים הבטחות ומחתימים דיירים תמימים על תמורות כמו שטח דירה כפול, בלי שום מגבלה. הבנו שהם בעצם גורמים להקפאה כי לא יהיה אפשר לממש את ההבטחות".

כנגד מסמך המדיניות הוגשה עתירה על ידי עמותת "שומרי הסף התנועה להגנת ערכי שלטון החוק", על ידי חברה יזמית בשם "שובל מתחמי מגורים" ועל ידי עוד שני פרטיים. העותרים דרשו לבטל את מסמך המדיניות בשל אי-פרסום מסמך המדיניות ברשומות, וגם, בגלל אי-פרסום מסמך המדיניות ל"הערות הציבור" בטרם אישורו.

ההחלטה: לא הייתה תשתית מספיקה

ביהמ"ש הכריע כי מסמך המדיניות דינו להתבטל מכיוון שלא נעשה לפני קבלתו מהלך של שיתוף הציבור (הוא לא פורסם ל "הערות הציבור"). וגם, בגלל שהעירייה לא דאגה שתהיה בפניה, טרם אימוץ מסמך המדיניות, תשתית עובדתית מספיקה והכרחית לקבלתו.
ביהמ"ש קבע כי הזמנת עמדת הציבור והערותיו הייתה מאפשרת לרשות התכנונית לקבל מידע שייתכן שהיה מביא את המוסד התכנוני להגיע למסקנה כי קיים קשר בין התמורה לבין ההיתכנות הכלכלית של פרויקטים שכאלו.

בין היתר קובע השופט ג’השאן כי אין מקום להתייחס לכל שכונות העיר חיפה באופן אחיד: "היה על הוועדה לקבל נתונים שיאפשרו לה לקבוע כי התמורה שנקבעה על ידי הרשות הממשלתית הולמת את העיר חיפה על כל שכונותיה, וכי אין בקביעת תמורה אחידה אגב הגבלת שיקול הדעת של הוועדה, כדי להביא לכך שפרויקטים בשכונות מסוימות יהפכו להיות לבלתי כדאיים".

בית המשפט הדגיש את כובד משקלן של הוראות מסמך המדיניות, וציין כי הן "הוראות קשיחות" המגבילות משמעותית את שיקול הדעת של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה: "עמדנו על כך שמכפיל הציפוף והתמורה שתינתן לדייר יכולות להכריע את גורל ההתחדשות העירונית. חיפה אינה עשויה מקשה אחת, ואף בתוך השכונה האחת קיימים רחובות בעלי אופי שונה. קביעת האחדה, אגב החלשת שיקול הדעת, מבלי לשמוע את עמדת הציבור, לרבות היזמים, בנושא בעל אופי תכנוני שיש בו כדי להשפיע על גורל ההתחדשות העירונית בשכונות עד לאישור תוכנית אב, היא בלתי סבירה בעיניי".

תגובות: "להחלטה יש משמעויות בכל הארץ"

עו"ד ואדריכל ליאור דץ הוא העומד מאחורי עמותת "שומרי הסף", יחד עם עו"ד אורי שילה, ומייצג גם תושבים מרחוב רוטשילד בשכונת קריית אליעזר שעתרו נגד מסמך המדיניות: "ההחלטה הזו חורגת מביטול מסמך המדיניות של חיפה. יש לה משמעויות בכלל הארץ. בהרבה מקומות בישראל אושרו מסמכים דומים ובאותו אופן. כך בנתניה, רמת גן, בת ים, תל אביב, ירושלים. מסמכי המדיניות האלה קבעו מדד מגביל אחיד של 12.5 מ"ר. להבנתנו, המדד הזה עוזר בעיקר לקבלנים ויזמים ומצמצם את כוח המיקוח של האוכלוסיות המוחלשות ביותר. הם רצו לתת אחידות כדי שלא יהיה מו"מ עם התושבים.

"השופט קובע כי לא יכול להיות שווי תמורה אחיד לכל מדינת ישראל. לפי הפסיקה, שחלה לכאורה רק על אזור חיפה, יש עילה לבקש לפסול את כל מסמכי המדיניות בארץ".

עו"ד יוסי מילר, שותף מייסד במילר ושות’ עורכי דין המתמחה בנדל"ן, אומר לגלובס: "הוועדה המקומית ועיריית חיפה צריכות עכשיו לעשות חישוב מסלול מחדש ולהתחיל את תהליך גיבוש המדיניות משלב א’. לעשות שיתוף ציבור ולהעמיק משמעותית את הבסיס המקצועי הרלוונטי למדיניות זו. ורק אח"כ להכריע איזה מדיניות התחדשות עירונית תחול בעיר חיפה". מילר מוסיף כי סביר שעיריית חיפה תערער וייתכן כי ביהמ"ש העליון יקבל את הערעור ויבטל את פסה"ד.

מעיריית חיפה נמסר: "העירייה לומדת את פסק הדין".

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "אנו מייחסים חשיבות רבה למדיניות ברורה ושקופה, שעל פיה יכולים בעלי דירות ויזמים לכלכל את צעדיהם. במהלך גיבוש המדיניות אכן חשוב לשמוע את הערות הציבור ולבחון אותן. במהלך שנים ארוכות של עבודה משותפת עם עיריית חיפה נחשפנו לעבודה סדורה ויסודית, ולמיטב ידיעתנו כך נעשה גם בגיבוש מסמכי המדיניות הנוגעים לתמורות לדיירים, שהסתמכו במידה רבה על מסמך המדיניות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

"אנו מצרים על כך שלא נעשה הליך של שיתוף ציבור, כפי שבדרך כלל עיריית חיפה נוהגת לעשות".