של מי השטח הזה: המאבק על זכות הציבור בשטחים הפרטיים בת"א מתחמם, ככה העירייה מתכננת לפתור אותו

"שנת הקורונה חידדה את הצורך של התושבים במרחבים עירוניים פתוחים. כל כיכר או גינה קטנה בעיר הפכו למוקד של ישיבה חברתית ומקום מפגש, בטח כאשר בתי קפה ומסעדות סגורים", אומרת עו"ד שלי דביר, חברת מועצת עיריית תל אביב מסיעת רוב העיר. "אפשר לראות שהציבור 'גילה' ועושה שימוש בכל שטח עירוני פתוח".

דביר, המכהנת גם כיו"ר ועדת השקיפות העירונית, הודיעה לאחרונה שהדיון הבא של הוועדה יוקדש לנושא של סימון שטחים שבהם רשומה זיקת הנאה לטובת הציבור, כדי שהציבור יידע על השטחים שעומדים לרשותו.

בשנים האחרונות מקבלים יותר ויותר פרויקטים יזמיים תוספת זכויות בנייה בתמורה למטלות ציבוריות שקשורות לזכות השימוש של הציבור הרחב בפרויקט. ככה זה בפרויקט גבעת אנדרומדה, שבימים אלה בנייתו נשלמת, במגדל בשדרות רוטשילד 22, שהלובי שלו אמור להיות פתוח לטובת הציבור, באזור המעבר המגונן שבין המושבה האמריקאית למתחם נגה וגם במעבר בין רחוב קרליבך והחשמונאים דרך קניון TLV.

לדברי דביר, "עכשיו מתחדד הצורך לקדם טיפול מוסדר של העניין. ציבור לא יכול להשתמש בשטחים שהוא לא יודע שיש לו זכות שימוש בהם. יש היום מקומות שיש בהם זיקות הנאה לציבור, שאף אחד לא יודע עליהם כי בעל אינטרס (ולרוב זה היזם או דיירים שרכשו ממנו) ולא רוצים שהציבור 'יסתובב להם בין הרגליים'. אני כבר לא מדברת על המקרים החריגים שבהם אפילו שמו בהם שערים וגדרות שמונעים כניסה".

סגנית ראש העיר ת"א מיטל להבי, מסיעת מרצ, פועלת בנושא מאז שנת 2006: "זיקת הנאה הפכה לאחרונה להיות מקובל בכל פרויקט בנייה רציני בעיר. בין אם מדובר במעבר, מדרכה רחבה, גינה או לובי. יש מקומות שבהם מדובר בזיקה שמוגבלת רק למעבר ואסורה לשהייה, באחרים מדובר בשהייה רק בשעות מסוימות.

 גבעת אנדרומדה ביפו. מטלה ציבורית של היזם / צילום: שלומי יוסף

"הבעיה לאורך השנים היא שאין מיפוי של זיקות ההנאה ואין בקרה ופיקוח להבטחת זכות השימוש של הציבור בשטחים האלה, וכך, במהלך הזמן, יש התפוגגות בסטטוס של השטחים האלה מכוח זה שאין עין ציבורית עליהם. הקורונה בכלל הקשתה על העניין. כי מה קורה עם ציר שסומן כציר הליכה ראשי בתוך קניון שסגור עכשיו?"

 מיטל להבי / צילום: איל יצהר

"תחזוקה יקרה"

להבי מבהירה שיש צורך דחוף לפעול בעניין: "צריך מיפוי, כדי שהציבור יידע איפה יש לו זכויות, וצריך בקרה ופיקוח עירוני כדי לשמור על זכויות הציבור וכדי להגדיר את סוגי זיקות ההנאה".

איך מחליטים איזה שטח יישאר לטובת התושבים? להבי: "שאלת השאלות היא התועלת של זיקות ההנאה לעיר. היזם אמנם מקבל זכויות בנייה, אבל האם באמת זה תורם לסביבה ולדיירים שגרים בבניין? בדרך-כלל זיקת ההנאה משיתה עלויות תחזוקה גבוהות ומעלה את יוקר הדיור. מה שמתאים ב-TLV לא יתאים בהכרח ביפו ג'".

דביר: "בעיה נוספת שאני מזהה היא מי קובע מה יהיה האפיון שלה? מה הכי משרת נכון את צורכי השכונה והציבור? כרגע אם יזם ירצה להקצות את כל השטח לגינת קוצים או אפילו לבריכת נוי ענקית - מי קבע שזה הצורך המתאים לשכונה? אולי צריכים שם להיות ספסלים לקשישים או מתקני כושר? במקומות אחרים אולי מתאימה עגלת קפה?

"עניין נוסף הוא לבחון מה התקופות הראויות לשימוש ייחודי בזיקות הנאה. אולי היום מתאים להעניק לגלריה או למוסד תרבות ועוד שנתיים הצורך של השכונה הוא מועדון לצעירים או לקשישים? זה נכס ציבורי ולכן צריך שתישאר גמישות עם הענקה שלו באיזון נכון למול תקופת ודאות שכל גוף חייב לתפקוד תקין".

איך זה עובד בעולם

האדריכלית ליאת אייזן, מתכננת ערים (אוניברסיטת קולומביה) ודוקטורנטית לכלכלה עירונית ומדיניות ציבורית באוניברסיטת ניו סקול בניו יורק, היא היום מהנדסת מבשרת ציון. היא מסיימת בימים אלה את עבודת הדוקטורט שלה העוסקת בקידום התמריצים לפיתוח עירוני ומשווה בין תל אביב לניו יורק. אייזן מספרת שבניו יורק יש כמה סוגי תמריצים ליזמים, למשל, הקלות במס תמורת שילוב דיור בר-השגה בפרויקטי מגורים או בנייה ירוקה, או החל משנת 1961, אחוזי בנייה תמורת הקמת שטחי ציבור פתוחים או סגורים (pops). התמריצים קבועים וגלויים.

 ליאת אייזן / צילום: איתן ריליקס

לדבריה, מנגנון ה-pops היה פופולרי מאוד בניו יורק, בעיקר עד 2009. משנה זו התחילה העירייה להציב דרישות מחמירות יותר שהפכו את המנגנון לפחות כדאי ליזמים.

"המצב הקיים היום בארץ הוא שחברות אחזקה או הבעלים של הקרקע מגדירים את כללי ההתנהגות והשימוש במרחבים אלו ובכך מרחיקים את הציבור.

"צריך מנגנון הכולל הנחיות מרחביות המגדירות באופן ברור את החוקים והרגולציות במרחבים כאלה. עיריית ניו יורק למשל השכילה ופיתחה מערכת שלמה של דרישות ואכיפה אשר הפכו את ה-pops ממקומות שוממים למרחבים תוססים ומגוונים המזמינים את הציבור.

"הייתי ממליצה לעיריית תל אביב לגבש תוכנית כוללת לשפ"פים (שטחים פרטיים פתוחים) בזיקות הנאה אשר תתבסס על מחקר ולמידה מערים אחרות בעולם. תוכנית זו תכלול בין היתר גיבוש מדיניות והנחיות משותפות לכל ה-pops בתל אביב, המגדירות דרישות למקומות ישיבה, מתקני שתייה, צמחייה, צל וכדומה".

תגובת עיריית ת"א: "שטח פרטי פתוח (שפ"פ) עם זיקת הנאה ניתן להגדיר בשתי דרכים; ייעוד בתשריט והערה בתקנון. לשפ"פ שמוגדר מתוקף הערה בתקנון, לא קיים מיפוי. באשר לשטחים פתוחים פרטיים המוגדרים בתשריט, העירייה עורכת בימים אלה תהליך מיפוי עבורם".

זיקת הנאה: זכות קניינית לאדם או לישות להשתמש במקרקעין הנמצאים בבעלותו של אדם אחר. כך למשל רשומה זיקת הנאה על מעבר בין בניינים, הנמצא בבעלות הדיירים אך אחרים יכולים להשתמש בו.