דירה במתנה לילדים לצורכי מס: מה צריך לעשות כדי להימנע מהפתעות

לפני כשנה הכריע בית המשפט בנצרת במחלוקת בין רשות המסים ובין בני הזוג נגה וחיים שמרת, שהעבירו בית בכורזים במתנה לאמה של האישה חודש לפני שנפטרה. בני הזוג העבירו לאם את הבעלות ביום האחרון שבו יכלו למכור את הבית כדי לשלם על הבית החדש שרכשו מס רכישה מופחת, כבעלי דירה יחידה. באותו מעמד, חתמה האם על צוואה, שבמסגרתה הורישה לבני הזוג את הבית שקיבלה מהם במתנה. לאחר כחודש נפטרה האם. בית המשפט קבע כי מדובר בעסקה מלאכותית שנעשתה כדי לשלם מס רכישה מופחת.

העברת דירה במתנה לילדים או לקרוב משפחה היא תכנון מס שכיח: ברכישת דירה להשקעה משלמים לפחות 5% מס רכישה, במדרגות מס עולות ככל שהנכס יקר יותר, וכשזו אינה הדירה היחידה אין פטור ממס שבח. לעומת זאת, בעסקת מתנה משלמים רק שליש ממס הרכישה, שעשוי להגיע למאות אלפי שקלים.

אבל לדברי עו"ד ונוטריונית גילי קרנות-עזריה, "העסקה הזאת היא מקור לחיובים לא מתוכננים רבים במס, וכשאתם חושבים שסידרתם הכול, פתאום מגיע לכם חיוב של 200 אלף שקל". אז האם כדאי לבצע עסקה כזו ואיך עושים את זה נכון?

מי נחשב קרוב שמזכה בהנחה או בפטור ממס?

לעניין מס שבח: קרוב הוא בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה. אח או אחות נחשבים לקרובים רק לגבי נכסים שקיבלו במתנה או בירושה. "זה תיקון מהשנים האחרונות ולא כולם מעודכנים", מציינת קרנות-עזריה.

לעניין מס רכישה: קרוב הוא בן זוג, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות. כך למשל, אומרת קרנות-עזריה, ביהמ"ש קבע שבני זוג שנתנו את הדירה שלהם במתנה להורי הבעל כדי לקנות דירה נוספת בפטור ממס, חויבו במס רכישה משום שהכלה אינה קרובת משפחה לפי החוק ולכן אינה יכולה להעביר את הדירה בפטור ממס.

האם ניתן למכור מיד דירה שניתנה במתנה?

לא - יש תקופת צינון שנועדה למנוע תכנוני מס. "חשוב לדעת שבדירות מתנה יש תקופת צינון: תקופה של שלוש שנים אם גרים בדירה, וארבע שנים אם לא גרים בדירה, שבמהלכן לא נוכל למכור את הדירה שקיבלנו בפטור ממס שבח". לכן, לפני שניתן דירה במתנה נבחן אם יש כוונה למכור אותה בקרוב.

האם הצד שמקבל דירה עלול להיפגע?

"לפעמים במעשה התמים הזה, לרשום מתנה על שם הילדים או לתת לילדים במתנה דירה שלנו", אומרת קרנות-עזריה, "אנחנו יכולים למנוע מהילדים שלנו הטבות, כמו השתתפות במכרזי מחיר למשתכן או דיור במחיר מופחת. "זה הפתיע הרבה הורים שנתנו דירה לילדים", היא מספרת.

"עוד דבר שאנחנו לא חושבים עליו הוא שבדרך כלל מדובר בילדים בשנות העשרים לחייהם. ברגע שייכנסו לחייהם בני זוג, נצטרך לבקש מהם לעשות הסכם ממון, כדי שבמקרה של פרידה הדירה שעבדנו כל החיים כדי לקנות להם, לא תעבור בחלקה לידי בן הזוג לשעבר. כדאי לחשוב על זה מראש".

מהו מבחן השליטה של רשות המסים?

"בעבר הורים שהיו עושים הסכם מתנה היו רושמים הערת אזהרה בטאבו שרק הם יכולים למכור, ודמי השכירות מהדירה עברו אליהם", אומרת קרנות-עזריה. "כיום רשות המסים עצרה את החגיגה והיא מסתכלת על מבחן השליטה, כדי לבחון מי הבעלים האמיתיים בנכס. הגיעו אליי כמה מקרים של אנשים שביצעו עסקאות מתנה שרשות המסים קבעה שהן בכלל לא עסקאות מתנה, והוציאה חיוב במס.

"כך ששימו לב, היום לא ניתן לרשום הערת אזהרה על הנכס, לעשות ייפוי כוח בלתי חוזר, להחליט שהילד לא יכול למכור את הדירה ושאתם ממשיכים לקבל את השכירות. כל הדברים האלה משאירים את השליטה אצלכם, ולא מהווים עסקת מתנה אמיתית מבחינת רשות המסים".

מה עם עזרה כספית לצורך רכישת דירה?

גם כשנותנים לילדים כסף לרכישת דירה, עשויה להיות חבות מס. דירה שלפחות 50% משוויה התקבלו במתנה, מוגדרת דירת מתנה. "הגיע אליי לקוח שמכר דירה אחרי שהחזיק בה 18 חודשים, כנדרש בחוק, ורשות המסים הוציאה לו חיוב במס שבח", מספרת קרנות-עזריה. "בבירור התברר שהוריו שילמו על הדירה, לכן רשות המסים ראתה בדירה דירת מתנה, הם גם ביקשו תדפיסי חשבון בנק, שם התברר שהשכירות גם הופקדה להורים, והיה חיוב עצום במס שבח. אפשר למנוע את זה בתכנון מראש".