הורשת נדל"ן: המדריך שיעזור לכם לעשות את זה נכון

לאחרונה פורסמו פרטי צוואתו של מיכאל שטראוס, אשר הוריש לילדיו נכסים רבים, ביניהם נדל"ן. ישנן כמה נקודות שחשוב שמצווה (עורך הצוואה) אשר מעוניין להוריש נכסי נדל"ן יהיה ער אליהן.

שלטון היד המתה: לקבוע תנאים להורשה

חוק הירושה בארץ מאפשר למצווה לשלוט ברכושו, כלומר לתת הוראות באשר לנכסים שהוא מוריש גם לאחר מותו. כאשר חושבים על צוואה - נהוג לחשוב שהיא קובעת את זהות היורשים, ואולם, מצווה אינו מוגבל להוראה בצוואתו אך ורק לגבי היורש או היורשים, אלא יכול לכתוב בצוואתו גם תנאים לגבי ההורשה.

לדוגמה, המצווה יכול לקבוע יורש במקום יורש: הראשון יורש את הנכס, ואולם אם לא יוכל לרשת מסיבות שונות (כגון, נפטר לפני המצווה, הסתלק מהעיזבון, נמצא פסול לרשת וכדומה), יזכה יורש אחר חלופי במקומו שנקבע בצוואה.

המצווה יכול עוד לקבוע יורש אחר יורש: האחד שיירש את נכסי הנדל"ן, והשני יירש אחרי היורש הראשון - במות הראשון או בהתקיים תנאי הכתוב בצוואה או במועד שנקבע בצוואה, לפי המוקדם ביניהם.

המצווה אף יכול לקבוע אדם שיירש את נכס הנדל"ן רק בהתקיים תנאי הקבוע בצוואה. לדוגמה, לצוות לילדים רק כאשר מגיע כל אחד מהילדים לגיל מסוים, רק בעת חתונה, רק לאחר השלמת תואר אקדמי ועוד. אם לא התקיים התנאי עד מות המצווה, ימונה מנהל עיזבון אשר ינהל את הרכוש על פי הוראות הצוואה עד להתקיימות התנאי.

נוסף לכך, יכול המצווה לצוות נכס נדל"ן ליורש תחת תנאי אשר יהיה חייב לעמוד בו. כך לדוגמה, מצווה יכול לקבוע בצוואה שיורש הנכס יהיה חייב להשתמש בו באופן אישי ולא להעמיד אותו למכירה או להעבירו במתנה. אם הוא מפר את התנאי, הוא מאבד את בעלותו בנכס והנכס עובר לפי הוראות הצוואה.

באופן זה אפשר להבטיח את רצונו של המצווה - לדוגמה שרכוש משפחתי יעבור מהילדים לנכדים (ולא לבנות זוג), ניתן לחייב ילדים לחתום על הסכמי ממון עם בני או זוג על מנת לרשת נכסי נדל"ן, ניתן למנות מנהלי עיזבון אשר ינהלו את עיזבונם של קטינים עד הגיעם לגיל בגרות או אף מאוחר מכך על מנת למנוע מההורה השני של הקטין (בעיקר במקרים של זוג פרוד או גרוש) לשלוט ברכוש ולנהלו עבור הקטין, ועוד.

כאשר ניתנות הוראות מעין אלו בהקשר לנדל"ן, הן מובילות אף לרישום הערות אצל רשם המקרקעין, באופן המבטיח כי גם צדדי ג’ יהיו מודעים לקיום הגבלה.

צוואה הדדית: רצון משותף לבני זוג

הערה נוספת שאפשר לרשום לגבי נכס נדל"ן היא הערה בדבר צוואה הדדית. בני זוג יכולים לערוך יחד, האחד תוך הסתמכות על צוואתו של האחר, צוואה משותפת, שהיא מעין הסכם, והיא ה"הסכם" היחיד החוקי שמותר למצווה לעשות באשר לעיזבונו. עריכת צוואה הדדית מבטיחה כי הרצון המשותף לבני הזוג יקוים גם לאחר פטירת מי מהם.
אמנם, צוואה הדדית אינה הרמטית - ובני זוג יכולים לשנותה - בחיי שניהם, במשלוח הודעה האחד למשנהו, ולאחר מות הראשון, תוך הסתלקות מהעיזבון או החזרת מה שהתקבל מהעיזבון - ועדיין, תוך שימוש בצוואה הדדית ובפרט יחד עם ההוראות שהובאו לעיל, ניתן להבטיח את קיום רצון המצווה לאחר פטירתו.

כך בצוואה הדדית יכולים בני זוג לאפשר האחד למשנהו להמשיך להתגורר בנכס משותף, או אף להשכיר אותו ולהשתמש בדמי השכירות, עד אחרית ימיו ושנותיו של השני, ובמקביל, ליתן הוראות באשר להורשה.

צוואה מעין זו מבטיחה שהיורשים לא יוכלו לפנות את בן הזוג, ואף מבטיחה שבן הזוג לא יוכל לעשות בנכס כבשלו בלי להבטיח את הנכס ליורשים העתידיים.

נדל"ן בחו"ל: ללמוד את החוקים המקומיים

חוק הירושה בישראל קובע כי על הירושה יחול דין מושבו של המוריש בשעת מותו, ואולם אחד החריגים הם נכסי מקרקעין - אשר לעתים עוברים בירושה לפי דין מקום הימצאם בלבד, ולגביהם יחול אותו דין. המשמעות היא שכאשר יש נדל"ן בחו"ל, בטרם עריכת צוואה בארץ, חשוב להתייעץ בעורך דין הבקיא בדין המדינה שבה מצוי הנכס הרלוונטי, וזאת משתי סיבות: ראשית, חלק מהמדינות קובעות כי צוואות שנערכו לפי דין זר (שאינו דין המדינה שבה מצוי הנכס) לא מחייבות לגבי נכסי נדל"ן המצויים בשטחן.
לכן ייתכן כי יהא על המצווה לערוך צוואה נפרדת בהתאם לחוקי אותה מדינה, או לתרגם את צוואתו בארץ לשפה הרלוונטית.

כמו כן, ישנן מדינות המחייבות הורשה לבת זוג או לצאצאים. בצרפת לדוגמה, אחוזים מהירושה מובטחים לילדים. המצווה אינו יכול לצוות את רכושו כפי רצונו, אלא הדין הצרפתי מגן על ילדיו, ומחייב את המצווה להוריש חלק מעיזבונו לילדיו. רק את היתרה לאחר החלוקה המובטחת לילדים - רשאי המצווה להוריש כרצונו. המשמעות היא כי לגבי נדל"ן בחו"ל ייתכן שישנם יורשים שונים מאלו שלהם המצווה תכנן להוריש, ובהתאם ייתכן שהוא ירצה לשנות את צוואתו לגבי הרכוש בארץ על מנת להתאימה.

כיום לגבי נדל"ן המצוי במדינות החברות באיחוד האירופי ונוכח הסדר האיחוד האירופי 650/2012 יכול מצווה להתגבר על תנאים אלו על ידי עריכת צוואה שבמסגרתה מחיל המצווה על רכושו את חוקי מדינה שאינה חברה באיחוד האירופי (לדוגמה ישראל), כל עוד למצווה אזרחות של אותה מדינה (אזרחות ישראלית). בכך יכול הוא להתגבר על האמור לעיל לגבי נכסי נדל"ן אשר מצויים במדינות החברות באיחוד.

הסכם בין יורשים: נכסים ליורשים מסוימים

פעמים רבות מצווים מחלקים את עיזבונם באחוזים בין היורשים שלהם הם מעוניינים לצוות. כאשר ישנם כמה נכסי נדל"ן, כל יורש זוכה באחוז מסוים מכלל הנכסים, ולדבר זה משמעויות מס.

נוכח זאת, המצווה יכול לעשות אחד משניים: ראשית, להחליט בחייו לחלק את רכושו בין יורשים שלא לפי אחוזים, אלא לצוות נכסים ספציפיים לזוכים ספציפיים, תוך עריכת איזון באמצעות רכוש נוסף. לחלופין, מצווה יכול לכתוב בצוואתו המלצה ליורשיו לנסות ולהגיע להסכמות בדבר אופן חלוקת העיזבון ביניהם בטרם חלוקת העיזבון.

הסכמות אלו, כל עוד הן נעשות מתוך רכוש העיזבון בלבד ובטרם חולק העיזבון - גוברות על הצוואה ומונעות היבטי מיסוי.

כך לדוגמה, במקרה שבו יש למצווה שני ילדים ושני נכסי נדל"ן, במקום שכל ילד יזכה בחצי דירה פעמיים, יכול כל ילד לזכות בדירה שלמה - העברה זו בין הילדים, כל עוד נעשתה בטרם חלוקת העיזבון, תהא פטורה ממס, ואת איזון שווי הנכסים ניתן לעשות מתוך כספי העיזבון.

הכותבים הם מומחים לדיני משפחה במשרד סידי עורכי דין