מתאימה למשקיעים? כמה שווה הפוטנציאל של דירה להריסה

"דירה מתאימה להשקעה" הוא תואר המוצמד לעתים קרובות לדירות המיועדות לעבור תהליך של התחדשות עירונית: דירות ישנות, בבניינים נמוכים יחסית, או בבנייני שיכון ישנים הסמוכים לשכונות חדשות. ההבטחה היא שתמורת פרמיה קטנה על השווי הנוכחי של הדירה, אפשר לרכוש נכס שערכו צפוי לעלות בעתיד. השאלה היא עד כמה העתיד הזוהר של הבניין המתפורר קרוב או רחוק - ועד כמה קטנה הפרמיה.

אם מדובר בפרויקט של פינוי בינוי, שבמסגרתו הבעלים עתיד להפוך לבעלי דירה במגדל מגורים חדש לגמרי, מדובר בקפיצת ערך משמעותית. התוספת צנועה יותר במקרה של דירה בפרויקט של תמ"א 38/1. לדברי חיים מסילתי יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, בעלי הדירות הישנות כבר לא מציעים למכירה את דירתם במחיר שוק "רגילים" אלא מגלמים את פוטנציאל ההתחדשות שהולך ועולה ככל ששלבי התכנון מתקדמים.

 חיים מסילתי. "המוכרים מגלמים את הפוטנציאל" / צילום: איל יצהר

1. בכמה יעלה ערך הדירה הישנה שהולכת להריסה?

האם העסקאות האלה משתלמות? לא תמיד. אלמנט חוסר הוודאות באשר לזמן שבו יתממש הפוטנציאל, אם בכלל, הוא קריטי, ויש להביא אותו בחשבון. גם לעיתוי הקנייה יש השפעה מכרעת. כך למשל, לפי דוגמה שמביא מסילתי, ברחוב לוי אשכול 77-79 בקריית אונו נמכרו בשנים 2013-2012 דירות 3 חדרים בכ-1.1 מיליון שקל בשכונה המיועדת להתחדשות במסגרת פרויקט של מצלאוי. בשנת 2015 אותן דירות נמכרו סביב 1.35 מיליון שקל. היום נמכרות שם כבר דירות ארבעה חדרים חדשות במחירים ממוצעים של כ-2.4 מיליון שקל. דירות יד שנייה ישנות שטרם עברו התחדשות באותו רחוב נמכרות ב-1.8 מיליון שקל.

כך גם ברחוב צה"ל 66 בפתח תקווה, שם נמכרה ב־2012 דירת 3 חדרים ישנה בכמיליון שקל, בשנים 2015-2017 המחירים עלו לכ-1.3 מיליון שקל וכיום דירות 4 חדרים בפרויקט החדש נמכרות ב-1.9 מיליון שקל.

מה צריך לבדוק? לדברי מסילתי, יש להתייחס לכמה פרמטרים: אלמנט הסיכון, מועד מסירת הדירה, מצב הדירה ואפשרויות המימון.

■ אלמנט הסיכון: לעתים הבעלים של הדירה כבר ניהלו מו"מ עם קבלן על פרויקט של פינוי בינוי או תמ"א 38, אבל מהדיבורים ועד היציאה לדרך יכול לחלוף זמן רב. חשוב מאוד לברר את המצב התכנוני של הנכס באמצעות איש מקצוע, משום גם דירה שמיועדת להריסה יכולה להיות רחוקה מאוד מהריסה. כך למשל ברחוב ארלוזורוב בפתח תקווה מדובר כבר יותר מעשור על התחדשות אבל הפרויקט לא מתקדם בגלל חסמים תחבורתיים.

 ■ מועד המסירה: התשואה השנתית הממוצעת על דירה היא 3%, אז כאשר קונים דירה בפרויקט המיועד להתחדשות שמועד המסירה שלה הוא בעוד שבע שנים יש להכפיל את הפסד התשואה במספר השנים ולהפחית ממחיר הדירה החדשה. לכך יש להוסיף את אלמנט הסיכון בעוד 2%-3% בשנה כפול מספר השנים. לדוגמה, אם היום מציעים למכירה דירה ישנה באזור מתחדש שבו דירה חדשה נמכרת ב־ 2 מיליון שקל ומעריכים שהפרויקט יסתיים תוך חמש שנים, מומלץ לא לשלם יותר מ- 1.425 מיליון שקל עבור הדירה הישנה.

■ מצב הדירה הישנה: עד שהפרויקט ייצא לדרך: האם ניתן להשכיר אותה ללא שיפוץ ואיזה שכר דירה ניתן לקבל עבורה.

■ המימון: "נכון שדירה באזור המיועד להתחדשות יקרה יותר, אולם הבנקים לצורך מתן המשכנתה לא מביאים בחשבון את הפוטנציאל. ומשקיע שרוכש דירה במחיר השוק יכול לגלות שהבנק מעריך אותה במאות אלפי שקלים פחות והוא יידרש להשלים את ההון העצמי", אומר מסילתי.

  

2. האם דירות חדשות בפינוי בינוי יהיו זולות יותר?

האם דירות חדשות בפרויקט של פינוי בינוי יהיו זולות יותר? ברוב המכריע של המקרים אכן יהיה כך, משום שבדרך כלל הם ממוקמות באזורים ישנים. לדברי מסילתי, ככל שהפרויקט יתקדם וכל השכונה תתחדש מחירי הדירות יעלו. כך לדברי מסילתי, בפרויקט הפינוי הבינוי הראשון בתל אביב בשכונת נווה שרת נמכרו הדירות הראשונות בשנת 2011 ב-1.6 מיליון שקל וכיום הדירות החדשות בשכונה נמכרות סביב 2.5 מיליון שקל - עליית ערך של כ-1 מיליון שקל בעשור. על פי ניתוח נתוני רשות המסים בשכונת נווה שרת ,המחירים הממוצעים עלו ב-5 השנים האחרונות ב-22% בעוד שבתל אביב כולה עלו ב-12%. לדברי מסילתי, יש היום הרבה שכונות בארץ שבהן צפוי הליך דומה, יד אליהו בתל אביב, רמת השקמה ברמת גן, שכונת מורשה ברמת השרון שכונת יוספטל בבת ים, קריית היובל בירושלים ועוד.

ומה לגבי בניינים בודדים באזורים מבוקשים שעוברים חיזוק ומתרחבים בדירות חדשות? לדברי מנהלת סוכנות התיווך דיור פלוס ברחובות, גלי אפל קסטל, ברחוב קנדלר בעיר נמכרו לאחרונה הדירות האחרונות בפרויקט תמ"א 38/1. דירות 4 חדרים בשטח של כ-86 מ"ר נמכרו ב-1.65 מיליון שקל ודירת דופלקס בשטח של כ-130 מ"ר ו-35 מ"ר מרפסת נמכרה ב-2.3 מיליון שקל. מדובר בסכומים נמוכים בהרבה לעומת דירות בבניינים חדשים באזור: מחיר דירת ארבעה חדרים בבניין חדש (שלרוב שטחן גדול יותר והמרפסות גדולת יותר) מתחיל ב-2.1-2.2 מיליון שקל.

בצפון העיר, באזור יקר יותר, נמכרה לאחרונה דירת חמישה חדרים בפרויקט תמ"א 38/1, בשטח 114 מ"ר עם 7.5 מ"ר מרפסת, ב-2.2 מיליון שקל. דירת 4.5 חדרים באותו פרויקט, בקומה שישית, 118 מ"ר, עם מרפסת בשטח 5 מ"ר, נמכרה ב-2.19 מיליון שקל. הדירה מרוחקת כ-200 מ"ר מהבניינים הראשונים של שכונת המדע היוקרתית בעיר, שם נמכרה דירת חמישה חדרים בקומה שנייה, 125 מ"ר, עם 12 מ"ר מרפסת, ב־2.63 מיליון שקל.

גם כאשר מדובר בפרויקט של בנייה והריסה מחדש, מחירי הדירות בבניין החדש לא תמיד משתווים למחירי שוק. ברחוב גורדון בצפון רחובות בפרויקט של תמ"א 38/2, נמכרה דירת 4 חדרים בקומה ראשונה, 102 מ"ר, ב-2.15 מיליון שקל, מחיר נמוך לעומת דירות חדשות ברחוב. לדברי אפל קסטל, החניון הרובוטי מרתיע מאוד רוכשיפ פוטנציאלים.

כדאי לדעת

3%־10% פער במחירים בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2
לדברי השמאי שמוליק כהן מחברת SK שמאות, ההבדל בין דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38/1 לדירה פרויקט תמ"א 38/2 יכול לנוע בין 3% ל־10%, תלוי במיקום. כלומר, דירה חדשה בבניין מחוזק שווה פחות מדירה בבניין חדש.

 שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: דובי שמחי

"ככל שהמיקום מבוקש יותר, הפערים קטנים יותר. כשעשינו בדיקות לגבי פרויקטים במחירים של 50 אלף שקל למ"ר ומעלה, ראינו שאזורי הביקוש מצמצמים את הפערים. כשיוצאים לערים כמו פתח תקווה, ראשון לציון, רחובות, רעננה או כפר סבא, שבהן הביקושים נמוכים יותר והמחירים למ"ר מגיעים ל־25־30 אלף שקל, הפערים בין דירות בבניינים מחוזקים לבניינים חדשים מגיעים לכ־10%".