בין היזמים לשכנים: התפקיד הכפוי טובה של הדיירים שמקדמים פרויקט התחדשות עירונית

מיקי הוכמן, בן 70, העובד כמנהל תחזוקה במרכז ספורט הצמוד לביתו, הוא חבר נציגות בפרויקט תמ"א 38/2 ברחוב הנדיב בהרצליה. "אני עובד במשמרות", הוא אומר, "אז אני מוצא את הזמן". הפרויקט כולל ארבעה בניינים עם 32 דיירים, והוכמן הוא נציג של בניין אחד מתוך הארבעה. לפני שלוש שנים נכנסה חברת אקרו לפרויקט, לאחר שיזם קודם שניסה לקדם את הפרויקט לא הצליח לקבל את חתימות הדיירים. "רוב הדיירים", אומר הוכמן, "מאוד אפתיים. הם מפעם לפעם שואלים משהו. זה לא אומר שלא יבואו בהמשך ויעירו הערות ויגידו למה זה ככה וזה ככה. תמיד הרי באים אחרי שעושים, אבל כרגע יש ממש אדישות".

איך הייתה ההחתמה?
"סיוט. הבעיה הייתה לעבור את ה-80%. במכה ראשונה היו 25%. אמנם ייצגו אותנו ואת היזם עורכות דין, אבל בחדר היה הרבה טסטוסטרון", הוא צוחק. "כל אחת הייתה צריכה להראות שהיא צודקת. אחרי זה היו כל מיני בעיות סובייקטיביות לאנשים: חלק ענייני ירושה, חלק בחו"ל, וחלק צריכים אישור מפה ומשם. היו בודדים שסירבו".

מאילו סיבות?
"אחד שיפץ את הדירה, אחד התחלף עם אח שלו בדירה, והאח לא רצה. היה איזה דייר שהתעקש לא לחתום. באיזה שלב כל הדירה שלו הוצפה בגלל הצנרת הישנה, ואז הילדים שלו שכנעו אותו לחתום, בנימוק שהדירה ישנה ושאם זה לא ייעשה, זה עלול לקרות שוב. זה היה אירוע מכונן. מיד אחרי שזה קרה, שלחתי את עורכי הדין להחתים אותו, עוד כשהדירה עם מים", הוא צוחק.

כמה זמן להערכתך השקעת?
"היו בערך שתי פגישות בחודש, שכל אחת נמשכה כארבע שעות. לפני זה היו גם כמה פגישות עם עורכי דין, כדי לבחור מביניהם. וחוץ מזה, הרבה מאוד שיחות טלפון של התמקחות וסגירות. אני סגרתי את העסקה בין היזם לבין עורך הדין שלנו, כי הם בהתחלה לא הסתדרו על המחיר".

הרגשת כפיות טובה מצד הדיירים? אתה משקיע, מתאמץ, ובסוף יש רק טענות?
"אני אדם שלא שם קצוץ בדברים כאלה, לא אכפת לי. יש לי אינטרס להוציא את העסקה הזו לפועל כי זו עסקה כלכלית טובה, ולכן אני עושה את המאמצים שלי ולא אכפת לי מה יאמרו האחרים או מה הם מרגישים. היו כאלה שאמרו לי: אתה בטח מקבל שוחד. מבחינתי יש דבר אחד: בסוף אני אקבל דירה ששווה יותר מ-3 מיליון שקל, אז שווה לי או לא? בחיים לא היו מקבלים סכום כזה סתם ככה, מישהו מהדיירים. מבחינתם, זו העסקה הכי טובה שיש: הם לא עושים כלום, מישהו עובד בשבילם, והם מרוויחים".

אבל אתה יכול להבין חשש של אנשים מכניסה לפרויקט כזה?
"חשש זה בסדר. פחד זה בסדר. יש לי בעיה עם אלה שאומרים שאני רוצה עוד. באחד הבניינים שלנו היה דייר שיש לו שלוש דירות בבניין, אז הוא החליט שמגיע לו יותר מאחרים בגלל זה. הוא רצה עוד דברים בתוך הדירה, שהשדרוג יהיה יותר בעל ערך".

היו מקרים ששקלת להרים ידיים?
"באיזשהו שלב נשבר לי ועשיתי הפסקה. ירדתי מהעניין, אבל לא נתנו לי לברוח. אז בהפסקה חידשתי כוחות, וחזרתי, וראיתי שדברים מתחילים לזוז".

  

"תמיד טוענים שמישהו מנסה לדחוף יזם מסוים"

נושא נציגות הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא נושא טעון. חברי נציגות יהיו לעולם כנראה חשודים בכך שיש להם אינטרס נסתר, ולא אחת עניינים שבמחלוקת בין נציגות הדיירים מעכבים פרויקטים. חברי הנציגות מרגישים לא פעם, שבתמורה להשקעת הזמן ולמאמציהם, הם זוכים רק לביקורת מהדיירים, שבסופו של דבר נהנים מהתוצאות לא פחות מהם. "קיבלתי יותר תלונות מתודות", סיפר חבר נציגות בתל אביב לגלובס לא מזמן. הוא העריך את ההשקעה שלו בפרויקט ב-1,000 שעות.

עו"ד משה רז-כהן, ממשרד רז-כהן-פרשקר, שמשרדו מתמחה בהתחדשות עירונית, חושב שנציגות דיירים בפרויקטים של התחדשות היא לא רעיון מוצלח במיוחד: "יש תמיד 'אישו' סביב הנציגות: מי יהיה בנציגות, איך הוא נבחר, פוליטיקות פנימיות כאלה. ואחרי זה טוענים שמי שנדחף מנסה לדחוף יזם מסוים, או עורך דין מסוים.

"יש מקרים שבהם חברי הנציגות הם פנסיונרים, לפעמים תמימים, שמטבע הדברים יש להם יותר זמן, שהולכים לזה כי זה נותן להם תעסוקה, ומבחינתם זה אחד הדברים המדהימים שהיו להם. לעומת זאת, אם חבר הנציגות הוא איש צעיר ועובד, אז כולם חושבים שבטח הוא מנסה לגזור קופון, כי אחרת הוא לא היה הולך לזה. כשאני רואה חבר נציגות שנאבק בכל הכוח, אני נזהר מזה כמו מאש, כי לפעמים יש דברים שאי אפשר לראות".

 עו"ד משה רז-כהן / צילום: תמר מצפי

לא פעם, אומר רז-כהן, המתחים והמאבקים מביאים לעיכוב פרויקטים. כך למשל, הוא מציין פרוייקט התחדשות עירונית בשכונת ליבנה בתל אביב (הבושם-בירנית) שבו התעכב הפרויקט במשך 12 שנים בגלל שתי נציגויות שנלחמו קשות זו בזו. לאחרונה הוקמה נציגות משותפת.

מלבד עניין המאבקים, רז-כהן מציין בעיה נוספת: "נציגות צריכה לקבל המון החלטות, וגם לחתום על כל מיני מסמכים בשמם של הדיירים, בין היתר מול היתר בנייה. מביאים להם גרמושקות בארגזים, אין להם מושג בזה, אבל הם צריכים לחתום. בזה חושפים אותם לסיכונים".

אז מה האופציה?
"לא צריך נציגות. זה מוסד רע שתוקע פרויקטים ולא עוזר לאף אחד. אין להם שום מעמד חוזי שמאפשר להם לחתום או לקבל החלטות בשם מישהו. אני רואה לפעמים הסכמים שבהם נותנים לחברי הנציגות פטור מאחריות. במקרה כזה, הדיירים יותר חושדים, ובצדק".

אז איך יקבלו החלטות אם אין נציגות?
"ברוב של 60% מהדיירים".

"מה פתאום אתה נציג? בטח אתה מקבל משהו"

משה להט הוא חבר נציגות בפרויקט פינוי בינוי בשדרות קוגל חולון, במסגרת תב"ע שמקדמת עיריית חולון וכוללת 25 בניינים הממוקמים בעשרה מתחמים. להט שייך למתחם 2, הצמוד ליד לבנים, ובו חמישה בניינים - שלושה ובהם 54 דיירים, ועוד שניים נמוכים יותר, ובהם 18 דיירים.

 משה להט, מתחם קוגל, חולון / צילום: איל יצהר

עד כה חתמו 70% מהדיירים בשלושת הבניינים, מול חברת תדהר, בעוד בשני הבניינים הנוספים, אומר להט, "אין עם מי לדבר. אנשים עשו להם שם בתים פרטיים בתוך העיר, חיברו קומות, חיברו גינות, וקשה לשכנע אותם להצטרף. המצב לא פשוט ואנו מנסים לשכנע את העירייה לבצע שלביות, כך שקודם ייבנה השלב הראשון בשטח של אלה שמסכימים, ואני מאמין שכשהסרבנים יראו את הבנייה, תהיה להם מחשבה שנייה".

להט ושותפיו לנציגות התחילו את ההתארגנות לפני כחמש שנים. "התחלנו לחפש עורך דין שייצג את הדיירים ואז קרתה לנו תקלה. כשעשינו מכרז מול יזמים הרגשנו שהוא מושך לטובת יזם מסוים. ניסינו לחפש עורך דין אחר, אבל זה לא היה פשוט, כי עורך הדין הראשון איים על הדיירים. בסופו של דבר הצלחנו להוריד אותו מהגב שלנו, אבל זה לקח שנה-שנתיים. ואז גם נוצר מצב שבתוך קבוצת הנציגות היה נציג שבעצם היה מזוהה עם אותו עורך הדין ואותו יזם, שהוא קרוב משפחה שלו. בגלל כל המורכבות הזו, החלטנו שנבחר יזם חדש שלא מבין היזמים שהתמודדו, אף שביניהם הייתה גם חברה רצינית כמו אביב, אבל חשבנו שנכון לעשות את כל התהליך מחדש".

לפני כשנה וחצי הם חתמו עם תדהר, ועל ההסכמה חתמו כאמור 70% מהדיירים. "השקענו המון זמן", אומר להט. "עד שנבחר עורך הדין הראשון, ראינו איזה ארבעה-חמישה עורכי דין. כולם יושבים בתל אביב, אז זה נסיעה, פקקים וחניה. אחרי זה לארגן אסיפות דיירים, וניסיונות לשכנע לחתום. לאלה שלא חותמים תמיד יש תלונות: מה פתאום אתה נציג? בטח אתה מקבל משהו".

להט הוא פנסיונר, כך שיש לו זמן פנוי, ואולם, הוא אומר, חבר איתו בנציגות בחור עם משפחה צעירה, שעובד במשרה מלאה. מדי כמה חודשים מוציאה הנציגות איגרת עדכון, ואז, מסביר להט, מתייעצים חברי הנציגות ביניהם לגבי הניסוח. "זה דורש השקעה", הוא אומר, "ומי שחושב להיות נציג כי אולי יקטוף איזה בונוס, זה לא קורה. החברות, בטח אלו הגדולות, לא עושות דברים כאלה, לתת מתחת לשולחן משהו למישהו".

הרגשת שזה תפקיד כפוי טובה?
"לי אישית לא הייתה תחושה כזו, בגלל איך שאני בנוי. אבל אני מכיר נציגים שחשבו להרים ידיים, שלא עמדו בלחץ".

אם היית יודע במה זה כרוך, היית עושה את זה שוב?
"אני כן, כי חשוב לי להיות מעורב. מבחינתי זה כמו אוויר לנשימה".

חברות בנציגות, אם כן, זה כנראה עניין של אופי, כמו שאומר גם עו"ד רן הירש, שבבעלותו ובבעלות אחיו דירה במתחם דפנה בתל אביב, שם מקודם פרויקט פינוי בינוי גדול של אאורה (במתחם יש כמה בניינים ואאורה היא אחד היזמים). הוא חבר נציגות שאף יזם את הפרויקט. "למעשה", הוא אומר, "דחפתי לפינוי בינוי כאן לפני שבכלל ידעו מה זה".

לאורך השנים הוא נתקל בהתנגדויות מצד הדיירים, שלדבריו, לא היו על בסיס ענייני. "אנשים מבוגרים, אין שאלה שדבר כזה קשה להם", הוא אומר, "למרות זאת אצלנו דווקא המבוגרים תמכו. אבל אחרי שהם נפטרו, באו הילדים שלהם ושם התחילו התנגדויות שאין לי הסבר להן. הבאנו להם (לבקשתם) חברה מנהלת מקצועית שתייצג את הדיירים ותלכד אותם, החברה ערכה מכרז יזמים מקצועי שכלל תכנון ראשוני, מפרטים, תמורת מינימום, הביאה יועצים מקצועיים שליוו אותנו בתהליך, בנינו עסקה עסקה, הכנסתי להסכם כל מה שאני מכיר מהעבודה שלי כעורך דין לטובת הדיירים. עורכי הדין שלנו (משרד יגאל ארנון) אמרו לי שאין סיכוי שיזם יחתום על הסכם כזה, מרוב שזה מיטיב עם הדיירים".

וזה שאתה עורך דין לא הרגיע את הדיירים?
"יש לנו בנציגות אחד ממנהלי הפרויקטים הכי גדולים במדינה. יש אנשים מהייטק ומניהול פרויקטים, אנשים מחויבים ומבינים. לכן 60% מהדיירים חתמו יחסית מהר, אבל אז נתקענו, כי יש מיעוט קולני שמשום מה רוצה יזם אחר שמציע פחות ולא זכה במכרז, והמיעוט הזה גורם לחששות אצל הדיירים האחרים. פתאום התחלנו לשמוע כל מיני דברים כמו שלא יחתמו עם אטרקצ'י (הבעלים של אאורה) כי הוא חבר של ביבי; או שאומרים שההצעה של אאורה טובה מדי ולכן אסור לחתום עליה. דיברו על זה שיש 'קירות שלמים מזכוכית', מה שלא נכון, ובמיוחד שהבאנו את משרד האדריכלים של משה צור לתכנן לנו בניין מדהים. כל מיני המצאות".

מה זה אומר מבחינתך?
"סופר תסכול. הבעיה שלי היא שההתנגדות לא עניינית ובנויה על פייק ניוז. קראנו להם לדיונים, הצענו גישור, אבל הם לא רוצים לבוא ומשכנעים דיירים לא לבוא". הירש מקווה כעת שהצעת החוק, שמורידה את שיעור ההסכמה בפרויקטי פינוי בינוי, לרוב של 66% בלבד (במקום 80% כיום), תעבור, "ואז כבר יהיה פשוט יותר להתגבר על המכשול".

גם בועז צירקל שבע מרורים. הוא היה נציג הדיירים בפרויקט תמ"א 38/2 ברחוב המעיין בגבעתיים. "זה מאמץ ניכר לקחת על עצמך תהליך כזה", הוא אומר. "זה לא פשוט וזה אומר עימותים עם גורמים שהיית מעדיף שלא להתעמת איתם, כמו שכנים וגורמים אחרים.

"כבר כמעט השלמנו תהליך של תמ"א 38/1, ואז שוכנענו שעדיף ללכת על תמ"א 38/2. נאלצנו לעבור את כל התהליך מחדש: לשכנע, להחתים, להסביר כל סעיף וסעיף. הדיירים שתומכים ברעיון לא שואלים שאלות, ואלה שיש להם ספקות, שואלים את כל השאלות. ויש תמיד את אלה שחושבים שמגיע להם יותר.

"אלה שבקומה העליונה חושבים שמגיע להם יותר כי הדירה שלהם שווה יותר, ואלה בקומה הראשונה לא צריכים את המעלית אז מגיע להם יותר, ואלה בקומה האמצעית - כי הם בקומה האמצעית.

"היו גם כאלה שביקשו יחס מועדף. ברגע שהבינו שאף אחד לא יקבל יחס מועדף, הצלחנו לעבור את המהמורה הזו. היה שכן אחד שאחרי שכבר חתמו, לקח לו שנה נוספת עד שחתם. אני לא מבין כלום בנדל"ן. אני רק הבנתי שדירה גדולה יותר וחדשה, עם חניה, שווה. בדיעבד, לו הייתי מודע לכל התהליך, היה עדיף למכור את הדירה".

ולהפסיד את האפסייד?
"אנחנו כבר עשר שנים גרים בשכירות, כי הדירה (המקורית) לא מתאימה למשפחה עם שלושה ילדים. צריך להביא בחשבון עוד כמה דברים בדרך, מלבד העניין הכלכלי: יש המון עוגמת נפש, הרבה מתח, ואין רצון להשקיע בבניין כי אוטוטו הורסים. כתוצאה מזה הבניין הפך להיות מאוד מוזנח וחלק מהדיירים עזבו והשכירו. נכון שמבחינת ערכים כלכליים, ההפרש של חצי מיליון שקל בשווי הדירה לאחר שתהיה מוכנה, זה לא משהו שאפשר לזלזל בו".

היו מצבים שהרמת ידיים?
"צמצמתי באופן כמעט טוטלי את המעורבות שלי בנציגות. העברתי באופן מעשי את הסמכויות לחברת נציגת אחרת, עשיתי ממש את המינימום הנדרש. צמצמתי בעיקר בגלל ההרגשה שלא יכולנו לעמוד בהבטחות לאנשים בבניין, וכל מיני מריבות שהתפתחו. למשל, היה איזה שכן שהאשים אותי בזה שקיבלתי מהיזם מתחת לשולחן. החלטתי שאין לי עניין להיות במערכת יחסים כזו. למרות הכול, לו הייתי היום בתחילת פרויקט, עדיין אני חושב שהייתי לוקח על עצמי את ההובלה".

כדאי לדעת

האם אתם שוקלים להיכנס לנציגות דיירים, הביאו בחשבון שתצטרכו להשקיע בפרויקט מאות שעות עבודה עד שתוכלו להתרווח בדירה החדשה. הנציגים הוותיקים ממליצים לשמור על שקיפות ועל קשר קבוע עם בעלי הדירות, שחלקם לא גרים בבניין.